Το ιστορικό του «ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ» των ακινήτων από το 2004 και μετά, στην Ελλάδα

Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου

Το ιστορικό του «πόθεν έσχες» για την απόκτηση Πρώτης ή Δεύτερης κατοικίας ή των λοιπών Ακινήτων έχει μεγάλη Ιστορία στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια.

Η ισχύς ή όχι του πόθεν έσχες είναι ένα παιχνίδι στα χέρια των πολιτικών αφού σε άλλες περιόδους ισχύει και σε άλλες δεν ισχύει.

Όλα δείχνουν ότι το κράτος πιστεύει ότι κάποιοι πολίτες επιχειρούν να εμφανίσουν «βρώμικο χρήμα» με τις συναλλαγές στα ακίνητα και γι αυτό προσπαθεί κατά  καιρούς να τιμωρεί τους παραβάτες αλλά συγχρόνως εκμεταλλεύεται αυτή την κατάσταση για να αυξήσει τα έσοδά του.

Οι μόνιμοι κάτοικοι του εξωτερικού εάν θελήσουν να αγοράσουν κάποιο ακίνητο στην Ελλάδα δεν έχουν υποχρέωση να αποδείξουν το πόθεν έσχες τους, με την προϋπόθεση ότι είναι κάτοικοι εξωτερικού και υποβάλλουν φορολογική δήλωση στην Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτερικού για τα εισοδήματά τους στην Ελλάδα. Έχουν όμως υποχρέωση να φέρουν τα χρήματα μέσω τραπέζης και να τα δηλώσουν στην φορολογική τους δήλωση προκειμένου να αγοράσουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα και να μην έχουν πρόβλημα «πόθεν έσχες».

Εάν όμως μεταφέρουν την μόνιμη κατοικία τους στην Ελλάδα (μετοικεσία, μετεγκατάσταση κ.λπ.) τότε θα είναι υποχρεωμένοι να αποδεικνύουν κάθε φορά πώς απέκτησαν και εάν δήλωσαν, στο παγκόσμιο εισόδημά τους στην Ελλάδα, τα χρήματα που θα φέρνουν από το εξωτερικό.

Οι Έλληνες δηλαδή, μόνιμοι-φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος, πρέπει να αποδεικνύουν την προέλευση των χρημάτων που εισάγουν στην Ελλάδα τα οποία καταβάλλουν για να αγοράσουν ένα ακίνητο ή για να ανεγείρουν μια οικοδομή κλπ

Το Ελληνικό Κράτος άλλες φορές απαιτούσε από τους πολίτες την  δικαιολόγηση του πόθεν έσχες τους και άλλες φορές όχι. Κάποιες στιγμές η Πολιτεία ανατρέπει τις διατάξεις που έχει θεσπίσει και ζητά, αναδρομικά μάλιστα, εξηγήσεις για τις χρηματοδοτήσεις κάποιων αγορών ή κατασκευών παγίων στοιχείων.  Δεν μπορούμε λοιπόν εμείς να είμαστε εφησυχασμένοι αλλά θα έχουμε στο νού μας ότι το πόθεν έσχες έχει ανασταλεί και ότι κάποια στιγμή θα ισχύσει αναδρομικά.

Πρέπει να προσέχουμε λοιπόν εμείς οι Έλληνες όταν κάνομε αγορές ακίνητης περιουσίας και να ελέγχομε την νόμιμη κάλυψή της σχετικής δαπάνης, για να μπορούμε να υποβάλλομε σωστά την φορολογική μας δήλωση κάθε χρόνο και να μην έχομε προβλήματα με την εφορία στο μέλλον.

Σε άλλο σημείο του βιβλίου θα δείτε ότι το κράτος μπορεί να ζητήσει αργότερα, στο μέλλον, στοιχεία και πόθεν έσχες εάν διαπιστώσει «Επαύξηση της Περιουσίας» του φορολογουμένου.

Παρακάτω παρατίθενται όλες οι  διαδοχικές αλλαγές των διατάξεων  και τις  προϋποθέσεις και όρους για το «πόθεν έσχες» που ίσχυσαν από το 2004 και μετά, για να  μπορείτε  να γνωρίζετε τις παγίδες και την, πιθανή, δημιουργία προβλημάτων στις περιπτώσεις απόκτησης περιουσιακών στοιχείων μέχρι την 31/12/2013.

1. Πόθεν έσχες από 14/12/2004 μέχρι 22/4/2010:

Α. ΠΡΩΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ (ν.3296/2004)
«..Επίσης, εξαιρείται η δαπάνη για την αγορά από ενήλικο, με δικαίωμα πλήρους κυριότητας, καθώς και η ανέγερση από αυτόν οικοδομής, ως πρώτης κατοικίας, εφόσον η επιφάνεια της δεν υπερβαίνει τα εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα. Αν η επιφάνεια της οικοδομής υπερβαίνει τα εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα, λαμβάνεται υπόψη η δαπάνη που αντιστοιχεί στην επιφάνεια πάνω από τα εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα.» (ήταν τα τελευταία εδάφια στην παρ.1 περ.γ του άρθρου 17 ν.2238/1994 τα οποία την 23-4-2010 καταργήθηκαν με τον ν.3842/2010 αρθ.3 παρ.4 περ.β΄)
    
Β. ΛΟΙΠΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ή ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΛΟΙΠΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΩΝ 14/12/2004 μέχρι 22/4/2010:
…. Ως ετήσια (τεκμαρτή) δαπάνη του φορολογουμένου, της συζύγου του και των προσώπων που τους βαρύνουν λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για:
...γ) Αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης. Ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν.1249/1982. Αν το τίμημα που καθορίζεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια είναι μεγαλύτερο από την πιο πάνω αξία, ως καταβαλλόμενη δαπάνη λαμβάνεται το καθοριζόμενο σε αυτά τα συμβόλαια τίμημα. Ειδικά, για τις περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, ως καταβαλλόμενη δαπάνη λαμβάνεται:
αα) Το τίμημα που καθορίζεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια.
ββ) Η διαφορά μεταξύ του τιμήματος ή της αξίας κατά περίπτωση, που φορολογήθηκε και της πραγματικής αξίας του ακινήτου, η οποία εξευρίσκεται σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων. (άρθρο 17 παρ.γ΄ του Ν.2238/1994) (ν.3296/2004)
 
2. Πόθεν έσχες από 23/4/2010 μέχρι 16/12/2010:

Α. ΠΡΩΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ- Aγορά ή Ανέγερση (ν.3842/2010 αρθ.3 παρ.4 περ.β΄)

Ισχύει Πόθεν Έσχες για την πρώτη κατοικία γιατί καταργήθηκε η απαλλαγή από το πόθεν έσχες της δαπάνης μέχρι 120 μ2 για πρώτη κατοικία. Η κατάργηση ίσχυσε αναδρομικά από την 1/1/2010 και μετά. Επομένως από την 1/1/2010 και μετά όποιος αγόραζε ή ανέγειρε πρώτη κατοικία έπρεπε να δικαιολογεί που βρήκε τα χρήματα για την αγορά της κατοικίας αυτής γιατί είχε Πόθεν Έσχες. Εάν δεν μπορούσε να καλύψει το «πόθεν έσχες» του, υπεβάλλετο Δήλωση Φόρου Γονικής Παροχής ή Άτυπης Δωρεάς και επεβάλλετο φόρος δωρεάς ως εξής:
• 10% εάν τη δωρεά την έκανε κάποιος από τούς δύο γονείς
• 20% εάν τη δωρεά την έκανε κάποιος συγγενής Β΄βαθμού
• 40% εάν τη δωρεά την έκανε κάποιος συγγενής Γ΄βαθμού ή εξωτικός
Η διάταξη αυτή ίσχυσε από 1/1/2010 μέχρι 16/12/2010 όταν με το άρθρο 8 παρ.1 του ν.3899/2010 ανεστάλη η ισχύς του πόθεν έσχες της πρώτης κατοικίας μέχρι την 31/12/2013 (δες επόμενη περίοδο 3) (ν.3842/2010 άρθρο 3 παρ 4 περ.β) (ΠΟΛ.1006/17.1.2011) (άλλαξε με τον ν.3899/2010 άρθρο 8 παρ. 1)

Β. ΛΟΙΠΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ή ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΛΟΙΠΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΩΝ 23/4/2010 μέχρι 16/12/2010 (ίσχυσαν οι ίδιες διατάξεις όπως και μέχρι 22/4/2010)

Ως ετήσια (τεκμαρτή) δαπάνη του φορολογουμένου, της συζύγου του και των προσώπων που τους βαρύνουν λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για:
...γ) Αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης. Ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν.1249/1982. Αν το τίμημα που καθορίζεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια είναι μεγαλύτερο από την πιο πάνω αξία, ως καταβαλλόμενη δαπάνη λαμβάνεται το καθοριζόμενο σε αυτά τα συμβόλαια τίμημα. Ειδικά, για τις περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, ως καταβαλλόμενη δαπάνη λαμβάνεται:
αα) Το τίμημα που καθορίζεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια.
ββ) Η διαφορά μεταξύ του τιμήματος ή της αξίας κατά περίπτωση, που φορολογήθηκε και της πραγματικής αξίας του ακινήτου, η οποία εξευρίσκεται σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων. (άρθρο 17 παρ.γ΄ του Ν.2238/1994) (ν.3296/2004)

3. Πόθεν έσχες από 17/12/2010 μέχρι 31/12/2012:

(Όμως ίσχυσε μέχρι την 1/7/2011 όταν και ανεστάλη με τον ν.3986/2011 αναδρομικώς από 17/12/2010)

Α. ΠΡΩΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ-Aγορά ή Ανέγερση

Την περίοδο από 17/12/2010 μέχρι 31/12/2012 η αγορά πρώτης κατοικίας δεν έχει πόθεν έσχες. Δηλαδή για την αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας από πρόσωπο ενήλικο που δεν μπορεί να αποδείξει την οικονομική του δυνατότητα για αυτό, απαιτείται υποβολή δήλωσης άτυπης δωρεάς για την οποία ΔΕΝ επιβάλλεται φόρος 10%, 20%, 40% (ανάλογα με την συγγένεια δωρητή-δωρεοδόχου).
Ισχύει για διαμέρισμα ή κατοικία μέχρι 120μ2 και αξίας μέχρι 200.000€
Προσοχή όμως:
• Πρέπει να υποβάλλεται μηδενική δήλωση φόρου άτυπης δωρεάς για σπίτι ή διαμέρισμα μέχρι 120μ2 και μέχρι αξία 200.000€ σύμφωνα με τον ν.2961/2001 άρθρο 34 παρ.4 και 5
• Αν το διαμέρισμα ή η κατοικία υπερβαίνει τα 120μ2 ή τις 200.000€ σε αξία,
Τότε:
Επιβάλλεται φόρος δωρεάς για την αξία που αντιστοιχεί στα επί πλέον των 120μ2 ή στην αξία πάνω από τις 200.000€ ως εξής:
• 10% εάν τη γονική παροχή την έκανε κάποιος από τούς δύο γονείς
• 20% εάν τη δωρεά την έκανε κάποιος συγγενής Β΄βαθμού
• 40% εάν τη δωρεά την έκανε κάποιος συγγενής Γ΄βαθμού ή εξωτικός (ν.3899/2010 άρθρο 8 παρ 1) (ΠΟΛ.1006/17.1.2011)

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ 1η
   
Οι δωρεές/γονικές παροχές σε χρηματικά ποσά πρέπει να συνιστώνται προκειμένου να καλυφθεί η δαπάνη αγοράς ή ανέγερσης πρώτης κατοικίας. Δεν υπάγονται συνεπώς στην απαλλακτική διάταξη οι δωρεές/γονικές παροχές που συνιστώνται για την εξόφληση δανείου (ή δόσεων του δανείου) που είχε λάβει ο φορολογούμενος, προκειμένου να προβεί στην αγορά/ανέγερση, δεδομένου ότι δεν προβλέπεται αντίστοιχη απαλλαγή αυτού από το «πόθεν έσχες» μετά την ισχύ του ν.3842/2010.

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ 2η
   
Υποβάλλεται δήλωση φόρου δωρεάς/γονικής παροχής (και συνεπώς επιβάλλεται φόρος ή ισχύει απαλλαγή από αυτόν ανάλογα) όταν συνιστάται δωρεά/γονική παροχή για την αγορά/ανέγερση ακινήτων. Αν ο αγοραστής/ανεγείρων καλύπτει τη δαπάνη αγοράς/ανέγερσης (ή μέρος αυτής) από τα εισοδήματα του και προς αυτόν, δεν υποβάλλεται και η αντίστοιχη δήλωση του φόρου δωρεάς ή γονικής παροχής.

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ 3η
   
Η δαπάνη για την αγορά/ανέγερση πρώτης κατοικίας καθώς και η δωρεά/γονική παροχή για την κάλυψη της δαπάνης αυτής πρέπει να πραγματοποιείται στο χρονικό διάστημα από 17/12/2010 (ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου στην εφημερίδα της Κυβερνήσεως) μέχρι και 31/12/2012 (στην ουσία μέχρι την 1/7/2011 που ανεστάλη)

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ 4η
   
Σε περίπτωση που για την αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας συσταθεί δωρεά ή γονική παροχή, σύμφωνα με τις διατάξεις της Φορολογίας Κεφαλαίου, η δωρεά αυτή δηλώνεται στο Ε1 του δωρητή, ο οποίος και υπόκειται στο «πόθεν έσχες» σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης ε’ του άρθρου 17 του ν.2238/1994 ενώ ο αποδεχόμενος την παροχή ή δωρεοδόχος αγοραστής δεν δηλώνει τη γονική παροχή ή τη δωρεά των χρημάτων στη δική του δήλωση φορολογίας εισοδήματος. (Έγγραφο Αρ. πρωτ.: Δ13Α 1078757 ΕΞ 31.5.2011)

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ 5η

Τα παραπάνω αναφερόμενα (παρ.3) ίσχυσαν μέχρι την ψήφιση του ν.3986/2011. Με τις διατάξεις του νόμου αυτού ανεστάλησαν αναδρομικώς από 17/12/2010 οι διατάξεις του άρθρου 8 παρ. 1 του ν.3899/2010 και μέχρι 31-12-2013. Ανεστάλη δηλαδή η εφαρμογή του πόθεν έσχες για την αγορά όλων των ακινήτων και μάλιστα δίχως όρους και προϋποθέσεις (δες επόμενη παράγραφο 4)

4. Πόθεν έσχες από 17/12/2010 μέχρι 31/12/2013:
   
Α. ΠΡΩΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ-Aγορά ή Ανέγερση

Β. ΛΟΙΠΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ή ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΛΟΙΠΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΩΝ
...ξαφνικά την 1-7-2911 όλα άλλαξαν.
   
Με τις παραγράφους 6 και 7 του άρθρου 28 του Ν. 3986/2011 ανεστάλη το πόθεν έσχες για την δαπάνη αγοράς ή ανέγερσης
- Πρώτης κατοικίας
- Των λοιπών ακινήτων
   
Η αναστολή έγινε ΑΝΑΔΡΟΜΙΚΑ δηλαδή για την περίοδο από 17/12/2010 μέχρι 31/12/2013 δηλαδή ένα χρόνο περισσότερο από την ισχύ του ν. 3899/2010 που άλλαξε το πόθεν έσχες της Α΄κατοικίας μέχρι 31/12/2012

Αυτό σημαίνει ότι όσοι είχαν πιθανόν πληρώσει φόρους για Α΄κατοικία ή και για άλλα ακίνητα την περίοδο από 17/12/2010 μέχρι 30/6/2011, θα έπρεπε  να αναζητήσουν, με αίτησή τους, την επιστροφή του φόρου που είχαν καταβάλλει με τις διατάξεις του άρθρου 8 παρ. 1 προηγουμένου νόμου 3899/2010.

ΥΠΕΝΘΥΜΗΣΗ: Κάποιος φορολογούμενος μου είχε πει ότι «τώρα που δεν ισχύουν τα τεκμήρια (η αντικειμενική δαπάνη), είμαι ήσυχος.......»

Δεν ήταν  έτσι όμως. Η αντικειμενική δαπάνη ίσχυε. Δεν ίσχυσε  (ανεστάλη μέχρι 31/12/2013) ένα μέρος της που αφορά μόνο την αγορά ακινήτων. Και το κράτος είναι απρόβλεπτο. Γιατί πολλές φορές ζητά εξηγήσεις αναδρομικά……..