Οι αλλαγές στην πρώτη κατοικία
Οικονομικές Ειδήσεις
26 Ιούλιος 2008
Αναλύοντας τους λόγους που επέβαλαν να καταργηθεί ο φόρος στην πρώτη κατοικία είτε αυτή γίνεται με κληρονομιά είτε με γονική παροχή είτε με αγορά, μεταξύ άλλων υποστηρίζαμε ότι:
Taxheaven.gr
Οι αλλαγές στην πρώτη κατοικία
Του Γιωργου Δ. Χριστοπουλου, φοροτεχνικού
Το δημογραφικό
Αναλύοντας τους λόγους που επέβαλαν να καταργηθεί ο φόρος στην πρώτη κατοικία είτε αυτή γίνεται με κληρονομιά είτε με γονική παροχή είτε με αγορά, μεταξύ άλλων υποστηρίζαμε ότι:
Τα φειδωλά φορολογικά κίνητρα είναι κόντρα στο όνειρο των νέων ζευγαριών που ονειρεύονται να κάνουν οικογένεια κάτω από το δικό τους «κεραμίδι». Και θέταμε το ερώτημα: μήπως με γενναίες απαλλαγές στη φορολογία μπορεί η πολιτεία να ανοίξει ένα ακόμη παράθυρο στο δημογραφικό πρόβλημα; Ετσι, με δικαιολογημένη ικανοποίηση, ακούσαμε τον περασμένο Σεπτέμβριο τον πρωθυπουργό στη ΔΕΘ να λέει: «Καταργείται ο φόρος κληρονομιών και γονικών παροχών, με στόχο να βοηθήσουμε τους νέους και ιδίως τα νέα ζευγάρια να ξεκινήσουν τη ζωή τους».
Επειδή, πράγματι, η απόκτηση πρώτης κατοικίας είναι υπόθεση σοβαρή, αφού έχει να κάνει με το αίσθημα ασφάλειας, ιδιαίτερα στο ξεκίνημα της ζωής των νέων ζευγαριών που ονειρεύονται να κάνουν οικογένεια, είδαμε το 1980 τον νομοθέτη να κάνει τα πρώτα βήματα κοινωνικής ευαισθησίας με τον ν.
1078/1980, θεσπίζοντας κάποια αφορολόγητα όρια στην αξία της αγοράς πρώτης κατοικίας για όλους τους Ελληνες, και όχι μόνο για ορισμένες κατηγορίες εργαζομένων, όπως για παράδειγμα οι δημόσιοι υπάλληλοι, που προέβλεπαν οι προγενέστερες από τον νόμο αυτό διατάξεις. Από τότε μέχρι σήμερα οι διατάξεις αυτού του νόμου μπορεί να είχαν βελτιωθεί όσον αφορά τα όρια των απαλλαγών ή τη γραφειοκρατία των προϋποθέσεων, ωστόσο όμως η πρακτική αυτή ποτέ δεν εξασφάλισε με δίκαιο τρόπο την προσέγγισή τους στις αντίστοιχες αλλεπάλληλες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, ώστε να αποτελούν στην πράξη οικονομική ανακούφιση ή και κίνητρο στο μεγάλο δημογραφικό πρόβλημα της χώρας μας.
Μεγάλη απόσταση
Χαρακτηριστικό παράδειγμα στη μεγάλη απόσταση των φειδωλών απαλλασσόμενων ποσών από τις εκάστοτε διαμορφωμένες αντικειμενικές αξίες βλέπουμε στον διπλανό σχετικό πίνακα, όπου απεικονίζονται τα αφορολόγητα όρια που ίσχυσαν μέχρι 13-12-2007, όταν όλα βεβαίως «ανατράπηκαν» με τον νέο νόμο
3634/2008.
1. Τα άδικα σημεία του νόμου που θα πρέπει να προβληματίσουν τις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών και όχι μόνοΒλέποντας τις μεταβολές των αφορολόγητων ορίων διαπιστώνουμε ότι η μέση αύξηση αυτών των ορίων είναι 20-22%. Αντίθετα, η μέση αύξηση των αντικειμενικών αξιών (από 1-3-07) που έγινε ως δεύτερη διόρθωση ήταν 25-32% (η πρώτη είχε γίνει τον Δεκέμβριο του 2005 και ίσχυσε από 1ης Ιανουαρίου 2006).
Το δεύτερο άδικο σημείο είναι η ακατανόητη θέσπιση του νόμου που ορίζει ως προϋπόθεση απαλλαγής ότι: «πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες με 70 τ.μ. για άγαμο, χήρο, διαζευγμένο ή έγγαμο, προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα ανήλικα παιδιά και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα παιδιά».
Ετσι, το ίδιο ποσό απαλλαγής χωρίς διάκριση περιοχών είχε (σ.σ. αυτό ισχύει και με τα νέα μέτρα) το ζευγάρι στην περιοχή π.χ. α΄ με το άλλο που αγοράζει στην περιοχή β΄ της Αττικής, για τα ίδια τετραγωνικά μέτρα. Η ενίσχυση συνεπώς είναι δυσανάλογη μεταξύ του ενός και του άλλου πολίτη.
Πρόκειται για μια δυσμορφία του νόμου, η οποία επίσης θα πρέπει να αλλάξει, για να διορθωθεί η κατάσταση. Εννοείται ότι οι ανάγκες έχουν αλλάξει σε σημαντικό βαθμό και καλό θα είναι ο νομοθέτης να προσαρμοστεί με βάση τα νέα δεδομένα της αγοράς.
2. Κατάργηση της κλίμακας κληρονομιών και γονικών παροχών που έφθανε μέχρι 30% όταν αφορούσε την πρώτη κατοικίαΗ ίδια παράλογη εικόνα συνέβαινε και στην πρώτη κατοικία που αποκτούσε ο πολίτης με κληρονομιά ή γονική παροχή, όπου εδώ μάλιστα η φορολογική επιβάρυνση ήταν διπλάσια σε σχέση με την περίπτωση της αγοράς, αφού ο φόρος «σκαρφάλωνε» μέχρι και 20% στην αξία του ακινήτου, ενώ για τον 2ο βαθμό συγγένειας έφθανε μέχρι το 30%.
Ο κ. Καραμανλής είπε στη ΔΕΘ (και αυτά εφαρμόζονται ακριβώς με το νέο νομοσχέδιο
3634/2008 από 13-12-07): «Καταργούνται εντελώς οι φόροι και τα τέλη που επιβαρύνουν σήμερα την πρώτη κατοικία (είτε με αγορά είτε με κληρονομιά ή γονική παροχή)».
Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής στην πρώτη κατοικία;Με τη διάταξη της παρ. 4 του άρθρου 3 του ν.
3634/2008 (ΦΕΚ 9 Α΄/29-1-2008) καταργήθηκαν τα αφορολόγητα όρια για την απόκτηση πρώτης κατοικίας και παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης (και το τέλος συναλλαγής ακινήτων) για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως 200 τ.μ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως 200 τ.μ., ανεξάρτητα από την αξία του.
Το ανωτέρω εμβαδόν προσαυξάνεται κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, την επιμέλεια των οποίων έχει ο δικαιούχος, ή τα προστατευόμενα τέκνα με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%.
Αν το εμβαδόν της πρώτης κατοικίας υπερβαίνει τα ανωτέρω όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του ποσού της αξίας που αντιστοιχεί στο εμβαδόν αυτό. Για την αξία που αντιστοιχεί στο επιπλέον εμβαδόν οφείλεται ο οικείος φόρος, δηλαδή φόρος μεταβίβασης ή τέλος συναλλαγής ακινήτων, αντίστοιχα.
Τα ανωτέρω εφαρμόζονται σε αγορές πρώτης κατοικίας, η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τις 13-12-2007 και μετά.
3. Πώς υπολογίζεται ο φόρος από 13-12-2007 και αναλυτικά παραδείγματα σε τρεις περιπτώσειςα) Για ακίνητα και εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων (επικαρπία, ψιλή κυριότητα) με συντελεστή 1%.
β) Για μετοχές εισηγμένες στο χρηματιστήριο με συντελεστή 0,6% (για συγγενείς στην Α΄ κατηγορία) και 1,2% (για συγγενείς στη Β΄ κατηγορία).
γ) Για μη εισηγμένες στο χρηματιστήριο μετοχές με συντελεστή 1,2% (για συγγενείς στην Α΄ κατηγορία) και 2,4% (για συγγενείς στη Β΄ κατηγορία).
δ) Για τα λοιπά περιουσιακά στοιχεία (κινητά, έπιπλα, χρήματα κ.λπ.) με συντελεστή 10%.