Μια νέα ερμηνεία των ΔΛΠ επηρεάζει τους ισολογισμούς των κατασκευαστικών-real estate

Μια νέα ερμηνεία των ΔΛΠ επηρεάζει τους ισολογισμούς των κατασκευαστικών-real estate


Μια νέα, επίσημη λογιστική ερμηνεία που ενδιαφέρει κατασκευαστές ακινήτων και εταιρείες που δραστηριοποιούνται στη διαχείριση και αξιοποίηση ακίνητης περιουσίας (real estate) ετοιμάζεται να θέσει σε δημόσια διαβούλευση η αρμόδια επιτροπή ερμηνειών (IFRIC) του Συμβουλίου Διεθνών Λογιστικών Προτύπων (IASB). Στο σχέδιο ερμηνείας (draft Interpretation) που, εκτός απροόπτου, πρόκειται να δοθεί στη δημοσιότητα στο τέλος του τρέχοντος μηνός, παρέχονται αναλυτικές οδηγίες για την κατάλληλη - ανά περίπτωση - μέθοδο λογιστικής καταχώρησης κάθε συμβολαίου πώλησης ακίνητης περιουσίας.
Το ζήτημα που ενδιαφέρει τις - και ελληνικές - εταιρείες που δραστηριοποιούνται στη συγκεκριμένη αγορά, αφορά στις προϋποθέσεις υποχρεωτικής, αποκλειστικής εφαρμογής του προτύπου IAS-11 (Construction Contracts) ή του IAS-18 (Revenue), για τη λογιστική απεικόνιση μιας συμφωνίας πώλησης ακινήτου. Η επιτροπή IFRIC αναζητά τις διαφορές εκείνες που διαχωρίζουν με σαφήνεια και πέραν πάσης αμφιβολίας: α) Την παροχή κατασκευαστικών υπηρεσιών σύμφωνα με τις προδιαγραφές του αγοραστή (κατασκευαστικό συμβόλαιο) - εφαρμογή του IAS-11 και β) την πώληση αγαθών ή υπηρεσιών - εφαρμογή του IAS-18.
Χαρακτηριστικά τα οποία θα καθιστούν ένα συμβόλαιο πώλησης «κατασκευαστικό συμβόλαιο» περιλαμβάνουν διαζευκτικά: α) Την ικανότητα του αγοραστού να καθορίζει τα κύρια δομικά στοιχεία του κτιριακού σχεδιασμού και/ή την ικανότητά του να καθορίζει αξιόλογες αλλαγές στον σχεδιασμό, μετά την έναρξη των εργασιών ανέγερσης-κατασκευής και β) τη μεταβίβαση στον αγοραστή με τη σταδιακή εξέλιξη των εργασιών, του ελέγχου, των κύριων κινδύνων και των κύριων ανταμοιβών που συνεπάγεται η ιδιοκτησία του εν εξελίξει έργου.
Ως ενδείξεις ότι ισχύει η δεύτερη εκ των δύο αυτών περιπτώσεων, θα λαμβάνονται υπόψη μεταξύ άλλων τα εξής: α) Η κατασκευή του ακινήτου λαμβάνει χώρα σε γη η οποία ήδη ανήκει ή έχει μισθωθεί από τον αγοραστή, β) ο αγοραστής έχει το δικαίωμα ανά πάσα στιγμή να αναλάβει τον πλήρη έλεγχο του υπό εξέλιξη έργου και να αναθέσει σε νέο ανάδοχο την ολοκλήρωσή του και γ) σε περίπτωση απρογραμμάτιστης διακοπής των εργασιών πριν την ολοκλήρωση του έργου, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να το διακρατήσει στην κατάστασή του και ο πωλητής να εγείρει οικονομικές αξιώσεις μόνο για τις μέχρι τούδε κατασκευαστικές υπηρεσίες που προσέφερε.

Εντελώς διαφορετικές φιλοσοφίες λογιστικοποίησης

Η εξέλιξη αυτή - εκτός από τα λογιστήρια των κατασκευαστών - ενδιαφέρει το επενδυτικό κοινό, καθώς η εφαρμογή του IAS-11 παράγει σημαντικά διαφορετικούς λογαριασμούς αποτελεσμάτων - πωλήσεις, κέρδη, μέρισμα κτλ. - απ ό,τι η εφαρμογή του IAS-18, για το ίδιο ακριβώς συμβόλαιο πώλησης ακινήτου.
Πρακτικά, όπου απαιτείται η χρήση του IAS-11 για ένα τέτοιο συμβόλαιο, τα έσοδα της πώλησης και τα έξοδα της ανέγερσης-κατασκευής αναγνωρίζονται λογιστικά μόνον αναλογικά με τον βαθμό ολοκλήρωσης του έργου, κατά την ημερομηνία της οικονομικής κατάστασης. Αντίθετα, αν ένα συμβόλαιο ακινήτου θεωρηθεί «πώληση αγαθών/υπηρεσιών» - όταν δηλαδή συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του IAS-18 - τότε το σύνολο της αξίας και των εξόδων του έργου αναγνωρίζονται κατά την ημερομηνία μεταβίβασής του, σε όποιο κατασκευαστικό στάδιο και αν αυτό βρίσκεται.
Πηγή Κέρδος