Ειδήσεις Επισημάνσεις

Πως διαχωρίζεται η αξία ενός ακινήτου σε αξία οικοπέδου και σε αξία κτιρίου



Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου

1. Το πρόβλημα

Συνήθως στα συμβόλαια αγοράς ακινήτων αναγράφεται το συνολικό τίμημα του ακινήτου χωρίς να αναφέρεται ξεχωριστά η αξία του οικοπέδου και η αξία του κτιρίου. Αυτό μπορεί να δημιουργήσει εκ των υστέρων πολλά προβλήματα,  φορολογικά και μη, στην επιχείρηση αλλά και στον λογιστή της επιχείρησης. Ο λογιστής, ως γνωστόν, έχει την ευθύνη για την ενημέρωση και την σωστή τήρηση των βιβλίων της επιχείρησης:
- Πως θα διαχωρισθεί η συνολική αξία του ακινήτου σε αξία οικοπέδου και σε αξία κτιρίου;
- Σε ποια αξία θα υπολογισθούν οι αποσβέσεις;
- Σε ποια ακίνητα δεν μπορούμε να υπολογίσομε αποσβέσεις;
- Ποιοι κανόνες-διατάξεις ισχύουν όταν υπάρχει ή όχι Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας;
- Πως γίνεται ο διαχωρισμός των αξιών κτισμάτων-οικοπέδων σε περιπτώσεις συνιδιοκτησιών;

2. …..επειδή οι αποσβέσεις διενεργούνται μόνο στα κτίσματα…

Όταν έχουν ανεγερθεί κτίσματα σε ακίνητο, οι φορολογικές αποσβέσεις διενεργούνται μόνο επί της αξίας που αναλογεί στα κτίσματα και όχι επί της αξίας που αντιστοιχεί στο οικόπεδο. Ως κτίρια θεωρεί ο νόμος εκτός από τα κτίσματα, και τις κατασκευές, τις εγκαταστάσεις, τις βιομηχανικές και τις ειδικές-μη κτιριακές εγκαταστάσεις, τις αποθήκες και τους σταθμούς, περιλαμβανομένων των παραρτημάτων τους (προβλέπεται συντελεστής απόσβεσης 4%).
Οι αποσβέσεις την περίπτωση αυτή, θα υπολογισθούν επί της αξίας κτήσης του κτίσματος με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν. 4172/2013.

3. Πως διαχωρίζονται οι αξίες των κτισμάτων και του οικοπέδου

Ο διαχωρισμός του κτίσματος από το οικόπεδο θα πρέπει να προκύπτει από τις αντίστοιχες αξίες που λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της φορολογίας κεφαλαίου (με τον αντικειμενικό προσδιορισμό αξίας ακινήτου).

Για παράδειγμα:
Η επιχείρηση Α΄:
- Κατέβαλλε εντός του 2015 ως συνολικό τίμημα για την αγορά ακινήτου (οικόπεδο - κτίσμα) το ποσό των 1.000.000€
- Η αξία του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτου για τις ανάγκες εφαρμογής της φορολογίας κεφαλαίου καθορίσθηκε στο ποσό των 700.000€
- εκ της οποίας η αξία του οικοπέδου αφορούσε  ποσό των 400.000€ =57,14%
Επομένως η αξία του κτίσματος ήταν το ποσό των 300.000€ = 42,86%
- Λαμβάνοντας υπόψη τα δεδομένα του παραδείγματος, το ποσοστό συμμετοχής του οικοπέδου 57,14%, (400.000 ευρώ/700.000 ευρώ) και του κτιρίου 42,86% (300.000 ευρώ/700.000 ευρώ) στη συνολική αξία οικοπέδου-κτιρίου, με βάση τα οριζόμενα στη φορολογία κεφαλαίου, θα αποτελέσει τη βάση υπολογισμού με την οποία θα διαχωριστεί το πραγματικό τίμημα (1.000.000€) σε οικόπεδο και κτίσμα για σκοπούς φορολογίας εισοδήματος προκειμένου να υπολογισθούν οι φορολογικές αποσβέσεις στην αξία του κτιρίου, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν.4172/2013, δηλαδή:
- Aξία οικοπέδου: 1.000.000€ x 57,14%  =  571.400€
- Aξία κτιρίου: 1.000.000€ x 42,86%  =  428.600€
Αξία καταβληθέντος τιμήματος 1.000.000€

3. Πως γίνεται ο διαχωρισμός κτίσματος και οικοπέδου στην περίπτωση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας (π.χ. διαμερίσματος)

Σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία χρησιμοποιείται παραγωγικά για τους σκοπούς μιας επιχείρησης, οι αποσβέσεις γι' αυτήν την ιδιοκτησία πρέπει να υπολογιστούν επί της αξίας των κτιρίων της ιδιοκτησίας της. Η αξία των κτιρίων όμως δεν είναι γνωστή αφού το τίμημα περιλαμβάνει την συνολική αξία της οριζόντιας ιδιοκτησίας (οικόπεδο και κτίσμα μαζί)  
Πρέπει να βρούμε λοιπόν την αξία των κτισμάτων για να υπολογίσουμε τις αποσβέσεις σε αυτά:

Παράδειγμα:
• Έστω ότι μια οριζόντιος ιδιοκτησία αγοράστηκε αντί του τιμήματος  1.200.000€
                                                                                                              =========
• Η αντικειμενική του αξία (έντυπο υπολογισμού  Νο 1) είναι:    1.000.000€  
• Με το έντυπο No 3 υπολογίζομε την αξία του οικοπέδου, έστω  -600.000€ 60%
• Άρα η αξία του κτίσματος είναι                                                     400.000€ 40%
• Η αγοραία αξία του της Οριζόντιας ιδιοκτησίας διαχωρίζεται ως εξής:
- Aξία οικοπέδου: 1.200.000€ x 60%  = 720.000€
- Aξία κτιρίου: 1.200.000€ x 40% = 480.000€
  Αξία καταβληθέντος τιμήματος 1.200.000€

Και επομένως οι φορολογικές αποσβέσεις για το κτίριο της παραπάνω οριζόντιας ιδιοκτησίας θα υπολογισθούν επί της αξίας του κτίσματος, όπως προκύπτει παραπάνω, δηλαδή επί των 480.000€

TO ΠΡΟΒΛΗΜΑ ΠΟΥ ΥΠΑΡΧΕΙ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΔΙΑΧΩΡΙΣΜΟ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ:

Πολλές φορές η αξία του οικοπέδου που υπολογίζεται με το έντυπο 3, είναι μεγαλύτερη από την συνολική αντικειμενική αξία διαμερίσματος σε οικόπεδο εντός σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού που προκύπτει με το έντυπο 1.

Παράδειγμα:
Η αντικειμενική του αξία (έντυπο υπολογισμού  Νο 1) είναι: 1.000.000€  
Με το έντυπο No 3 υπολογίζομε την αξία του οικοπέδου, έστω 1.200.000€  120% ???
• Άρα η αξία του κτίσματος είναι                                                  -200.000€    ???

Οι αρμόδιες Υπηρεσίες του Υ/Οικονομικών, Κεφαλαίου και Άμεσης Φορολογίας Εισοδήματος, Τμήμα Β΄, στις οποίες θέσαμε υπ όψη την ατέλεια αυτή, απάντησαν ότι θα συνεργασθούν και θα διορθώσουν την ΔΕΑΦ Β 1095090 ΕΞ 2016/21.6.2016 που εξέδωσε η Διεύθυνση Άμεσης Φορολογίας, Τμήμα Β΄.  
 
ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ: Τα παραπάνω εφαρμόζονται και στην περίπτωση της κάθετης ιδιοκτησίας, με την οποία συστήνεται διηρημένη ιδιοκτησία επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.δ. 1024/1971.




Τα σχόλια και οι απόψεις που δημοσιεύονται δεν υιοθετούνται από τον κόμβο και εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή.
Θα παρακαλούσαμε πολύ να διατηρήσετε τα σχόλια σας ευγενικά, πολιτισμένα και ουσιώδη. Αποφύγετε χαρακτηρισμούς απέναντι σε άλλους σχολιαστές και προσπαθήστε οι συζητήσεις να γίνονται σε ευπρεπή πλαίσια.

Σχόλια με υβριστικό περιεχόμενο διαγράφονται αυτόματα χωρίς προειδοποίηση.




ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο παρών ιστοχώρος και όλα τα κείμενα και δεδομένα που εμπεριέχονται σε αυτόν αποτελούν αντικείμενο ειδικής επεξεργασίας και πνευματικής δημιουργίας και προστατεύονται από την νομοθεσία περί Πνευματικής Ιδιοκτησίας και Συγγενικών Δικαιωμάτων και δη από τους νόμους 2121/1993, 2557/1997, 2819/2000, τη Διεθνή Σύμβαση της Βέρνης (ν. 100/1975), τη Διεθνή Σύμβαση της Ρώμης (ν. 2054/1992) και τις Οδηγίες 91/100/ΕΟΚ, 92/100/ΕΟΚ, 93/83/ΕΟΚ, 93/98/ΕΟΚ ΚΑΙ 96/9/ΕΟΚ. Η ιδιοκτησία επ’ αυτών αποκτάται χωρίς καμία διατύπωση και χωρίς την ανάγκη ρήτρας απαγορευτικής των προσβολών της.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ : Η αναδημοσίευση και η με οποιονδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, εξ’ ολοκλήρου, τμηματικά ή περιληπτικά, των οιωνδήποτε κειμένων ή δεδομένων περιλαμβάνονται στον παρόντα ιστοχώρο, χωρίς την έγγραφη άδεια της δικαιούχου εταιρείας.
ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ: H αναδημοσίευση μόνο των ελεύθερων ειδήσεων του κόμβου και όχι αυτών που η πρόσβαση επιτρέπεται αποκλειστικά στους συνδρομητές του (ένδειξη: αρθρο μόνο για συνδρομητές) με ΡΗΤΗ αναφορά στην πηγή και στον σχετικό σύνδεσμο του άρθρου/είδησης (url).
Email:
Θέμα:
Μήνυμα:
 
Δημιουργία νέας κατηγορίας

Your Categories

    Up
    Close
    Close
    Κλείσιμο