Ειδήσεις Οικονομικές Ειδήσεις

Οικοδομικές επιχειρήσεις: Τα ιδιαίτερα φορολογικά τους προβλήματα


 
Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου

Τα παρακάτω φορολογικά προβλήματα είναι εκείνα που πνίγουν τις οικοδομικές επιχειρήσεις και απασχολούν τα λογιστήρια τους. Οι λογιστές πρέπει να τα προσέχουν ιδιαιτέρως και να τα προλαμβάνουν εγκαίρως πριν να φθάνουν σε δύσκολες καταστάσεις και περιττές επιβαρύνσεις στην δουλειά τους.

Τα προβλήματα αυτά είναι:

1. Πότε πρέπει να επιβαρυνθεί ο εργολάβος τον φόρο αυτοπαράδοσης για το εργολαβικό αντάλλαγμα που δεν έχει πουληθεί;
2. Πως θα φορολογηθεί ο εργολάβος που παίρνει διαμερίσματα απούλητα κατά την διανομή λόγω διακοπής εργασιών ή λύσης της εταιρείας του (ΟΕ, ΕΕ, ΕΠΕ);
3. Πως θα φορολογηθεί ο εργολάβος που αγοράζει διαμερίσματα από την επιχείρησή του (ατομική, εταιρική);
4. Πότε και πως ο εργολάβος της οικοδομής θα πάρει την επιστροφή του πιστωτικού υπολοίπου του ΦΠΑ από την φορολογική διοίκηση;
5. Από πότε θα αρχίσει να επιβαρύνεται ο εργολάβος με τον ΕΝΦΙΑ για το εργολαβικό του αντάλλαγμα στα νεόδμητα ακίνητα (αντιπαροχή);

Ας δούμε ένα-ένα τα προβλήματα αυτά.  

1. Πότε ο εργολάβος πρέπει να επιβαρυνθεί με τον «φόρο αυτοπαράδοσης» για το εργολαβικό αντάλλαγμα της ιδιοκτησίας που δεν έχει πουληθεί

Ο Φ.Π.Α. της αυτοπαράδοσης καταβάλλεται μόνο εάν χρησιμοποιηθεί το ακίνητο πρώτη φορά (παράδοση - πρώτη εγκατάσταση) χωρίς χρονικά όρια.
Η διάταξη του άρθρου 6, παρ. 1 του Ν.2859/2000 τροποποιήθηκε με το άρθρο 92, παρ. 1β΄ του Ν.4316/2014 και είναι αυτή που ισχύει σήμερα και ορίζει ότι:
Θεωρείται ως πρώτη εγκατάσταση η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε  τρόπο των κτιρίων ύστερα από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση.

[Δείτε επίσης την ερμηνεία της έννοιας «πρώτη εγκατάσταση» για την επιβολή ΦΠΑ την οποία δίνει το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής ένωσης]

ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ: Η αυτοπαράδοση δεν γίνεται πλέον στα πέντε, στα τέσσερα ή στα τρία χρόνια από την έναρξη της κατασκευής.
Δεν λαμβάνεται υπόψη η ημερομηνία της οικοδομικής αδείας, ούτε η ημερομηνία της αποπεράτωσης της οικοδομής. Οι συντάκτες αυτών των διατάξεων κατάλαβαν ότι με τέτοιες διατάξεις καταστρέφουν την οικοδομή και βλάπτουν την οικονομία της χώρας.
[Διευκρινίζεται ότι σύμφωνα με την παρ 1 του άρθρου 92 του ν.4316/2014 (Α' 270) καταργήθηκε η υποχρέωση αυτοπαράδοσης των ακινήτων για τα οποία έχει συμπληρωθεί η τετραετία από την αποπεράτωσή τους και δεν έχουν χρησιμοποιηθεί ή πουληθεί.]
   
2. Πως θα φορολογηθεί ο εργολάβος που παίρνει διαμερίσματα απούλητα κατά την διανομή λόγω διακοπής εργασιών ή λύσης της εταιρείας του (ΟΕ, ΕΕ, ΕΠΕ)

Θεωρείται αυτοπαράδοση ΦΠΑ 

Θεωρείται αυτοπαράδοση και άρα υπόκειται σε Φ.Π.Α., η ανάληψη μερίδας σε αγαθά από εταίρο, μέτοχο ή κληρονόμο σε περίπτωση διακοπής των εργασιών, λύσης της εταιρείας, αποχώρησης ή θανάτου του εταίρου. Ν.2961/2000 άρθρο 7 παρ.2δ΄
Επομένως και σύμφωνα με τα παραπάνω, η περιέλευση στους εταίρους της κυριότητας νεόδμητων ακινήτων (ολοκληρωμένων ή ημιτελών) οικοδομικής επιχείρησης ή άλλων εμπραγμάτων επ' αυτών δικαιωμάτων, λόγω λύσης της εταιρείας (ΟΕ, ΕΕ και EΠE), θεωρείται αυτοπαράδοση ΦΠΑ. Αυτό σημαίνει ότι η πράξη αυτή υπάγεται σε ΦΠΑ.

Ειδική Δήλωση-περιοδική Δήλωση 

Στις περιπτώσεις της παραπάνω αυτοπαράδοσης, υποβάλλεται ειδική δήλωση για λόγους ταυτοποίησης του ακινήτου που αυτοπαραδίδεται, χωρίς να καταβάλλεται με αυτήν ο αναλογών φόρος (φόρος διανομής 1/4), αλλά ο φόρος αυτός καταβάλλεται με την περιοδική δήλωση της φορολογικής περιόδου κατά την οποία έγινε η αυτοπαράδοση.
Ν. 2859/2000 άρθρο 36 παρ.4γi και άρθρο 7 παρ. 2 περιπτ. γ - ΠΟΛ.1053/27.3.2006 άρθρο 2 παρ. 1

Φορολογητέα Αξία

Ως φορολογητέα αξία κατά την παραπάνω αυτοπαράδοση ακινήτου, λαμβάνεται το κόστος κατασκευής του.
Ν. 2859/2000 άρθρο 19 παρ. 2α και άρθρο 7 παρ. 2 περιπτώσεις γ΄, δ΄, ε΄
Δηλαδή: Όταν οι εταίροι παίρνουν ακίνητα κατά τη λύση του Νομικού Προσώπου συντελείται αυτοπαράδοση και επομένως οφείλεται ΦΠΑ. Μεταβιβάζεται δηλαδή η κυριότητα του του ακινήτου και γι αυτό θα πρέπει να τηρηθεί ο νόμιμος τύπος (σύναψη συμβολαίου και μεταγραφή). Πρόκειται για αυτοπαράδοση και ο ΦΠΑ θα πρέπει να καταβληθεί. Η καταβολή αυτή θα γίνει με την Ειδική Δήλωση ΦΠΑ για την αυτοπαράδοση, επειδή η φορολογική υποχρέωση γεννάται, και ο ΦΠΑ καθίσταται απαιτητός, κατά τον χρόνο υπογραφής του οριστικού Συμβολαίου. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι επειδή ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται το κόστος κατασκευής (δεν υπάρχει στις περιπτώσεις αυτές «τίμημα»), η Ειδική Δήλωση ΦΠΑ πρέπει να ελέγχεται από τον έφορο.

3. Πως θα φορολογηθεί ο εργολάβος που αγοράζει διαμερίσματα από την επιχείρησή του (ατομική, εταιρική)

Η μεταβίβαση νεόδμητου ακινήτου από οποιασδήποτε μορφής Νομικού Προσώπου, που έχει ως αντικείμενο εργασιών την κατασκευή ακινήτων για πώληση, σε μέλη (ή μετόχους) του, είναι παράδοση υπαγόμενη σε ΦΠΑ σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 6, όπως ακριβώς και όταν μεταβιβάζεται το ακίνητο σε τρίτο αγοραστή.

4. Πότε και πως ο εργολάβος της οικοδομής θα πάρει από την εφορία επιστροφή του πιστωτικού υπολοίπου του ΦΠΑ. Η παραγραφή 

Για τις κατασκευές ακινήτων, η επιστροφή του φόρου ενεργείται μετά την έναρξη εργασιών κατασκευής και μέχρι του ποσού που αναλογεί στις εργασίες που έχουν εκτελεστεί και τιμολογηθεί κάθε φορολογική ή διαχειριστική περίοδο, για την οποία υποβάλλεται το αίτημα επιστροφής. ΠΟΛ.1073/21.7.2004 άρθρο 2
Η υποβολή αίτησης επιστροφής πιστωτικού υπολοίπου και η διαδικασία που εφαρμόζεται ορίζεται στις ΑΥΟ ΠΟΛ.1073/21.7.2004, ΠΟΛ.1090/2.4.2012 και ΠΟΛ.1067/3.4.2013.
Ο ΦΠΑ για να επιστραφεί πρέπει να υποβληθεί αίτηση επιστροφής από την οικοδομική επιχείρηση η οποία θα αφορά οποιοδήποτε ποσό πιστωτικού υπολοίπου που προκύπτει στη δήλωση Φ.Π.Α. Δεν ενδιαφέρει εάν το πιστωτικό υπόλοιπο έχει δημιουργηθεί στη φορολογική περίοδο για την οποία υποβάλλεται η αίτηση ή σε προηγούμενες φορολογικές περιόδους με την επιφύλαξη της παραγραφής τους.
Σε κάθε περίπτωση, εφόσον ο αρμόδιος Προϊστάμενος Δ.Ο.Υ. διαθέτει στοιχεία, από τα οποία προκύπτουν ισχυρές ενδείξεις για παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας από ευρήματα του διενεργούμενου ελέγχου ή από άλλα στοιχεία, αυτός υποχρεούται να ολοκληρώσει τον έλεγχο πριν την επιστροφή, λαμβανομένων υπόψη και των διατάξεων περί παραγραφής. ΠΟΛ.1103/2017 άρθρο 2 παρ.7

Ο χρόνος παραγραφής του ΦΠΑ για περιόδους μέχρι την 31/12/2013

Για τις φορολογικές περιόδους που έληξαν έως 31/12/2013 η κατά του Δημοσίου απαίτηση για επιστροφή του ΦΠΑ παραγράφεται:
- μετά από 3 έτη από την ημερομηνία εμπρόθεσμης υποβολής της εκκαθαριστικής δήλωσης που αφορά τη διαχειριστική περίοδο εντός της οποίας γεννήθηκε το δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ
- ή μετά από 3 έτη από την ημερομηνία εμπρόθεσμης υποβολής της έκτακτης δήλωσης στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει υποχρέωση για υποβολή εκκαθαριστικής.
 
Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής των ανωτέρω δηλώσεων εκπροθέσμως, η κατά του Δημοσίου απαίτηση προς επιστροφή φόρου παραγράφεται μετά 3 έτη από την ημερομηνία που οι δηλώσεις αυτές έπρεπε να είχαν υποβληθεί εμπρόθεσμα. Ν.2859/2000 άρθρο 57 παρ. 5
Δηλαδή, αιτήσεις που έχουν υποβληθεί κατά τη διάρκεια της διαχειριστικής περιόδου μπορούν να θεωρηθούν παραγεγραμμένες μετά την πάροδο τριετίας από την υποβολή ή την προθεσμία εμπρόθεσμης υποβολής της εκκαθαριστικής δήλωσης για τη συγκεκριμένη διαχειριστική περίοδο. Στην περίπτωση που η αίτηση επιστροφής υποβληθεί μετά την καταληκτική προθεσμία εμπρόθεσμης υποβολής της εκκαθαριστικής δήλωσης, η αίτηση αυτή διακόπτει την παραγραφή, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην περίπτωση β΄ του άρθρου 93 του ν.2362/1995, όπως ισχύει. (ΠΟΛ.1082/18.4.2013 παρ.3α)
Επίσης η αξίωση κατά του Δημοσίου προς επιστροφή φόρου αναβιώνει από της κοινοποιήσεως πράξεως προσδιορισμού του φόρου, για ίσο χρόνο, εφόσον έχει υποβληθεί αίτημα προς επιστροφή πριν το χρόνο παραγραφής της αξίωσης και συμπληρώθηκε ο χρόνος παραγραφής, χωρίς να ικανοποιηθεί ή να απορριφθεί αιτιολογημένα το αίτημα από υπαιτιότητα του Δημοσίου. Κατά συνέπεια, στην περίπτωση που δεν υπάρχει δικαστική διένεξη, ως οριστικά παραγεγραμμένες θεωρούνται οι αιτήσεις επιστροφής που αφορούν διαχειριστικές περιόδους οι οποίες θεωρούνται ως περαιωμένες και για τις οποίες δεν μπορεί να κοινοποιηθεί πράξη προσδιορισμού σύμφωνα με το άρθρο 57, παρ. 1 έως και 5 του Κώδικα ΦΠΑ.

ΠΕΝΤΑΕΤΉΣ ο χρόνος παραγραφής του ΦΠΑ για περιόδους από 1/1/2014 και μετά


Όταν το πιστωτικό υπόλοιπο δημιουργηθεί μετά την 01/01/2014 η παραγραφή είναι πενταετής. Άρθρα 36 και 42 του ΚΦΔ.
ΠΟΛ.1073/21.7.2004, ΠΟΛ.1090/2.4.2012, ΠΟΛ.1067/3.4.2013. Άρθρο 57 του κώδικα ΦΠΑ

Οι συνέπειες από την μη ικανοποίηση του αιτήματος της επιστροφής του ΦΠΑ

Η μη ικανοποίηση του αιτήματος επιστροφής ή η μη αιτιολογημένη απόρριψη αυτού εγγράφως πριν τη συμπλήρωση του χρόνου παραγραφής, αποτελεί πειθαρχικό αδίκημα που τιμωρείται σύμφωνα με τις διατάξεις του Υπαλληλικού Κώδικα. Ν.2859/2000 άρθρο 57 παρ.5
ΠΟΛ.1083/25.5.2006, ΠΟΛ.1073/21.7.2004, ΠΟΛ.1090/2.4.2012, ΠΟΛ.1067/3.4.2013.
ΠΟΛ.1083/11.4.2013, ΠΟΛ.1177/17.7.2013, ΠΟΛ.1082/18.4.2013, ΠΟΛ.1212/26.9.2014, ΠΟΛ.1082/6.4.2015, ΠΟΛ.1103/2017

5. Από πότε θα αρχίσει να επιβαρύνεται ο εργολάβος  με τον ΕΝΦΙΑ για το εργολαβικό του αντάλλαγμα στα νεόδμητα ακίνητα (Αντιπαροχή).

ΤΟ ΕΡΓΟΛΑΒΙΚΟ ΑΝΤΑΛΛΑΓΜΑ: ΠΟΤΕ ΤΟ ΔΗΛΩΝΕΙ Ο ΕΡΓΟΛΑΒΟΣ ΣΤΟ Ε9 ΚΑΙ ΠΩΣ ΜΕΤΡΑ Η ΤΕΤΡΑΕΤΙΑ
ΑΦΕΤΗΡΙΑ ΤΗΣ ΤΕΤΡΑΕΤΙΑΣ ΕΙΝΑΙ Η ΕΝΑΡΞΗ ΤΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΚΑΙ ΟΧΙ Η ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ.


Το δικαίωμα του εργολάβου (εργολαβικό αντάλλαγμα) σε ακίνητο, δηλώνεται από αυτόν στο Ε9 εφόσον έχουν παρέλθει τέσσερα έτη από την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, η οποία προκύπτει από τη θεώρηση της οικοδομικής άδειας από την Αστυνομία, ή πριν την παρέλευση των τεσσάρων ετών, εφόσον το ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο από τον εργολάβο:

Πως δηλώνει ο εργολάβος τα ακίνητα αυτά στο Ε9:
Στήλη 15 του πίνακα 1, κωδικός 10 για το κτίριο
Στήλη 19 του πίνακα 1, κωδικός 10 για το οικόπεδο
Στήλη 18 του πίνακα 2, κωδικός 10 για το γήπεδο

ΑΝ ΥΠΑΡΧΕΙ ΔΥΣΚΟΛΙΑ ΣΤΟΝ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟ ΤΗΣ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ ΕΝΑΡΞΗΣ ΤΩΝ ΕΡΓΑΣΙΩΝ:

Αν για οποιαδήποτε αιτία δεν αναγράφεται η ημερομηνία έναρξης εργασιών στην άδεια οικοδομής, η έναρξη εργασιών πιστοποιείται από το Ι.Κ.Α. ή από τα παραστατικά εργασιών (εκσκαφές, κατασκευή φέροντος σκελετού και γενικά κάθε πρόσφορο στοιχείο το οποίο μπορεί να την πιστοποιήσει). ΠΟΛ.1237/11.11.2014




Τα σχόλια και οι απόψεις που δημοσιεύονται δεν υιοθετούνται από τον κόμβο και εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή.
Θα παρακαλούσαμε πολύ να διατηρήσετε τα σχόλια σας ευγενικά, πολιτισμένα και ουσιώδη. Αποφύγετε χαρακτηρισμούς απέναντι σε άλλους σχολιαστές και προσπαθήστε οι συζητήσεις να γίνονται σε ευπρεπή πλαίσια.

Σχόλια με υβριστικό περιεχόμενο διαγράφονται αυτόματα χωρίς προειδοποίηση.




ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο παρών ιστοχώρος και όλα τα κείμενα και δεδομένα που εμπεριέχονται σε αυτόν αποτελούν αντικείμενο ειδικής επεξεργασίας και πνευματικής δημιουργίας και προστατεύονται από την νομοθεσία περί Πνευματικής Ιδιοκτησίας και Συγγενικών Δικαιωμάτων και δη από τους νόμους 2121/1993, 2557/1997, 2819/2000, τη Διεθνή Σύμβαση της Βέρνης (ν. 100/1975), τη Διεθνή Σύμβαση της Ρώμης (ν. 2054/1992) και τις Οδηγίες 91/100/ΕΟΚ, 92/100/ΕΟΚ, 93/83/ΕΟΚ, 93/98/ΕΟΚ ΚΑΙ 96/9/ΕΟΚ. Η ιδιοκτησία επ’ αυτών αποκτάται χωρίς καμία διατύπωση και χωρίς την ανάγκη ρήτρας απαγορευτικής των προσβολών της.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ : Η αναδημοσίευση και η με οποιονδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, εξ’ ολοκλήρου, τμηματικά ή περιληπτικά, των οιωνδήποτε κειμένων ή δεδομένων περιλαμβάνονται στον παρόντα ιστοχώρο, χωρίς την έγγραφη άδεια της δικαιούχου εταιρείας.
ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ: H αναδημοσίευση μόνο των ελεύθερων ειδήσεων του κόμβου και όχι αυτών που η πρόσβαση επιτρέπεται αποκλειστικά στους συνδρομητές του (ένδειξη: αρθρο μόνο για συνδρομητές) με ΡΗΤΗ αναφορά στην πηγή και στον σχετικό σύνδεσμο του άρθρου/είδησης (url).
Email:
Θέμα:
Μήνυμα:
 
Δημιουργία νέας κατηγορίας

Your Categories

  • Δηλώσεις 2017
Up
Close
Close
Κλείσιμο