Ο λογιστικός και φορολογικός χειρισμός ανέγερσης και λοιπών οικοδομικών εργασιών σε ακίνητα τρίτων μετά την ΠΟΛ 1103/2015

ΑΘΗΝΑ 14/5/2015

ΓΙΑΝΝΗΣ ΖΑΝΝΟΣ
Λογιστής –Φοροτεχνικός

Με τη νέα ΠΟΛ.1103/11.5.2015 επιχειρείται, αν και δεν ομολογείται , η διόρθωση των τελείως λανθασμένων οδηγιών που δόθηκαν αρχικώς με τη ΠΟΛ.1073/31.3.2015 και ειδικότερα στις παραγράφους 5δ και 5ε αυτής, καταργώντας τελείως την τελευταία και διορθώνοντας εκ βάθρων την πρώτη. Επίσης στο κείμενο της νέας ΠΟΛ περιλαμβάνονται παραδείγματα βασικών και βγαλμένων από την καθημερινή πρακτική περιπτώσεων, που είχαν παραληφθεί από την αρχική λανθασμένη ΠΟΛ. Όλα αυτά τα είχα περιλάβει σε άρθρο – επιστολή προς το κόμβο του οποίου αγνοείται η τύχη, αλλά επιβεβαιώθηκαν από τη νέα ΠΟΛ.

Έτσι με τις νέες ρυθμίσεις επέρχονται οι εξής βασικές και απαραίτητες μεταβολές και διορθώσεις :

H έκπτωση από τον επιτηδευματία-μισθωτή των δαπανών ανέγερσης , βελτίωσης και προσθήκης σε οικόπεδο ή κτίριο του εκμισθωτή κατά περίπτωση, να γίνεται με επιμερισμό τους στα χρόνια μίσθωσης και όχι σε μία χρήση αυτή της κατασκευής.

Η επιβάρυνση των εσόδων του ΝΠ- εκμισθωτή και η διενέργεια από αυτόν αποσβέσεων να γίνεται μετά τη λήξη της μίσθωσης , εφ’ όσον το ακίνητο, οι βελτιώσεις και προσθήκες περιέλθουν σ’ αυτόν και στην αγοραία αξία αυτών και όχι στη χρήση που ολοκληρώθηκαν οι εργασίες με το σύνολο της δαπάνης του μισθωτή.

Αναγνωρίζεται ότι δεν υφίσταται θέμα εισοδήματος ούτε διενέργειας αποσβέσεων για τον εκμισθωτή όταν, στο τέλος (όπως είναι το σωστό) της μισθώσεως δεν περιέρχεται σ’ αυτόν το κτίσμα, οι βελτιώσεις και προσθήκες που έκανε ο μισθωτής στο οικόπεδο ή το κτίριο του κατά περίπτωση , ή όταν αναφέρεται στο μισθωτήριο ότι το μίσθιο θα παραδοθεί από το μισθωτή στην αρχική του κατάσταση.

Τέλος αναφέρεται και η περίπτωση του μισθώματος σε είδος, βασική παράλειψη της αρχικής ΠΟΛ, όταν η συνολική δαπάνη του μισθωτή είναι συμπληρωματικό μίσθωμα αρχικού μισθώματος ή μίσθωμα και επιμερίζεται, σαν εισόδημα από ακίνητη περιουσία του εκμισθωτή, στα χρόνια της μίσθωσης και αντίστοιχα με τον ίδιο τρόπο σαν δαπάνη του μισθωτή.

Οι δαπάνες του επιτηδευματία- μισθωτή σε μίσθιο κατάστημα

Η περίπτωση αυτή απασχολεί χιλιάδες επιτηδευματίες οι οποίοι μισθώνουν καταστήματα για να τα εκμεταλλευθούν σε λιανική πώληση, που πολλά από αυτά ανήκουν σε επιτηδευματίες (Ν.Π, Ν.ΟΝΤ)και βρίσκονται σε εμπορικά κέντρα ή μεμονωμένα. Με τη ΠΟΛ.1073/31.3.2015 και με τις εκτός κάθε λογικής ρυθμίσεις της, επήλθε μεγάλη αναστάτωση στους εμπλεκόμενους σ’ αυτές τις μισθώσεις διότι ενέπλεκε το ΝΠ-εκμισθωτή σε θέματα αποσβέσεων και εισοδήματος για το σύνολο των δαπανών του μισθωτή και τον μισθωτή να εκπίπτει την δαπάνη σε μία χρήση, αυτή της κατασκευής και όχι ισόποσα επιμεριζόμενες στα έτη της μίσθωσης , καθότι η ωφέλεια από τη χρήση του μισθίου εκτείνεται σε περισσότερα του ενός έτη, όπως είναι το σωστό.

Αλλά ας δούμε πως έχουν τα πράγματα. Ο μισθωτής παραλαμβάνει το κατάστημα είτε κενό είτε με κατασκευές του προηγούμενου μισθωτή οι οποίες συνήθως είναι σε κακή κατάσταση. Επειδή δε, θέλει να παρουσιάσει τη καλύτερη εικόνα για την επιχείρηση του , θα καταστρέψει και θα απορρίψει τις παλαιές κατασκευές και θα κατασκευάσει καινούργιες. Οι εργασίες που συνήθως πραγματοποιούνται είναι η διαμόρφωση των χώρων με γυψοσανίδες, η βαφή αυτών, η στρώση του δαπέδου με πλαστικά φύλλα πατώματος σε απομίμηση ξύλου και άλλες που προσδίδουν καλή εμφάνιση στο κατάστημα αλλά όχι επί πλέον αξία στο κτίριο και δεν ωφελείται ο εκμισθωτής ώστε να φορολογηθεί , όπως δεν ωφελήθηκε από τις κατασκευές του προηγούμενου μισθωτή που καταστράφηκαν από τον επόμενο.

Υπ’ αυτή την έννοια οι κατασκευές αυτές δεν μπορούν να θεωρηθούν βελτίωση και προσθήκη σε ακίνητο ώστε να προσδώσουν μόνιμη αξία σ’ αυτό και εισόδημα στον εκμισθωτή, ούτε όμως συντηρήσεις και επισκευές για τον μισθωτή, γιατί είναι καινούργια πάγια και δεν είναι δυνατόν να αποσβεσθούν σε μία χρήση άμεσα από τον μισθωτή.

Επομένως σ’ αυτές τις περιπτώσεις εργασιών σε μισθώσεις καταστημάτων, που δε προσθέτουν αξία στο ακίνητο , γίνονται για να εξυπηρετήσουν το μισθωτή μόνο κατά τη διάρκεια της μισθώσεως και δε πρόκειται να τις εκμεταλλευθεί ο εκμισθωτής μετά το πέρας της μίσθωσης, να καταχωρούνται οι δαπάνες κατασκευής από το μισθωτή σε λογαριασμό παγίου, ενδεχομένως στον 11.07 και να αποσβένονται απ’ αυτόν ισόποσα στα έτη της μίσθωσης, ο δε εκμισθωτής να μην έχει φορολογική και λογιστική ανάμειξη σε όλα αυτά.