Ειδήσεις Οικονομικές Ειδήσεις

Ο πονοκέφαλος του ΕΤΑΚ - Μικρά μυστικά και άγνωστες παγίδες που οδήγησαν το υπουργείο Οικονομικών στην... παράταση

Τα φορολογικά φαίνεται να είχαν δίκιο όταν στο ειδικό αφιέρωμα (Σάββατο 10-5-2008), υποστήριζαν ότι για την υποβολή των δηλώσεων που άρχιζε στις 15 Μαΐου, τα λογιστήρια των επιχειρήσεων θα συναντήσουν πολλές δυσκολίες λόγω των ιδιόμορφων προϋποθέσεων προκειμένου να αναζητήσουν πρώτα την αντικειμενική αξία των ακινήτων ώστε να υπολογίσουν σωστά και τον φόρο ανάλογα με τον χαμηλό, υψηλό ή και τους δύο συντελεστές (0,1% και 0,6%).

Ο πονοκέφαλος του ΕΤΑΚ

Μικρά μυστικά και άγνωστες παγίδες που οδήγησαν το υπουργείο Οικονομικών στην... παράταση

Του Γιωργου Δ. Χριστοπουλου* / [email protected]

Τα φορολογικά φαίνεται να είχαν δίκιο όταν στο ειδικό αφιέρωμα (Σάββατο 10-5-2008), υποστήριζαν ότι για την υποβολή των δηλώσεων που άρχιζε στις 15 Μαΐου, τα λογιστήρια των επιχειρήσεων θα συναντήσουν πολλές δυσκολίες λόγω των ιδιόμορφων προϋποθέσεων προκειμένου να αναζητήσουν πρώτα την αντικειμενική αξία των ακινήτων ώστε να υπολογίσουν σωστά και τον φόρο ανάλογα με τον χαμηλό, υψηλό ή και τους δύο συντελεστές (0,1% και 0,6%).

Το σχέδιο της δήλωσης

Βέβαια, νωρίτερα, το υπουργείο Οικονομικών είχε κοινοποιήσει το σχέδιο της δήλωσης με την ΠΟΛ 1052/7-4-2008, ενώ με τις ΠΟΛ 1075/10-4-2008 και 1079/18-4-2008 έδωσε ερμηνευτικές οδηγίες για το Ε.Τ.ΑΚ. (Δήλωση Ενιαίου Τέλους Ακινήτων Προσώπων).

Ετσι στην πράξη φάνηκαν πολλά κρίσιμα σημεία έως και εκπλήξεις καθώς οι εφορίες αδυνατούσαν να απαντήσουν σε ανάλογα ερωτήματα των επιχειρήσεων και των επιφορτισμένων με το έργο αυτό Λογιστών και Φοροτεχνικών.

Υπενθυμίζουμε ότι το πρώτο ζήτημα που είχε επισημάνει ο φορολογικός οδηγός της Ο.Κ. στις 10 Μαΐου, αναφέρεται στη κρισιμότερη ερώτηση - απάντηση: Πώς θα προσδιορίσουν τα νομικά πρόσωπα την αξία των ακινήτων στην δήλωση.

Φειδωλές οι διευκρινίσεις

Στο ζήτημα αυτό η πρώτη εγκύκλιος (ΠΟΛ 1075/10-4-2008) προετοίμαζε μεν για τον αγώνα δρόμου, αλλά αρκείται στις έννοιες και ορισμούς του νόμου (άρθρο 7, Ν. 3634/29-1-2008).

Συγκεκριμένα ορίζει:

α) Για τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα η αξία τους θα υπολογισθεί με βάση το σύστημα αυτό κατά την 1η Ιανουαρίου 2008 (δηλαδή με την αναπροσαρμογή που έγινε πέρυσι από 1-3-2007).

β) Για τα ακίνητα στα οποία υπάρχουν κτίσματα και βρίσκονται σε περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, η αξία των κτισμάτων υπολογίζεται με αντικειμενικά κριτήρια, ενώ η αξία του οικοπέδου με βάση τα συγκριτικά στοιχεία που υπάρχουν στην αρμόδια ΔΟΥ.

γ) Στα γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, εφαρμόζεται η αντικειμενική αξία γης (έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ).

Οι ανησυχίες των λογιστών

Συμμεριζόμενοι και τις ανησυχίες που εισπράτταμε συχνά από την Λογιστική Κοινότητα και τα ερωτήματα των αναγνωστών μας, προσθέταμε την σημαντική παρατήρηση ότι ο υπολογισμός της αξίας των ακινήτων με βάση τις πιο πάνω ερμηνευτικές οδηγίες καθώς αφορά την πρώτη εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων του νόμου (άρθρα 5 έως 21 ν. 3694/21-1-2008), αποτελεί αναμφίβολα «πονοκέφαλο» για τα Λογιστήρια των επιχειρήσεων.

Ο υπολογισμός προϋποθέτει την καλή γνώση των διατάξεων για τη φορολογητέα αξία του ακινήτου ή του εμπράγματου σε αυτό δικαιώματος

Δυσκολίες και «γρίφοι» που υπαγόρευσαν την παράταση.

Σήμερα θα προσεγγίσουμε τις εύλογες –ίσως λόγω της πρώτης εφαρμογής– εκπλήξεις και «παγίδες» που βρήκαν μπροστά τους τα λογιστήρια, οι φοροτεχνικοί, αλλά και οι συμβολαιογράφοι, στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας της κάθε κατηγορίας ακινήτου.

Πράγματι δημιούργησε «πονοκέφαλο» το ζήτημα αυτό.

Προϋποθέτει την καλή γνώση των παρακάτω διατάξεων για τη φορολογητέα αξία του ακινήτου ή του εμπράγματου σε αυτό δικαιώματος (όπως επικαρπία ορισμένου ή αορίστου χρόνου ή ισόβια, ψιλή κυριότητα κ. λπ.).

Η αξία της επικαρπίας

Συγκεκριμένα, παραπέμπει στις διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 3 του α. ν. 1521/1950 «περί φόρου μεταβίβασης ακινήτων» και στα άρθρα 41 και 41Α του ν. 1249/1982, ενώ για τα περί επικαρπίας το νομικό πρόσωπο εξομοιώνεται με πρόσωπο που δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του και συνεπώς η αξία της επικαρπίας ισούται με τα 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας, και έτσι ο προσδιορισμός γίνεται με τις σχετικές διατάξεις στα άρθρα 15 και 16 του κώδικα φορολογίας κληρονομιών, δωρεών (ν. 2961/2001).


Η περίπτωση αρνητικής αξίας στα κτίσματα που δεν είχε προβλέψει στις οδηγίες το Υπ. Οικονομικών και άλλα πρακτικά θέματα.

Υπάρχει ζήτημα του διαχωρισμού της αξίας που απαιτεί η συμπλήρωση της δήλωσης.

Γιατί και αν ακόμα η γνώση των προαναφερομένων διατάξεων επαρκεί για την κατάταξη, σε ποια δηλαδή από τις περιπτώσεις ανήκει ένα ακίνητο, από εκεί και πέρα έρχεται με τη σειρά της η επιλογή και η συμπλήρωση του κατάλληλου εντύπου στα οποία παραπέμπει η ερμηνευτική (ΠΟΛ 1079/18-4-2008) από τα 16 συνολικά με τα οποία προσδιορίζεται η αξία του.

Πρώτο βήμα

Ισχύει γι αυτό το ακίνητο το αντικειμενικό σύστημα;

Ισχύει το μεικτό σύστημα;

Ισχύει για ένα γήπεδο (αγροτεμάχιο κ.λπ.) που έχει επάνω του τα κτίσματα είτε είναι ελεύθερο, η αγοραία αξία όπως αυτή διαμορφώνεται με βάση τα συγκριτικά στοιχεία που πρέπει να μας δώσει η αρμόδια εφορία λόγω του ότι βρίσκεται σε περιοχή που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, ή ισχύει επειδή είναι εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού η εφαρμογή της αντικειμενικής αξίας γης (έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ);

Δεύτερο βήμα

Η επιλογή του κατάλληλου εντύπου υπολογισμού της αξίας, σύμφωνα με τις πιο πάνω περιπτώσεις, είναι πολύ κρίσιμη, καθώς ένα τέτοιο λάθος μπορεί να έχει συνέπειες. Μπορεί δηλαδή να «βγάλει» μικρότερη αξία, ή μεγαλύτερη (άρα μεγαλύτερος φόρος), και φυσικά στην περίπτωση μικρότερης αξίας, στον έλεγχο θα μας «τσιμπήσει» ο έφορος για ανακριβή δήλωση, και τότε θα έχουμε πρόσθετο φόρο 2% επί του φόρου την πληρωμή του οποίου «κρύψαμε» άθελά μας.

Εδώ, στην επιλογή του εντύπου, παρ ότι η εγκύκλιος (ΠΟΛ 1079/18-4-2008), «αγωνιά» και δίνει τον πίνακα με όλα τα έντυπα που θα χρησιμοποιήσει ο υπεύθυνος της συμπλήρωσης, αναγράφοντας μάλιστα στο εσωτερικό της δήλωσης με κωδικό, ποιο από τα έντυπα αυτά χρησιμοποιήθηκε, ίσως θα έπρεπε να δοθούν και παραδείγματα. Και για να γίνουμε πιο συγκεκριμένοι, αναφέρουμε ενδεικτικά την περίπτωση της επαγγελματικής στέγης όπου η εγκύκλιος αρκείται να αναφερθεί «σε περιοχές όπου ισχύει το μεικτό σύστημα προσδιορισμού, η αξία του κτίσματος υπολογίζεται με το έντυπο Κ3».

Ετσι προκύπτει το ερώτημα: και το οικόπεδό του; Εκεί έπρεπε να προστεθεί π.χ. «ενώ για την αξία του γηπέδου αναζητείται εάν μεν είναι εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού να χρησιμοποιηθεί το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ, εάν δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα πρέπει να αναζητηθούν συγκριτικά στοιχεία από την αρμόδια εφορία».

Μικρές λεπτομέρειες θα μπορούσε κανείς να ισχυρισθεί. Ομως αυτές όλες μαζί, διαμορφώνουν την υποχρέωση της Διοίκησης να διευκολύνει τον φορολογούμενο πολίτη και τη φορολογούμενη επιχείρηση να της μειώνει το γραφειοκρατικό κόστος. Κι ως γνωστόν, αυτό θα πρέπει να είναι το βασικό ζητούμενο κάθε ευνομούμενης πολιτείας. Αρκεί, βεβαίως, να υπάρχει και η σχετική βούληση από πλευράς αρμοδίων υπηρεσιών.

Τρίτο βήμα

Ο διαχωρισμός σε αξία κτίσματος και οικοπέδου (πότε συντρέχει υποχρέωση)


Στις 28 Μαΐου το υπ. Οικονομικών έδωσε τη λύση στις περιπτώσεις αρνητικής αξίας των κτισμάτων


Πρέπει να προσθέσουμε στην υποχρέωση διαχωρισμού της αξίας και τον λόγο από τη ρητή διάταξη του νόμου ότι ο φόρος στα κτίσματα δεν μπορεί να είναι κάτω από 1 ευρώ ανά τ. μ., δηλαδή αξία όχι κάτω από 1.000 ευρώ ανά τ. μ. (1000 x 0,1% = 1ευρώ).

Οι περιπτώσεις διαχωρισμού της αξίας αφορούν τα έντυπα 1 έως 5 του αντικειμενικού προσδιορισμού, με τα οποία υπολογίζεται η αξία:

Κατοικίας ή διαμερίσματος (έντυπο 1).

Επαγγελματικής στέγης (έντυπο 2).

Οικοπέδου εντός σχεδίου ή οικισμού (έντυπο 3).

Αποθήκης σε οικόπεδο εντός σχεδίου ή οικισμού (έντυπο 4) και

Θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου σε οικόπεδο εντός σχεδίου ή οικισμού (έντυπο 5).

Η αξία του κτίσματος

Προσοχή 2η: Για τον προσδιορισμό της αξίας του ενσωματωμένου στις πιο πάνω περιπτώσεις αναλογούντος οικοπέδου, η ερμηνευτική (ΠΟΛ 1079/18-4-2008) υποδεικνύει μεν τη λύση στην παρ. 4, χωρίς προφανώς τότε να φανταστεί η Διεύθυνση Κεφαλαίου το ενδεχόμενο να προκύπτει αρνητική αξία στα κτίσματα.

Ετσι αρκεί η ερμηνευτική (παράγρ. 4) «να συμπληρώνεται στο έντυπο 3 για τον προσδιορισμό της αξίας του οικοπέδου, η περίπτωση 1 στην παράγραφο του εντύπου Η, που αφορά τον συντελεστή ποσοστού αξίας οικοπέδου».

Οπότε «η αξία του κτίσματος είναι η διαφορά της συνολικής αξίας του ακινήτου μείον την αξία του οικοπέδου» που προσδιορίστηκε σύμφωνα με τα προηγούμενα.

Παράδειγμα

Εστω ότι η εταιρεία «Χ» έχει τα γραφεία της ιδιόκτητα σε όλο τον 3ο όροφο σε πολυκατοικία σε μια περιοχή της Αθήνας, και τα οποία ιδιοχρησιμοποιεί.

Με το έντυπο 2 (αντικειμενικού) προσδιόρισε τη συνολική αξία (κτίσματα συν αναλογούν οικόπεδο), καθώς απορροφάται έτσι και η αξία του οικοπέδου.

Ας υποθέσουμε ότι είναι συνολικά 900.000 ευρώ.

Με το έντυπο 3 του οικοπέδου στον πίνακα Η, με τα στοιχεία που γράφονται εκεί στην περίπτωση 1, υπολόγισε το μέρος του οικοπέδου που αντιστοιχεί στον 3ο όροφο και που έχει αξία 600.000 ευρώ.

Αρα 900.000 - 600.000 = 300.000 είναι η αξία μόνο των κτισμάτων.

Αν όμως είχαμε συνολική αξία ορόφου π. χ. 550.000, τότε η αξία που αναλογεί μόνο στα κτίσματα είναι αρνητική:

(550.000 - 600.000 = - 45.000 ευρώ).


Με ένα ευρώ συμπληρώνεται η αξία των κτισμάτων όταν είναι αρνητική

Και βέβαια όπως γίνεται σε κάθε νέα εφαρμογή μέτρων, που το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών, μέσω των αρμόδιων υπηρεσιών του, «αυτορρυθμίζει» τις ατέλειες των πρώτων ερμηνειών του, έσπευσε στις 28 Μαΐου με την εγκύκλιο (ΠΟΛ 1086/28-5-2008) να διευκρινίσει ότι στις πιο πάνω περιπτώσεις αρνητικής αξίας για το ιδιοχρησιμοποιούμενο κτίσμα, μετά την αφαίρεση της αξίας του αναλογούντος οικοπέδου, το κτίσμα αυτό θα αναγράφεται «ενδεικτικά με αξία 1 ευρώ, και το οικόπεδο θα φορολογηθεί στην αξία που υπολογίζεται με βάση τον πίνακα Η1 του εντύπου του οικοπέδου, με συντελεστή 6‰».

Συνεπώς, στο πιο πάνω παράδειγμά μας (αξία κτισμάτων - 45.000 ευρώ), το κτίσμα θα γραφεί με αξία 1 ευρώ και το οικόπεδο με αξία 600.000 ευρώ, θα φορολογηθεί με 6‰. Δηλαδή 600.000 x 0,6% = 3.600 ευρώ και όσα τ. μ. είναι το κτίσμα επί 1 ευρώ ανά τ. μ.

Ωστόσο η παραπάνω λύση δεν απαλλάσσει από τον ελάχιστο φόρο με 1 ευρώ ανά τ. μ. κτισμάτων στις περιπτώσεις αρνητικής αξίας (τα τετραγωνικά μέτρα γράφονται μπροστά, κωδ. 404), λεπτομέρεια όμως που χρειαζόταν να προστεθεί, για να αποφευχθούν τυχόν παρεξηγήσεις κατά τη συμπλήρωση των προβλεπόμενων εγγράφων

Προσοχή 1η: Η διάσπαση της αξίας σε ένα ακίνητο π.χ. επαγγελματική στέγη (στο ισόγειο ή υπόγειο ή σε όροφο) σε κτίριο που κτίστηκε με οικοδομική άδεια γραφείων - καταστημάτων, όταν ιδιοχρησιμοποιείται, είναι αναγκαία λόγω των διαφορετικών συντελεστών που θα φορολογηθεί. Το μεν κτίσμα με 0,1% το δε αναλογούν μέρος του οικοπέδου με 0,6%.




Τα σχόλια και οι απόψεις που δημοσιεύονται δεν υιοθετούνται από τον κόμβο και εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή.
Θα παρακαλούσαμε πολύ να διατηρήσετε τα σχόλια σας ευγενικά, πολιτισμένα και ουσιώδη. Αποφύγετε χαρακτηρισμούς απέναντι σε άλλους σχολιαστές και προσπαθήστε οι συζητήσεις να γίνονται σε ευπρεπή πλαίσια.

Σχόλια με υβριστικό περιεχόμενο διαγράφονται αυτόματα χωρίς προειδοποίηση.




ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο παρών ιστοχώρος και όλα τα κείμενα και δεδομένα που εμπεριέχονται σε αυτόν αποτελούν αντικείμενο ειδικής επεξεργασίας και πνευματικής δημιουργίας και προστατεύονται από την νομοθεσία περί Πνευματικής Ιδιοκτησίας και Συγγενικών Δικαιωμάτων και δη από τους νόμους 2121/1993, 2557/1997, 2819/2000, τη Διεθνή Σύμβαση της Βέρνης (ν. 100/1975), τη Διεθνή Σύμβαση της Ρώμης (ν. 2054/1992) και τις Οδηγίες 91/100/ΕΟΚ, 92/100/ΕΟΚ, 93/83/ΕΟΚ, 93/98/ΕΟΚ ΚΑΙ 96/9/ΕΟΚ. Η ιδιοκτησία επ’ αυτών αποκτάται χωρίς καμία διατύπωση και χωρίς την ανάγκη ρήτρας απαγορευτικής των προσβολών της.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ : Η αναδημοσίευση και η με οποιονδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, εξ’ ολοκλήρου, τμηματικά ή περιληπτικά, των οιωνδήποτε κειμένων ή δεδομένων περιλαμβάνονται στον παρόντα ιστοχώρο, χωρίς την έγγραφη άδεια της δικαιούχου εταιρείας.
ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ: H αναδημοσίευση μόνο των ελεύθερων ειδήσεων του κόμβου και όχι αυτών που η πρόσβαση επιτρέπεται αποκλειστικά στους συνδρομητές του (ένδειξη: αρθρο μόνο για συνδρομητές) με ΡΗΤΗ αναφορά στην πηγή και στον σχετικό σύνδεσμο του άρθρου/είδησης (url).
Email:
Θέμα:
Μήνυμα:
 
Δημιουργία νέας κατηγορίας

Your Categories

  • ΑΓΡΟΤΕΣ
Up
Close
Close
Κλείσιμο