Επιστρέφουν οι δόσεις και τα γραμμάτια
Οικονομικές Ειδήσεις
10 Νοέμβριος 2008
Η έλλειψη ρευστότητας λόγω της ραγδαίας μείωσης των χρηματοδοτήσεων από πλευράς τραπεζών σε όλoυς τους κλάδους της οικονομίας, καθώς και στα νοικοκυριά, έχει οδηγήσει χιλιάδες μικρομεσαίες επιχειρήσεις και επαγγελματίες στο να επαναφέρουν...
Taxheaven.gr
Επιστρέφουν οι δόσεις και τα γραμμάτια
Τακτικές του παρελθόντος επανεμφανίζονται στην αγορά εν μέσω ύφεσης
Αρθρο του Κ. ΣΙΩΜΟΠΟΥΛΟΥ στο βήμα της κυριακής
Η έλλειψη ρευστότητας λόγω της ραγδαίας μείωσης των χρηματοδοτήσεων από πλευράς τραπεζών σε όλoυς τους κλάδους της οικονομίας, καθώς και στα νοικοκυριά, έχει οδηγήσει χιλιάδες μικρομεσαίες επιχειρήσεις και επαγγελματίες στο να επαναφέρουν τακτικές του παρελθόντος προκειμένου να εξασφαλίσουν πελατεία και να πουλήσουν το εμπόρευμα και τις υπηρεσίες τους. Γραμμάτια, συναλλαγματικές, άτοκες δόσεις και διευκολύνσεις πληρωμής επανήλθαν μεσούσης της κρίσης, καθώς καθημερινά τα μηνύματα που λαμβάνονται από το τραπεζικό σύστημα είναι ότι «κόβονται» τα δάνεια και περιορίζονται σε όσα εγκρίνονται τα ποσά χρηματοδότησης.
Οι 14.000 εργολάβοι-κατασκευαστές έλαβαν πρώτοι το μήνυμα της αγοράς με δεδομένο ότι αυτή τη στιγμή υπάρχουν 120.000 απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα σε όλη την Ελλάδα και οι τιμές παραμένουν «παγωμένες» τα τελευταία τρία χρόνια και πλέον «παίζουν» τον ρόλο του τραπεζίτη προσφέροντας στους ενδιαφερόμενους αγοραστές κάλυψη στα εκτός δανείων ποσά μέσω δόσεων και συναλλαγματικών. Πρακτικές οι οποίες έρχονται από το παρελθόν και συγκεκριμένα από τη δεκαετία του 1980 οπότε τα ακίνητα πουλούνταν με γραμμάτια γιατί ο δανεισμός ήταν ανέφικτος λόγω των πολύ υψηλών επιτοκίων εκείνης της εποχής.
Οπως τονίζουν στελέχη της κτηματαγοράς, αν εξακολουθήσουν οι τράπεζες να κρατούν κλειστές τις «στρόφιγγες» του δανεισμού τότε ούτε οι παραπάνω πρακτικές είναι ικανές να αποτελέσουν «σωσίβιο» για την αγορά των ακινήτων, η οποία το τελευταίο διάστημα χαρακτηρίζεται από πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας, μείωση της ζήτησης, αύξηση της προσφοράς και σε ορισμένες περιπτώσεις πτώση των τιμών. Ωστόσο οι κατασκευαστές σε μια προσπάθεια να μη σπάσουν οι «ονομαστικές» τιμές των ακινήτων και να μην υπάρξει αρνητική ψυχολογία στην κτηματαγορά, προχωρούν ολοένα και περισσότερο σε προσφορές οι οποίες αντιστοιχούν σε ουσιαστική έκπτωση επί των ζητούμενων τιμών κατά 10% - 15%. Για παράδειγμα προσφέρουν μία δωρεάν θέση πάρκινγκ, αποθήκη ή τον ακριβό εξοπλισμό της κουζίνας. Το κόστος αυτό για τον κατασκευαστή δεν ξεπερνάει κατά μέσο όρο τις 5.000 ευρώ, όμως για τον τελικό καταναλωτή η έκπτωση ανέρχεται σε περίπου 10.000 ευρώ ως 15.000 ευρώ.
Τα υπόλοιπα σε δόσεις
Παράλληλα, για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές που δεν μπορούν να εξασφαλίσουν από την τράπεζά τους δάνειο για να καλύψουν το σύνολο της πραγματικής αξίας πώλησης του ακινήτου, οι κατασκευαστές τους δίνουν τη δυνατότητα να εξοφλήσουν το υπόλοιπο ποσό με την έκδοση 30 ή 40 μηνιαίων άτοκων συναλλαγματικών, χωρίς καμία επιβάρυνση. Οπως αναφέρει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων - Οικοδομικών Επιχειρήσεων κ. Δημ. Καψιμάλης «στα γραφεία των κατασκευαστών την περίοδο αυτή υπάρχουν δύο ειδών πελάτες: αυτοί που έχουν χρήματα και θέλουν να τα επενδύσουν στο ακίνητο εν μέσω της κρίσης και όσοι αντιμετωπίζουν δυσκολίες στη λήψη δανείων από τις τράπεζες. Αυτούς μπορούμε να βοηθήσουμε με τον άτοκο, φιλικό διακανονισμό». Σύμφωνα με τον ίδιο, στον Νομό Αττικής η μέση διάρκεια του άτοκου διακανονισμού για τα σπίτια μέσης αξίας κυμαίνεται σε περίπου 30 ως 36 μηνιαίες δόσεις, ενώ για τα ακριβότερα πάνω από 48 μηνιαίες δόσεις.
Για παράδειγμα, για την αγορά ενός ακινήτου αξίας 200.000 ευρώ πλέον οι τράπεζες δίνουν το 60% με 70% του συνολικού ποσού, δηλαδή 120.000 ως 140.000 ευρώ. Για το υπόλοιπο των 60.000 ως 80.000 ευρώ οι κατασκευαστές θα προχωρήσουν σε άτοκο διακανονισμό με τον αριθμό των δόσεων να εξαρτάται από το πόσο οικονομικά φερέγγυος είναι ο πελάτης και από το ποσό που θα δοθεί με τη μορφή μετρητών ως προκαταβολή. Ετσι, αν κάποιος είναι σε θέση να δώσει π.χ. 30.000 ευρώ τα υπόλοιπα 50.000 ευρώ θα μπορεί να τα εξοφλήσει σε 50 μηνιαίες δόσεις των 1.000 ευρώ. Θα πρέπει ωστόσο να σημειωθεί ότι ο ενδιαφερόμενος αγοραστής θα πρέπει να υπολογίζει στο τελικό κόστος και τη δόση που θα πληρώνει στην τράπεζα, δηλαδή περίπου 600 ευρώ.
Αναφορά στα συμβόλαια
Σε ό,τι αφορά τις συναλλαγματικές αυτές θα αναφέρονται αναλυτικά στο συμβόλαιο που υπογράφεται. Πάντως οι κατασκευαστές δηλώνουν ότι πρόκειται για φιλικό διακανονισμό και ακόμη κι αν υπάρξει καθυστέρηση για έναν ή περισσότερους μήνες στην πληρωμή θα το συζητήσουν με τον πελάτη τους και δεν πρόκειται σε καμία περίπτωση να τα «σπάσουν».
Πάντως, στο υπουργείο Οικονομίας διατηρούν την αισιοδοξία τους ότι η «ένεση» ρευστότητας στις τράπεζες με 28 δισ. ευρώ θα βοηθήσει ώστε από το επόμενο έτος να αυξηθεί ο ρυθμός χορήγησης των στεγαστικών δανείων σε ποσοστό από 10% ως 15% σε σύγκριση με φέτος. Αυτό αναμένεται να επηρεάσει θετικά την ήδη ταλαιπωρημένη αγορά ακινήτων. Παράλληλα, η απόφαση του υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών κ. Γ. Αλογοσκούφη να μην αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες το επόμενο έτος ξεκαθαρίζει το φορολογικό τοπίο, το οποίο ακόμη και σήμερα αποτελεί την τροχοπέδη για την ομαλή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων. Αν παρέμεναν οι φήμες για αύξηση των αντικειμενικών αξιών στις αρχές του νέου έτους ή στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2009 είναι βέβαιο ότι κάποιοι θα έσπευδαν να «πιέσουν» τις τιμές προς τα πάνω και αυτό θα δημιουργούσε σημαντική στρέβλωση στην αγορά κατοικίας με ζημιωμένους τους ενδιαφερόμενους αγοραστές.
Η αγορά κατοικίας
Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας CBRE Axies κ. Ν. Χατζητσόλη «η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα είναι ανώριμη και ιδιαίτερη, γεγονός που δημιουργεί προβληματισμό. Στην Ελλάδα δεν φαίνεται να υπάρχει κύκλος ανάλογος με αυτόν που υφίστανται άλλες χώρες της Ευρώπης. Φέτος είναι η πρώτη χρονιά που διαπιστώνονται σοβαροί κλυδωνισμοί στον τομέα της κατοικίας, οι οποίοι συνοδεύονται από πτώση της ζήτησης». Ποια είναι όμως αυτά τα χαρακτηριστικά που κάνουν την ελληνική αγορά ιδιαίτερη;
Σύμφωνα με τον ίδιο, οι ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς έχουν να κάνουν κατ αρχάς με τη φύση των αγοραστών. Στην Ελλάδα οι δυνητικοί αγοραστές στοχεύουν στην κάλυψη ουσιαστικών στεγαστικών αναγκών, παρά στο πλεόνασμα που υπάρχει στα αποθέματα κατοικιών. Αντιθέτως, στη Δυτική Ευρώπη υπάρχουν επενδυτές στον τομέα της κατοικίας οι οποίοι προσπαθούν να εκμεταλλευτούν την εκάστοτε αυξημένη ζήτηση και να αποκομίσουν κέρδη, γεγονός που για τα δεδομένα της Ελλάδας είναι ακόμη πολύ πρώιμο. Αλλα χαρακτηριστικά που διαφοροποιούν την ελληνική αγορά από τις υπόλοιπες της Ευρωπαϊκής Ενωσης είναι ο χαμηλός σχετικά αριθμός ενυπόθηκων δανείων που αφορά το 20% περίπου του συνόλου των νοικοκυριών. Αντιθέτως, στη Δυτική Ευρώπη το ποσοστό αυτό για ορισμένες χώρες φτάνει και στο 80%.
Σε ελεύθερη πτώση η οικοδομή
Μεγάλη πτώση συνεχίζει να παρουσιάζει η οικοδομική δραστηριότητα, γεγονός το οποίο ενδέχεται να οδηγήσει στην απώλεια θέσεων εργασίας χιλιάδων εργαζoμένων, οι οποίοι δραστηριοποιούνται στον πιο νευραλγικό κλάδο της οικονομίας: σε αυτόν του real estate. Σύμφωνα με στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας της Ελλάδας, την περίοδο Ιανουαρίου - Αυγούστου 2008 σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν παρουσίασε σημαντική μείωση κατά 17,1% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.
Ιδιο ποσοστό πτώσης παρουσιάζει η μείωση της επιφάνειας των νέων κτιρίων, ενώ κατά 15,8% παρουσιάζεται πτώση στον όγκο. Ενδεικτικό στοιχείο της κατάστασης που επικρατεί στην κτηματαγορά τους τελευταίους μήνες είναι το γεγονός ότι ο οικοδομικός όγκος στην περιφέρεια Αττικής, κατά την περίοδο Ιανουαρίου - Αυγούστου 2008, ανήλθε σε 10.674.200 κυβικά μέτρα, έναντι 14.072.600 κυβικών μέτρων, κατά την αντίστοιχη περίοδο του 2007 (μείωση κατά 24,1%).
Ο οικοδομικός όγκος στην υπόλοιπη χώρα, κατά την περίοδο Ιανουαρίου - Αυγούστου 2008, ανήλθε σε 33.379.900 κυβικά μέτρα έναντι 38.224.500 κυβικών μέτρων κατά την αντίστοιχη περίοδο του 2007 (μείωση κατά 12,7%).
Τον Αύγουστο του 2008 το μέγεθος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, στο σύνολο της χώρας, ανήλθε στις 3.262 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 954.100 τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας και σε 4.041.700 κυβικά μέτρα όγκου, έναντι 4.037 οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν την αντίστοιχη περίοδο του 2007 και αντιστοιχούσαν σε 1.347.100 τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας και σε 5.133.700 κυβικά μέτρα όγκου. Παρατηρήθηκε δηλαδή μείωση 19,2% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 29,2% στην επιφάνεια και κατά 21,3% στον όγκο.