Ειδήσεις Οικονομικές Ειδήσεις

Η ιδιοχρησιμοποίηση γαιών από τους αγρότες - Προβληματισμοί

Κωνσταντίνος Δημ. Γραβιάς
Πτυχιούχος Οικον. Παν/μίου Πειραιά
Λογιστής - φοροτεχνικός
Μέλος της επιστημονικής ομάδας του TAXHEAVEN




Ι. Πρόλογος

Τα θέματα της φορολόγησης των αγροτών και η επίλυση των προβλημάτων που ανέκυψαν γενικότερα, θα μπορούσαν κάλλιστα να αποτελέσουν τον 13ο άθλο του μυθικού ήρωα Ηρακλή. Μόλις τελειώνουμε με το ένα ζήτημα αίφνης ξεπετάγεται κι ένα άλλο που χρειάζεται μελέτη, στη συνέχεια κάποιο άλλο που δημιουργεί προβλήματα και ούτω καθεξής. Βρισκόμαστε ουσιαστικά σε εγρήγορση και δεν επαναπαυόμαστε ποτέ αφού μας περιμένουν συνεχώς εκπλήξεις γύρω από τη φορολόγηση των αγροτών.

Ένα από τα τελευταία ζητήματα που μας απασχόλησαν είναι αυτό της ιδιοχρησιμοποίησης γης από τους αγρότες. Ας πάρουμε όμως τα πράγματα από την αρχή προκειμένου να περιγράψουμε τους προβληματισμούς μας.


ΙΙ. Σχετικές διατάξεις

Σύμφωνα με τις παραγράφους 1 και 2 του άρθρου 39 του ν. 4172/2013 ισχύουν τα ακόλουθα:
«1. Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Ειδικότερα το εισόδημα αυτό προκύπτει από:
α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους.
β) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης μεταλλείων, λατομείων, δασικών και αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, καθώς και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι στην επιφάνεια του εδάφους ή κάτω από αυτή, όπως τα ιχθυοτροφεία, οι λίμνες, οι δεξαμενές, οι πηγές και τα φρέατα.
γ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης από την παραχώρηση χώρου για την τοποθέτηση κάθε είδους διαφημιστικών επιγραφών.
δ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα.

2. Το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία. Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ' εξαίρεση το τεκμαρτό εισόδημα του προηγούμενου εδαφίου που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες απαλλάσσεται από το φόρο».

Στην ερμηνευτική εγκύκλιο του άρθρου 39 (σ.σ. βλ. ΠΟΛ. 1069/23.3.2015, εκτός των άλλων αναφέρονται και τα ακόλουθα που αφορούν στο εν λόγω ζήτημα.

α. «[...] Διευκρινίζεται ότι το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση γης ή ακινήτων αποτελεί τεκμαρτό εισόδημα για τον κύριο του ακινήτου και ταυτόχρονα εκπιπτόμενη δαπάνη όταν χρησιμοποιείται για την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο άρθρο 22 του ν.4172/2013 [...]». 

β. «[...] Με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου αυτού καθορίζεται ο τρόπος αποτίμησης του εισοδήματος ακίνητης περιουσίας.
Ειδικότερα, ορίζεται ότι το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία, όπως αυτή προκύπτει από κάθε πρόσφορο μέσο. Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ' εξαίρεση, το τεκμαρτό εισόδημα του προηγούμενου εδαφίου που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος και εξ αγχιστείας, απαλλάσσεται από το φόρο [...]».


ΙΙΙ. Ανάλυση

Από τις κείμενες διατάξεις αλλά και από την ερμηνευτική προσέγγιση του υπ. Οικ. προκύπτει ότι για τις εκτάσεις που ιδιοχησιμοποιούν οι αγρότες προκειμένου να τις καλλιεργούν προκύπτει εισόδημα από ιδιοχρησιοποίηση γης. Το εισόδημα αυτό τεκμαίρεται  ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (γαίας). Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση γης αποτελεί τεκμαρτό εισόδημα για τον κύριο του ακινήτου και ταυτόχρονα εκπιπτόμενη δαπάνη όταν χρησιμοποιείται για την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο άρθρο 22 του ν.4172/2013  

Δηλαδή, εάν ένας αγρότης ιδιοχρησιμοποιεί μία έκταση γης για παράδειγμα 20 στρεμμάτων και ταυτόχρονα ασκεί και επιχειρηματική δραστηριότητα ως αγρότης (καλλιεργεί τον αγρό αυτόν), τότε το έσοδο από την ιδιοχρησιμοποίηση θα φορολογηθεί με την κλίμακα της παρ. 4 του άρθρου 40 και το ίδιο ποσό θα αποτελέσει και δαπάνη που θα εκπέσει από τα έσοδα που προκύπτουν από την επιχειρηματική αγροτική δραστηριότητα. Αν υποθέσουμε ότι η αντικειμενική αξία των 20 στρεμμάτων είναι 12.000,00 ευρώ, τότε το 3% αυτής είναι 360,00 ευρώ (12.000 Χ 3% = 360,00). Το ποσό αυτό θα αναγραφεί στο έντυπο Ε2 (στήλη 16) και θα φορολογηθεί με συντελεστή 11%1. Επίσης, το ίδιο ποσό θα εκπέσει ως δαπάνη από τα έσοδα της αγροτικής δραστηριότητας.

Τα ίδια ως άνω ισχύουν και για τις περιπτώσεις δωρεάν παραχώρησης γης.


ΙV. Υπολογισμός αντικειμενικής αξίας γαιών

Η αντικειμενική αξία γης υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41α του ν. 1249/1982 και πραγματοποιείται με τη συμπλήρωση των εντύπων ΑΑ-ΓΗΣ (προσδιορισμός της αντικειμενικής αξίας της γης εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών, που δεν έχουν ειδικούς όρους δόμησης). Προκειμένου να συμπληρωθεί ορθά αυτό το έντυπο χρειάζεται αφενός μεν, επαρκής γνώση του αντικειμένου, αφετέρου δε, αρκετός χρόνος για την ορθή αναγραφή των απαραίτητων πεδίων. Η αντικειμενική αξία της γης προκύπτει από το γινόμενο των εξής παραμέτρων: Βασική Αξία (ΒΑ) Χ Οικοπεδική Αξία (ΑΟικ) Χ Αξία Δυνατότητας Περαιτέρω Αξιοποίησης (ΑΔ). Το έντυπο αυτό δηλαδή το χρησιμοποιούμε και όταν μέσα σε μία έκταση γης υπάρχουν κτίσματα έτσι ώστε να υπολογιστεί -αν απαιτείται- και η αξία της περαιτέρω αξιοποίησης.  

Θα παραθέσουμε ένα τέτοιο έντυπο συμπληρωμένο έτσι ώστε στη συνέχεια να αναλύσουμε τις ενστάσεις μας.

Δεδομένα:
Αγρός έκτασης 20 στρεμμάτων με ελιές, αρδευόμενος, που έχει πρόσοψη σε επαρχιακή οδό και στον οποίο υπάρχει μία κατοικία με επιφάνεια 200 τ.μ.














Από το παραπάνω έντυπο προκύπτει ότι, η συνολική αντικειμενική αξία της γης είναι 19.094,40. Συνεπώς, το 3% αυτής της αξίας (ήτοι 572,83 ευρώ) αποτελεί το εισόδημα από την ιδιοχρησιμοποίηση του ακινήτου και ταυτόχρονα τη δαπάνη που θα εκπέσει από τα έσοδα της αγροτικής δραστηριότητας.
 

V. Προβληματισμοί

Με βάση τα υφιστάμενα στοιχεία που διαθέτουμε όλοι μας, δεν υπάρχει σε κάποιο έντυπο η αντικειμενική αξία των εκτάσεων εκτός σχεδίου πόλεως κ.λπ., έτσι ώστε να υπολογίζουμε εύκολα το 3% της αξίας αυτών (σ.σ. η αντικειμενική αξία δεν υπάρχει στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα αυτά, ούτε φυσικά στα εκκαθαριστικά του Φ.Α.Π. αφού όπως θυμόμαστε η αξία των ακινήτων αυτών δεν υπολογίζονταν -για τις ανάγκες του Φ.Α.Π.- στην συνολική φορολογητέα αξία).

Από την παράθεση όλων των ανωτέρω εύκολα αντιλαμβανόμαστε ότι, με βάσει τις ισχύουσες διατάξεις, η συμπλήρωση του εντύπου ΑΑ-ΓΗΣ είναι μονόδρομος προκειμένου να υπολογιστεί το 3% που αφορά στην ιδιοχρησιμοποίηση γης. Όμως, δεν είναι εύκολη υπόθεση αφού απαιτείται πολύς χρόνος για τη συμπλήρωσή του, ειδικό λογισμικό που θα υποστηρίζει τους αυτόματους υπολογισμούς (εύρεση των αξιών ΕΒΑ ή ΑΒΑ κ.λπ.) και επιπροσθέτως χρειάζονται ειδικές γνώσεις. Αναλογιστείτε λοιπόν πόσες εργατοώρες απαιτούνται από τους συναδέλφους λογιστές-φοροτεχνικούς προκειμένου να συμπληρώσουν το έντυπο αυτό για όλους τους πελάτες τους που ασχολούνται με την αγροτική δραστηριότητα. Γιατί, στις πλάτες μας θα πέσει και αυτή η υποχρέωση αφού κανείς άλλος δεν πρόκειται να αναλάβει κάτι τέτοιο.

Συνεχίζοντας τον συλλογισμό μας να τονίσουμε ότι κατά την άποψή μας είναι ανέφικτο να μπορέσουμε, εν μέσω τόσων υποχρεώσεων, να υπολογίσουμε και το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ για όλους τους αγρότες! Το υπ. Οικονομικών πρέπει άμεσα να βρει μία λύση προκειμένου να αποσυμπιεστεί η υφιστάμενη κατάσταση. Τα προβλήματα που έχουν προκύψει από το ζήτημα της ιδιοχρησιμοποίησης αγροτικής γης είναι πολλά, έχουν επισημανθεί από πλειάδα συναδέλφων και χρειάζεται αρκετός χρόνος προκειμένου να τα παραθέσουμε σε πλήρη ανάλυση έτσι ώστε να καταδείξουμε το μέγεθος τους. Οπότε σήμερα θα αρκεστούμε μόνο στην ανάδειξη του θέματος αυτού.

Ίσως μία ενδεδειγμένη λύση θα ήταν να εφαρμοστούν για φέτος τα τεκμαρτά ποσά (ενοίκια) ανά στρέμμα γης, όπως υπολογίζονταν κάθε χρόνο με την απόφαση που κοινοποιούνταν για τα αγροτικά εισοδήματα. Με τον τρόπο αυτό θα είχαμε έναν εύκολο τρόπο να υπολογίζουμε το 3% που θα αφορά στην ιδιοχρησιμοποίηση γαιών. Ευελπιστούμε να πρυτανεύσει η λογική στους ιθύνοντες και να βρεθεί μια απλή λύση που θα διευκολύνει το έργο όλων μας.


Καλή δύναμη.








_________________________________

[1] Σύμφωνα με την κλίμακα της παρ. 4 του άρθρου 40, το εισόδημα από την ακίνητη περιουσία φορολογείται με την ακόλουθη κλίμακα:

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ)

Συντελεστής (%)

<12.000

11%

>12.000

33%






Τα σχόλια και οι απόψεις που δημοσιεύονται δεν υιοθετούνται από τον κόμβο και εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή.
Θα παρακαλούσαμε πολύ να διατηρήσετε τα σχόλια σας ευγενικά, πολιτισμένα και ουσιώδη. Αποφύγετε χαρακτηρισμούς απέναντι σε άλλους σχολιαστές και προσπαθήστε οι συζητήσεις να γίνονται σε ευπρεπή πλαίσια.

Σχόλια με υβριστικό περιεχόμενο διαγράφονται αυτόματα χωρίς προειδοποίηση.




ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο παρών ιστοχώρος και όλα τα κείμενα και δεδομένα που εμπεριέχονται σε αυτόν αποτελούν αντικείμενο ειδικής επεξεργασίας και πνευματικής δημιουργίας και προστατεύονται από την νομοθεσία περί Πνευματικής Ιδιοκτησίας και Συγγενικών Δικαιωμάτων και δη από τους νόμους 2121/1993, 2557/1997, 2819/2000, τη Διεθνή Σύμβαση της Βέρνης (ν. 100/1975), τη Διεθνή Σύμβαση της Ρώμης (ν. 2054/1992) και τις Οδηγίες 91/100/ΕΟΚ, 92/100/ΕΟΚ, 93/83/ΕΟΚ, 93/98/ΕΟΚ ΚΑΙ 96/9/ΕΟΚ. Η ιδιοκτησία επ’ αυτών αποκτάται χωρίς καμία διατύπωση και χωρίς την ανάγκη ρήτρας απαγορευτικής των προσβολών της.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ : Η αναδημοσίευση και η με οποιονδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, εξ’ ολοκλήρου, τμηματικά ή περιληπτικά, των οιωνδήποτε κειμένων ή δεδομένων περιλαμβάνονται στον παρόντα ιστοχώρο, χωρίς την έγγραφη άδεια της δικαιούχου εταιρείας.
ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ: H αναδημοσίευση μόνο των ελεύθερων ειδήσεων του κόμβου και όχι αυτών που η πρόσβαση επιτρέπεται αποκλειστικά στους συνδρομητές του (ένδειξη: αρθρο μόνο για συνδρομητές) με ΡΗΤΗ αναφορά στην πηγή και στον σχετικό σύνδεσμο του άρθρου/είδησης (url).
Email:
Θέμα:
Μήνυμα:
 
Δημιουργία νέας κατηγορίας

Your Categories

  • Δηλώσεις 2017
Up
Close
Close
Κλείσιμο