Ειδήσεις Επισημάνσεις

Μισθώσεις κατοικιών – οι κατηγορίες - Τι πρέπει να γνωρίζουν οι εκμισθωτές-ιδιοκτήτες και τι οι μισθωτές-ενοικιαστές



ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ – ΟΙ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι εκμισθωτές-ιδιοκτήτες και τι οι μισθωτές-ενοικιαστές
 

Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου

 

Α.ΓΕΝΙΚΑ :

Τα μισθωτήρια συμβόλαια (ή: τα Ιδιωτικά Συμφωνητικά Μίσθωσης)  που υπογράφουν οι ιδιοκτήτες με τους ενοικιαστές πρέπει να είναι προσαρμοσμένα με τις φορολογικές κ.ά. διατάξεις οι οποίες διασφαλίζουν τα συμφέρονται των δύο συμβαλλομένων μερών.

Υπάρχουν έξη (6) κατηγορίες μισθωτηρίων συμβολαίων τα οποία, ανάλογα με την κατηγορία, έχουν διαφορετικούς όρους , προσαρμοσμένους με τίς απαιτήσεις της νομοθεσίας , αλλά και με τα συμφέροντα των δύο συμβαλλομένων.

Όταν υπογράφει κάποιος μια σύμβαση μισθώσεως κατοικίας (μισθωτήριο συμβόλαιο) πρέπει να γνωρίζει ποιες είναι οι υποχρεώσεις, τα δικαιώματα και οι επιβαρύνσεις του. Οι ρυθμίσεις του νομοθέτη  είναι διαφορετικές από κατηγορία σε κατηγορία μίσθωσης και ρυθμίζονται στα άρθρα 574-618 Α.Κ.

 

Β. ΟΙ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΤΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΕΙΝΑΙ :

1) Αστική Μίσθωση Κυρίας κατοικίας

- Nόμιμη ελαχίστη Διάρκεια:   3 έτη

- Αδειοδότηση :   δεν απαιτείται

- Φορολογικός Συντελεστής:  15%-45%

- Σχετικός Νόμος:  Ν. 2235/1994  άρθρ. 1 παρ. 5   Ν. 4172/2013 άρθρο 39

 

2) Αστική Μίσθωση Δευτερεύουσας  κατοικίας (Προσωρινή Διαμονή)

- Νόμιμη ελαχίστη Διάρκεια μίσθωσης :  η προσωρινή διαμονή ορίζεται από τους συμβαλλόμενους ελεύθερα. Δεν υπάρχει περιορισμός.

- Αδειοδότηση :   δεν απαιτείται

- Φορολογικός Συντελεστής: 15%-45%

- Σχετικός Νόμος:   Αρθ. 574-618 Α.Κ. περί  μισθώσεων
 

3) Μίσθωση δωματίων-διαμερισμάτων (Σύστημα Κλειδιών. Εγκαταστάσεις διαμονής για διανυκτέρευση σε δωμάτια ή διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσοτέρων χώρων με λουτρό)

- Νόμιμη ελαχίστη Διάρκεια μίσθωσης :  ορίζεται από τους συμβαλλόμενους ελεύθερα. Δεν υπάρχει περιορισμός

- Αδειοδότηση : Απαιτείται Ειδικό Σήμα του ΕΟΤ

- Φορολογικός Συντελεστής: Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (22% έως 45%)      

- Σχετικός Νόμος: Απόφ.Υ/Τουρισμού 21185/22-10-2014 και Ν.4276/2014  Άρθρα 1 έως 4      

- Κτιριακές Προδιαγραφές : Έκταση οικοπέδου, ποσοστό Συνιδιοκτησίας, ελάχιστη επιφάνεια δωματίων, παρεχόμενες οικιακές συσκευές κλπ  

  

4) Μίσθωση επιπλωμένων κατοικιών  από φυσικά ή νομικά πρόσωπα (αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα επιφανείας τουλάχιστον 40μ2).

- Νόμιμη ελαχίστη Διάρκεια μίσθωσης :  Ορίζεται από τους συμβαλλόμενους ελεύθερα. Δεν υπάρχει περιορισμός

- Αδειοδότηση : Απαιτείται Ειδικό Σήμα του ΕΟΤ

- Φορολογικός Συντελεστής: Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (22% έως 45%)      

- Σχετικός Νόμος: Ν.4276/2014  Άρθρα 1 έως 4 και Ν. 4179/2013 άρθρο  46

- Κτιριακές Προδιαγραφές : Κατοικίες μεμονωμένες ή σε συγκροτήματα επιφανείας τουλάχιστον 40μ2, με αυτοτέλεια  λειτουργίας και ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση

 

5)  Μίσθωση τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων (μονοκατοικιών) από φυσικά ή νομικά πρόσωπα (επιφανείας τουλάχιστον 80μ2).

- Νόμιμη ελαχίστη Διάρκεια μίσθωσης :  ορίζεται από τους συμβαλλόμενους ελεύθερα. Δεν υπάρχει περιορισμός

- Αδειοδότηση : Απαιτείται Ειδικό Σήμα του ΕΟΤ

- Φορολογικός Συντελεστής: Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (22% έως 45%)      

- Σχετικός Νόμος: Ν.4276/2014  Άρθρα 1 έως 4 και Ν. 4179/2013 άρθρο  46

- Κτιριακές Προδιαγραφές : Μονοκατοικίες επιφανείας τουλάχιστον 80μ2, με ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και αυτοτέλεια οικοπέδου και κτίσματος

- Εκκρεμεί Υπουργική Εγκύκλιος
 

6)  Βραχυχρόνια Μίσθωση του «διαμοιρασμού»  από φυσικά ή νομικά πρόσωπα μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες ανοικτής αγοράς προσωρινής χρήσης αγαθών.

- Νόμιμη ελαχίστη Διάρκεια μίσθωσης :  Μικρότερη του έτους

- Με ΚΥΑ μπορεί να καθοριστεί ετήσιο όριο 90 ημερών, ή 60 ημερών για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων και το όριο μισθώματος των 12.000€ / φορολογικό έτος

- Αδειοδότηση : Μπορεί να υπάρχει Ειδικό Σήμα του ΕΟΤ. Εάν δεν υπάρχει Σήμα του ΕΟΤ, τότε θα πρέπει να καταχωρείται σε νέα ειδική βάση της ΑΑΔΕ . Εάν υπάρχει σήμα του ΕΟΤ, τότε υποβάλλεται η ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ.

- Τρόπος φορολογίας Φυσικών Προσώπων χωρίς παροχή υπηρεσιών αλλά με προσφερόμενα, μόνο, κλινοσκεπάσματα : Ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία  (15% έως 45%). Προοπτική για άμεση παρακολούθηση της φορολόγησης του εισοδήματος των ενοικίων.

- Καταχώρηση στο ΜΗΤΡΩΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ (εκκρεμεί η έναρξη της εφαρμογής)

- Υποβάλλουν ΔΗΛΩΣΗ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ (Εκκρεμούν διευκρινίσεις)

- Τρόπος φορολογίας Φυσικών Προσώπων όταν μαζί με την μίσθωση παρέχονται και συναφείς υπηρεσίες  (καθαρισμού ή cetering) : Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (22% έως 45%)

- Τρόπος φορολογίας Νομικών Προσώπων: Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (29%)

- Σχετικός Νόμοι: Ν. 4446/2016 άρθρο 111 ,  Ν. 4472/2017 άρθρα 83 και 84,  Ν.4172/2013  άρθρο 39Α΄ (ΠΟΛ.1187/2017  - Άρθρο Δέκα ερωτήσεις και απαντήσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων )

- Ποιες κατοικίες ενοικιάζονται: Διαμέρισμα, Μονοκατοικίες, (πλην όσων έχουν προέλθει από κατάργηση  της Σύστασης Οριζοντίου Ιδιοκτησίας), οικήματα με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια, δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

-    Υποβολή μισθωτηρίων στο Taxis : Oι Διαχειριστές Ακινήτων δεν έχουν υποχρέωση υποβολής Δηλώσεων Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (κοινώς «τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια») για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών.

 

Γ. Η ηλεκτρονική υποβολή των ιδιωτικών συμφωνητικών μίσθωσης :

- Τα ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης υποβάλλονται ηλεκτρονικά στην Δ.Ο.Υ.

- Η «Δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» (Μισθωτήριο κατοικίας, επαγγελματικής στέγης κλπ), υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επομένου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίηση της.

Παράδειγμα :

Ημερομηνία έναρξης μίσθωσης 1 Ιουλίου : το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 31η Αυγούστου.

- Πρέπει να τονισθεί ότι σε  καμία περίπτωση δεν καταργείται τη σύνταξη Ιδιωτικού Συμφωνητικού Μίσθωσης. Η παραπάνω δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, υποβάλλεται ηλεκτρονικά αποκλειστικά για φορολογικούς λόγους. Η δήλωση αυτή δεν καθορίζει τις σχέσεις των συμβαλλομένων μερών (εκμισθωτή και μισθωτή). Οι σχέσεις αυτές ρυθμίζονται και προστατεύονται από τον Αστικό Κώδικα.

- Επισημαίνεται επίσης ότι τα ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης δεν υποβάλλονται με την κατάσταση συμφωνητικών της  παραγράφου 16 άρθρου 8 Ν. 1882/1990» η οποία υποβάλλεται μέχρι την 20ή ημέρα των μηνών Ιανουαρίου, Απριλίου, Ιουλίου, Οκτωβρίου κάθε έτους, στην οποία (κατάσταση) συμπεριλαμβάνονται τα υπόλοιπα συμφωνητικά  που καταρτίστηκαν το αμέσως προηγούμενο ημερολογιακό τρίμηνο.




Τα σχόλια και οι απόψεις που δημοσιεύονται δεν υιοθετούνται από τον κόμβο και εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή.
Θα παρακαλούσαμε πολύ να διατηρήσετε τα σχόλια σας ευγενικά, πολιτισμένα και ουσιώδη. Αποφύγετε χαρακτηρισμούς απέναντι σε άλλους σχολιαστές και προσπαθήστε οι συζητήσεις να γίνονται σε ευπρεπή πλαίσια.

Σχόλια με υβριστικό περιεχόμενο διαγράφονται αυτόματα χωρίς προειδοποίηση.




ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο παρών ιστοχώρος και όλα τα κείμενα και δεδομένα που εμπεριέχονται σε αυτόν αποτελούν αντικείμενο ειδικής επεξεργασίας και πνευματικής δημιουργίας και προστατεύονται από την νομοθεσία περί Πνευματικής Ιδιοκτησίας και Συγγενικών Δικαιωμάτων και δη από τους νόμους 2121/1993, 2557/1997, 2819/2000, τη Διεθνή Σύμβαση της Βέρνης (ν. 100/1975), τη Διεθνή Σύμβαση της Ρώμης (ν. 2054/1992) και τις Οδηγίες 91/100/ΕΟΚ, 92/100/ΕΟΚ, 93/83/ΕΟΚ, 93/98/ΕΟΚ ΚΑΙ 96/9/ΕΟΚ. Η ιδιοκτησία επ’ αυτών αποκτάται χωρίς καμία διατύπωση και χωρίς την ανάγκη ρήτρας απαγορευτικής των προσβολών της.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ : Η αναδημοσίευση και η με οποιονδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, εξ’ ολοκλήρου, τμηματικά ή περιληπτικά, των οιωνδήποτε κειμένων ή δεδομένων περιλαμβάνονται στον παρόντα ιστοχώρο, χωρίς την έγγραφη άδεια της δικαιούχου εταιρείας.
ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ: H αναδημοσίευση μόνο των ελεύθερων ειδήσεων του κόμβου και όχι αυτών που η πρόσβαση επιτρέπεται αποκλειστικά στους συνδρομητές του (ένδειξη: αρθρο μόνο για συνδρομητές) με ΡΗΤΗ αναφορά στην πηγή και στον σχετικό σύνδεσμο του άρθρου/είδησης (url).
Email:
Θέμα:
Μήνυμα:
 
Δημιουργία νέας κατηγορίας

Your Categories

    Up
    Close
    Close
    Κλείσιμο