Ειδήσεις Επισημάνσεις

Τα λογιστικά και τα τεκμαρτά κέρδη των οικοδομικών επιχειρήσεων και η φορολόγησή τους



Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου

- Τα απλογραφικά και τα διπλογραφικά βιβλία
- Οι  ημιτελείς και οι ολοκληρωμένες ιδιοκτησίες
- Οι οικοδομικές άδειες πριν ή μετά την 1/1/12016

ΠΡΟΛΟΓΟΣ

Πολλοί φίλοι, μας ζητούν μια ενημέρωση γύρω από το θέμα των τεκμαρτών και των λογιστικών κερδών των οικοδομικών επιχειρήσεων, επειδή οι σχετικές διατάξεις είναι διάσπαρτες και πολύπλοκες. Είμαστε στο μέσον μιας μεταβατικής περιόδου και στο Υπουργείο Οικονομικών εξακολουθούν το ίδιο μοτίβο: Ερμηνεύουν και νομοθετούν συνέχεια γύρω από το θέμα αυτό, χωρίς τέλος. Πολλές φορές απαντούν ότι «είναι αυτονόητες οι λύσεις». Σε άλλες  περιπτώσεις πρέπει ο λογιστής να διαβάσει πολλές διατάξεις από νόμους, ερμηνείες, απαντήσεις, κ.λπ. για να ερμηνεύσει μόνος του τί εννοεί ο νομοθέτης, τι κρύβεται κάτω από συνεχείς διατάξεις και ερμηνείες. Και η αλήθεια είναι ότι όλες οι προσθήκες, οι ερμηνείες, οι παρεμβάσεις αυτές, δυσκολεύουν περισσότερο το έργο των επιχειρήσεων. Και όσο κι αν θέλει ο λογιστής να είναι νόμιμος, να είναι σωστός, δεν είναι δυνατόν να το καταφέρει. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο να εφαρμόσει τους νόμους του Υπουργείου Οικονομικών, αλλά να καταλάβει τι λένε!!

Έρχεται μετά από χρόνια η εφορία να ελέγξει την επιχείρηση και βγάζει με άνεση και ταχύτητα λογιστικές διαφορές και πρόσθετους, άδικους, φόρους. Τότε όλα τα γνωρίζουν με την σειρά!
Οι διάσπαρτες και ατέλειωτες διατάξεις και ερμηνείες δεν εξυπηρετούν κανένα. Πρέπει να βρεθεί κάποιος «δυνατός» και γνώστης των φορολογικών θεμάτων για να ρυθμίσει και αυτό το δύσκολο πρόβλημα που μας ταλαιπωρεί όλους.    

Παρακάτω θα προσπαθήσουμε να δώσουμε μια εικόνα  γύρω από τα λογιστικά και τα τεκμαρτά κέρδη των οικοδομικών επιχειρήσεων συνδιάζοντας τις πολύπλοκες διατάξεις.

1. ΕΝΤΑΞΗ ΣΤΑ ΑΠΛΟΓΡΑΦΙΚΑ  ΒΙΒΛΙΑ

Εντάχθηκαν στα απλογραφικά βιβλία από την 1.1.2014 οι οικοδομικές επιχειρήσεις εφ' όσον ο τζίρος τους κατά την προηγούμενη, κάθε φορά, χρονιά ήταν κάτω του 1.500.000€ (αφορά τις Ο.Ε,  Ε.Ε, Κοινοπραξίες και ατομικές επιχειρήσεις)

2. ΕΝΤΑΞΗ ΣΤΑ ΔΙΠΛΟΓΡΑΦΙΚΑ  ΒΙΒΛΙΑ


Εντάχθηκαν στα διπλογραφικά βιβλία από την 1.1.2014 οι οικοδομικές επιχειρήσεις στις οποίες ο τζίρος κατά την προηγούμενη, κάθε φορά, χρονιά ήταν πάνω από  1.500.000€ (αφορά τις Ο.Ε,  Ε.Ε, Κοινοπραξίες και ατομικές επιχειρήσεις) και τηρούν διπλογραφικά βιβλία.
Διπλογραφικά βιβλία τηρούν υποχρεωτικά και οι Α.Ε., Ε.Π.Ε, Ι.Κ.Ε. ανεξάρτητα από το ύψος του τζίρου τους

3. Αποτέλεσμα-κέρδος με τα απλογραφικά βιβλία

Πωλήσεις ολοκληρωμένων ιδιοκτησιών (με απλογραφικά βιβλία)

- Όσες επιχειρήσεις τηρούν απλογραφικά βιβλία και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν την 1/1/2006 θα φορολογούνται με τα τεκμαρτά κέρδη τους με συντελεστή καθαρού κέρδους 20% (άρθρο 34 παρ. 3 του Ν. 2238/1994) για τις πωλήσεις ολοκληρωμένων-τελειωμένων ιδιοκτησιών (πωλήσεις πριν ή και μετά την 1/1/2014)     
- Όσες επιχειρήσεις τηρούν απλογραφικά βιβλία και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά  την 1/1/2006 θα φορολογούνται με τα λογιστικά κέρδη τους για τις πωλήσεις ολοκληρωμένων ιδιοκτησιών μετά την 1/1/2014   (για πωλήσεις μέχρι και την χρήση 2013 εφορολογούντο στα τεκμαρτά τους κέρδη)  

Πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών (με απλογραφικά βιβλία)

- Όσες επιχειρήσεις τηρούν απλογραφικά βιβλία και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν την 1/1/2006 θα φορολογούνται με τα τεκμαρτά κέρδη τους με συντελεστή καθαρού κέρδους 20% (άρθρο 34 παρ. 3 του Ν. 2238/1994)
- Όσες επιχειρήσεις τηρούν απλογραφικά βιβλία και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά  την 1/1/2006 θα φορολογούνται με τα τεκμαρτά κέρδη τους για τις πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών μέχρι και την χρήση 2013   
- Όσες επιχειρήσεις τηρούν απλογραφικά βιβλία και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά  την 1/1/2006 θα φορολογούνται με το μικτό σύστημα (τεκμαρτά κέρδη με συντελεστή 20% για πωλήσεις κατά την περίοδο της κατασκευής) και  με εκκαθάριση με λογιστικά κέρδη κατά την ολοκλήρωση της κατασκευής τους μετά την 1/1/2014  

4. Αποτέλεσμα-κέρδος με τα διπλογραφικά βιβλία

Πωλήσεις ολοκληρωμένων ιδιοκτησιών (με διπλογραφικά βιβλία)

- Οι  οικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούν διπλογραφικά βιβλία, (Α.Ε., ΕΠΕ, και εταιρείες ΟΕ, ΕΕ, κοινοπραξίες, ατομικές με τζίρο άνω του 1.500.000€) για τις πωλήσεις ολοκληρωμένων ιδιοκτησιών φορολογούνται με βάσει τα λογιστικά τους κέρδη (έσοδα μείον έξοδα)

Πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών (με διπλογραφικά βιβλία)

- Για πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών φορολογούνται με το μικτό σύστημα (προσωρινά - τεκμαρτά κέρδη με συντελεστή 20% για πωλήσεις κατά την περίοδο της κατασκευής) και  με εκκαθάριση με λογιστικά κέρδη κατά την ολοκλήρωση της κατασκευής τους (οικοδομική άδεια μετά την 1/1/2006). Υποβάλλουν φορολογική δήλωση κάθε χρόνο και καταβάλλουν τον φόρο που αναλογεί στα τεκμαρτά κέρδη του χρόνου αυτού.

5. Το λογιστικό αποτέλεσμα

Λογιστικά κέρδη

Με την μεταβατική διάταξη του άρθρου 72 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα των οικοδομικών επιχειρήσεων, εφαρμόζονται για ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί από την 1.1.2006 και μετά.

Δηλαδή για πωλήσεις οικοδομών από 1.1.2014 (ισχύς ν. 4172/2013) και μετά, οι επιχειρήσεις ανέγερσης και πώλησης οικοδομών, εξάγουν λογιστικό αποτέλεσμα όταν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από 1.1.2006 και μετά.

6. Το τεκμαρτό αποτέλεσμα

Τεκμαρτά  κέρδη

Για πωληθέντα ακίνητα με ημερομηνία έκδοσης της άδειας μέχρι 31.12.2005, εφαρμόζονται οι προϊσχύουσες διατάξεις του άρθρου 34 παρ. 2 του Ν. 2238/1994.

Τα εργολαβικά συμβόλαια της 25/11/2005

Οι ανωτέρω οικοδομές εξακολουθούν να φορολογούνται με τον τεκμαρτό προσδιορισμό του άρθρου 34 του ν.2238/1994, καθόσον για αυτές δεν υπήρχε υποχρέωση προσδιορισμού του κόστους ανέγερσης κατά οικοδομή και δεν απαιτείται συλλογή των στοιχείων κόστους δηλαδή για τις δαπάνες ανέγερσης για κάθε οικοδομή. (Το λογιστικό αποτέλεσμα δεν εξάγεται για τις οικοδομές που σύμφωνα με την παράγραφο 2 της 1024543/1717/389/Α0014/ΠΟΛ.1038/9.3.2006 Απόφασης, εξαιρέθηκαν από την εφαρμογή των διατάξεων της παραγράφου 4 του άρθρου 6 του Κώδικα Φ.Π.Α. (ν. 2859/2000), εφόσον είχαν καταθέσει πλήρη φάκελο στην πολεοδομία για την έκδοση ή την αναθεώρηση της άδειας και είχε υπογραφεί προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο κατασκευής μέχρι την 25.11.2005, έστω και αν η άδεια οικοδομής εκδόθηκε μετά την 1.1.2006)

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Επισημαίνεται  ότι ο τεκμαρτός τρόπος προσδιορισμού των κερδών των οικοδομικών επιχειρήσεων αρχικά ίσχυε  μόνο για τις ατομικές επιχειρήσεις και τους υπόχρεους της παραγράφου 4 του άρθρου 2 του ν. 2238/1994 (Ο.Ε., Ε.Ε. κλπ) στους οποίους ΔΕΝ συμμετέχουν νομικά πρόσωπα της παρ.1 του άρθρου 101 του ΚΦΕ, (ΑΕ, ΕΠΕ κ.λ.π.), καθόσον με τις διατάξεις της παρ.12 του άρθρου 105 του ίδιου Κώδικα,, επεκτάθηκε ο λογιστικός τρόπος προσδιορισμού των καθαρών κερδών που είχε θεσπιστεί με τις διατάξεις της παρ.7 του άρθρου 7 του ν.2940/2001 για τα νομικά πρόσωπα της παρ.1 του άρθρου 101 του ΚΦΕ καθώς και για τις κοινοπραξίες στις οποίες συμμετέχουν, σε όλους ανεξαιρέτως τους υπόχρεους της παρ.4 του άρθρου 2 του Κ.Φ.Ε στους οποίους συμμετέχουν τα πιο πάνω νομικά πρόσωπα. Ίσχυσε κατ αρχήν μέχρι την 31/12/2013.

7. Οι ατομικές οικοδομικές επιχειρήσεις

Ειδικά, για τις ατομικές οικοδομικές επιχειρήσεις, όπου μέχρι 31.12.2013 ίσχυαν οι διατάξεις του άρθρου 34 του ν.2238/1994, επισημαίνονται τα εξής: Με βάση τη μεταβατική διάταξη της παρ. 23 του άρθρου 72 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του Κώδικα για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα των οικοδομικών επιχειρήσεων εφαρμόζονται για ακίνητα για τα οποία η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί από την 1.1.2006 και μετά. Δηλαδή, για πωλήσεις οικοδομών από 1.1.2014 και μετά οι επιχειρήσεις ανέγερσης και πώλησης οικοδομών, εξάγουν λογιστικό αποτέλεσμα όταν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από 1.1.2006 και μετά, ενώ για πωληθέντα ακίνητα με ημερομηνία έκδοσης της άδειας μέχρι 31.12.2005 εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 34 του ν.2238/1994.
ΠΟΛ.1097/28.4.2015

8. Οι δαπάνες ανέγερσης πριν την 1/1/2014

Οι δαπάνες ανέγερσης (κόστος), που πραγματοποιήθηκαν από την έκδοση της άδειας και μέχρι 31.12.2013, για τις οικοδομές που πωλήθηκαν εντός του έτους 2014, λαμβάνονται υπόψη στον προσδιορισμό του αποτελέσματος από πωλήσεις οικοδομών από 1/1/2014 και μετά.  
ΠΟΛ.1097/28.4.2015 
ΠΟΛ.1042/16.3.2016

Επισημαίνεται ότι δαπάνες που έχουν ήδη συμπεριληφθεί κατά τον υπολογισμό του αποτελέσματος των προηγούμενων φορολογικών ετών (2014 και 2015), δεν πρέπει να ληφθούν υπόψη και κατά τον υπολογισμό του αποτελέσματος του φορολογικού έτους 2016, καθόσον σε αντίθετη περίπτωση θα λαμβάνονταν υπόψη δύο φορές. ΠΟΛ.1042/16.3.2016

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ:

Οικοδομική Άδεια: 2007
Oλοκλήρωση της οικοδομής: 2013
Συνολικό κόστος οικοδομής: 500.000€
Πώληση ενός διαμερίσματος το 2013:        
                                                                ΕΣΟΔΑ                            150.000€
                                                                ΚΟΣΤΟΣ (αναλογούν)    130.000€

Άρα: Οι μελλοντικές πωλήσεις των υπολοίπων διαμερισμάτων θα έχουν κόστος 370.000€ (δηλαδή: 500.000€ μείον 130.000€)

9. Εκμετάλλευση της ανεγειρομένης οικοδομής από την ίδια την οικοδομική επιχείρηση. Πάγιο στοιχείο.

Επισημαίνεται, ότι οι οικοδομικές επιχειρήσεις που ανεγείρουν οικοδομές προς πώληση όταν μετά την ανέγερση τους, επακολουθήσει εκμετάλλευση της οικοδομής με οποιοδήποτε τρόπο, όπως εκμίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση κλπ., τότε τα εν λόγω ακίνητα αποκτούν την ιδιότητα του ενσώματου πάγιου στοιχείου της επιχείρησης, σε αντιδιαστολή με τα εμπορεύσιμα στοιχεία αυτής, οπότε κατά την πώληση αυτών η επιχείρηση αποκτά εισόδημα που προσδιορίζεται σε κάθε περίπτωση λογιστικά και φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, ανεξάρτητα του χρόνου έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
ΠΟΛ.1097/28.4.2015

10. Στο φορολογικό (λογιστικό) αποτέλεσμα ποιο έσοδο παίρνουμε: την αντικειμενική αξία ή το πραγματικό αντίτιμο που κατέβαλε ο αγοραστής;


Ως έσοδο από την πώληση ακινήτων προκειμένου για τον προσδιορισμό των φορολογητέων αποτελεσμάτων λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό αντίτιμο που αναγράφεται στη σύμβαση μεταβίβασης και όχι η αντικειμενική αξία αυτών (ΔΕΑΦ Β 1083058 ΕΞ 2015/18.6.2015 έγγραφο). ΠΟΛ.1043/2017

11. Έσοδο πριν την αποπεράτωση του ακινήτου (ΗΜΙΤΕΛΟΥΣ)

Το «έσοδο» που αποκτούν οι οικοδομικές επιχειρήσεις από πώληση ακινήτων (προσύμφωνο, σύνταξη οριστικού συμβολαίου) πριν την αποπεράτωσή τους θα καταχωρηθεί στο έτος που αυτό καθίσταται δεδουλευμένο, δηλαδή στο έτος ολοκλήρωσης και παράδοσης του ακινήτου προκειμένου να αντιστοιχηθεί με το πραγματοποιούμενο κόστος. ΠΟΛ.1043/2017 παρ. V

12. Χρόνος απόκτησης των ακαθαρίστων εσόδων  
των οικοδομικών επιχειρήσεων, είναι η ημέρα σύνταξης του οριστικού συμβολαίου, ή η ημέρα κατά την οποία συμπληρώνονται 2 έτη από την σύνταξη συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, χωρίς να έχει συνταχθεί οριστικό συμβόλαιο στο πιο πάνω χρονικό διάστημα. Ειδικά στις περιπτώσεις που υπογράφεται προσύμφωνο με τον όρο της αυτοσύμβασης σύμφωνα με το άρθρο 235 του Αστικού Κώδικα και εφόσον καταβάλλεται ολόκληρο το τίμημα και παραδίδεται η νομή του ακινήτου, χρόνος απόκτησης του ακαθαρίστου εσόδου, θεωρείται η ημέρα υπογραφής του προσύμφωνου αυτού. ΠΟΛ.1052/15.3.2007

13. Λυόμενα και προκατασκευασμένα

Με τις διατάξεις του τελευταίου εδαφίου της παρ. 2 του νέου άρθρου 34 του ν 2238/1994 προβλέπεται ότι οι διατάξεις του άρθρου αυτού δεν έχουν εφαρμογή στις επιχειρήσεις που ασχολούνται με την ανέγερση κτιριακών εγκαταστάσεων με λυόμενα ή προκατασκευασμένα στοιχεία κι επομένως το καθαρό εισόδημα των εν λόγω επιχειρήσεων προσδιορίζεται με τις γενικές διατάξεις ανεξάρτητα από τη νομική μορφή με την οποία λειτουργούν (ατομική επιχείρηση, προσωπική εταιρεία κλπ) και την κατηγορία των τηρούμενων βιβλίων. ΠΟΛ.1052/15.3.2007


ΠΟΛ.1052/15.3.2007
ΠΟΛ.1074/14.4.2015
ΠΟΛ.1060/19.3.2015
ΠΟΛ.1097/28.4.2015
ΠΟΛ.1042/16.3.2016
ΠΟΛ.1043/2017
ΠΟΛ.1171/2017
Ν.2238/1994 άρθρο 2 παρ.4
Ν.2238/1994 άρθρο 34 παρ.1 και 2 και 3
Ν.2238/1994 άρθρο 84 παρ.7
Ν.2238/1994 άρθρο 105 παρ. 12
Ν. 4172/2013 άρθρο 72 παρ. (24) 23
ΝΣΚ 59/2017




Τα σχόλια και οι απόψεις που δημοσιεύονται δεν υιοθετούνται από τον κόμβο και εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή.
Θα παρακαλούσαμε πολύ να διατηρήσετε τα σχόλια σας ευγενικά, πολιτισμένα και ουσιώδη. Αποφύγετε χαρακτηρισμούς απέναντι σε άλλους σχολιαστές και προσπαθήστε οι συζητήσεις να γίνονται σε ευπρεπή πλαίσια.

Σχόλια με υβριστικό περιεχόμενο διαγράφονται αυτόματα χωρίς προειδοποίηση.




ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο παρών ιστοχώρος και όλα τα κείμενα και δεδομένα που εμπεριέχονται σε αυτόν αποτελούν αντικείμενο ειδικής επεξεργασίας και πνευματικής δημιουργίας και προστατεύονται από την νομοθεσία περί Πνευματικής Ιδιοκτησίας και Συγγενικών Δικαιωμάτων και δη από τους νόμους 2121/1993, 2557/1997, 2819/2000, τη Διεθνή Σύμβαση της Βέρνης (ν. 100/1975), τη Διεθνή Σύμβαση της Ρώμης (ν. 2054/1992) και τις Οδηγίες 91/100/ΕΟΚ, 92/100/ΕΟΚ, 93/83/ΕΟΚ, 93/98/ΕΟΚ ΚΑΙ 96/9/ΕΟΚ. Η ιδιοκτησία επ’ αυτών αποκτάται χωρίς καμία διατύπωση και χωρίς την ανάγκη ρήτρας απαγορευτικής των προσβολών της.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ : Η αναδημοσίευση και η με οποιονδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, εξ’ ολοκλήρου, τμηματικά ή περιληπτικά, των οιωνδήποτε κειμένων ή δεδομένων περιλαμβάνονται στον παρόντα ιστοχώρο, χωρίς την έγγραφη άδεια της δικαιούχου εταιρείας.
ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ: H αναδημοσίευση μόνο των ελεύθερων ειδήσεων του κόμβου και όχι αυτών που η πρόσβαση επιτρέπεται αποκλειστικά στους συνδρομητές του (ένδειξη: αρθρο μόνο για συνδρομητές) με ΡΗΤΗ αναφορά στην πηγή και στον σχετικό σύνδεσμο του άρθρου/είδησης (url).
Email:
Θέμα:
Μήνυμα:
 
Δημιουργία νέας κατηγορίας

Your Categories

  • ΠΡΟΣΤΙΜΟ ΕΚΤΕΝΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΑΛΠ ΑΝΤΙ ΤΙΜΟΛΟΓΙΟΥ
Up
Close
Close
Κλείσιμο