Σχόλια

Δημοσιεύθηκε στις : [ 16-06-1993 ]

ΠΟΛ.1230/16.6.1993 Φόρος Αυτόματου Φ.Α.Υ. υπερτιμήματος στην πώληση ιδιοκτησίας που χτίστηκε με μεταφορά συντελεστή δόμησης.

(Φόρος Αυτόματου Φ.Α.Υ. υπερτιμήματος στην πώληση ιδιοκτησίας που χτίστηκε με μεταφορά συντελεστή δόμησης. )

Κατηγορία: Λοιπά

ΠΟΛ. 1230/16.6.93 Φόρος Αυτόματου Φ.Α.Υ. υπερτιμήματος στην πώληση ιδιοκτησίας που χτίστηκε με μεταφορά συντελεστή δόμησης.

ΓΝΩΜ Ν.Σ.Κ. 324/93

Περίληψη Ερωτήματος: Εν όψει εφαρμογής των διατάξεων περί φορολογίας αυτόματου υπερτιμήματος προσδιορισμός της αξίας κατά την πώλησιν ποσοστού εξ αδιαιρέτου οικοπέδου, μετά των εις αυτό αντιστοιχούντων κτισμάτων (ορόφου - οριζοντίου ιδιοκτησίας), ανεγερθέντων κατόπιν μεταφοράς άλλοθεν, επί του οικοπέδου συντελεστού δομήσεως δαπάναις του πωλητού, έχοντος αγοράσει το πωλούμενον τούτο ποσοστόν ως αντιστοιχούν εις το δικαίωμα υψούν οικοδομής, εξαντλούσης κατά την αγοράν τον συντελεστήν δομήσεως του οικοπέδου.

Διά του υπ' αριθμ. 1006066/34/Β0013/1993 εγγράφου του υπουργείου Οικονομικών/ Γ.Δ.Φ. και Δ.Π./Δ.13/τμ. Β΄ τίθεται το ερώτημα:
Εάν, επί κτήσεως των αντιστοιχούντων εις το δικαίωμα υψούν 100% οικοπέδου, του οποίου κατά την κτήσιν ταύτην είχε εξαντληθή ο συντελεστής δομήσεως και, επομένως, η κτήσις αυτή, κατά τας οικείας διατάξεις περί του αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας μεταβιβαζομένων ακινήτων, εφορολογήθη διά συντελεστού 0,15 (απαλλαγή κατά 85%), η τελευταία αυτή μείωσις θα εφαρμοσθεί, προκειμένου να εξευρεθεί ο οφειλόμενος φόρος αυτόματου υπερτιμήματος και αύθις επί του προσδιορισμού της αξίας πωλήσεως του ως άνω ποσοστού, κατά την πώλησιν αυτού, ως αντιστοιχούντος εις προστεθέντα και πωλούμενον όροφον της οικοδομής ανεγερθέντα κατόπιν μεταφοράς, δαπάνη του υποκειμένου του φ.α.υ., συντελεστού δομήσεως.
Δεν δίδεται ότι οι ανεγείροντες τον όροφον ασκούν εν προκειμένω επιχείρησην ανεγέρσεως και πωλήσεως οικοδομών.

Ι.α. Διά τον προσδιορισμόν της αντικειμενικής αξίας μεταβιβαζομένου οικοπέδου κατά ποσοστόν εξ αδιαιρέτου (συνιδιοκτησίας) εφαρμόζεται, κατ' αρχήν, μειωτικός συντελεστής, όταν δε το μεταβιβαζόμενων ποσοστόν εξ αδιαιρέτου, δεν είναι δυνατόν κατά τον χρόνον της μεταβιβάσεως να αξιοποιηθεί δι' ανεγέρσεως κτισμάτων, αντιστοιχούντων εις αυτό, διότι έχει ήδη εξαντληθεί ο συντελεστής δομήσεως και, επομένως, όταν το ποσοστόν τούτο αντιστοιχεί απλώς εις προσδωκωμένην, αλλά αβεβαίαν μέλλουσαν δυνατότητα ανεγέρσεως κτισμάτων, ο αποτελών προσδιοριστικών στοιχείον της αντικειμενικής αξίας συντελεστής συνιδιοκτησίας, όπως χαρακτηρίζεται, ορίζεται εις 0,15 (περί όλων τούτων βλ. αρθρ. 2 παρ. 4και 5 παρ. 5 στοιχ. Α της υπ΄αριθ. Κ. 3958/108 πολ. 173/10.6.1988 αποφάσεως του υπουργού Οικονομικών - ΦΕΚ 397 Β΄ - αποτελούσης (και) κωδικοποίησιν των κατ' εξουσιοδότησιν εκ των άρθρων 41 του ν. 1249/1982 και 14 του ν. 1473/1984 εκδοθεισών αποφάσεων του αυτού υπουργού).
β. Περαιτέρω διά του αφορώντος εις τον φόρον αυτομάτου υπερτιμήματος άρθρου 16 του ν. 1882/1990, ως ισχύει (άρθρον 8 παρ. 1 του ν. 1947/91) ορίζεται (και) ότι:
"1. Σε κάθε μεταβίβαση με επαχθή αιτία ακινήτου ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, επιβάλλεται φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσεως, πληθωρισμένης με το μέσο ετήσιο τιμάριθμο καταναλωτή της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας της Ελλάδος και της τιμής πωλήσεώς του, ανεξαρτήτως του τρόπου κτήσεως της κυριότητας αυτού.
2...γ) Ως τιμή κτήσεως θεωρείται η αξία του ακινήτου όπως αυτή προσδιορίστηκε με εφαρμογή των διατάξεων για την επιβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία ή του φόρου κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών, στην οποία προστίθεται και ο αναλογών σε αυτή φόρος μεταβίβασης Φ.Μ.Α., ανεξαρτήτως της αιτίας κτήσης του ακινήτου...
δ) Ως τιμή μεταβίβασης θεωρείται η αξία του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίζεται με την εφαρμογή των διατάξεων για την επιβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, από την οποία αφαιρείται η αξία των προσθηκών ή βελτιώσεων, που έγιναν στο ακίνητο, μετά την κτήση του, με δαπάνες του υπόχρεου στην καταβολή του παρόντος φόρου. Στις δαπάνες του προηγούμενου εδαφίου δεν περιλαμβάνονται δαπάνες συνήθους συντηρήσεως του ακινήτου...
3. Ο κατά τον παρόντα νόμο φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος βαρύνει τον πωλητή...."

ΙΙ. Βάσει του πραγματικού μέρους του ως άνω ερωτήματος και των παρατεθεισών κρισίμων εν προκειμένω διατάξεων, δύο γνώμαι διετυπώθησαν κατά την συζήτησιν επί του ως άνω ερωτήματος:

Α. Κατά την γνώμην των Νομικών Συμβούλων Σ. Αργυροπούλου, προεδρεύοντος, Θ. Αμπλιανίτη και Ε. Βολάνη, πρέπει να γίνει δεκτόν ότι:
Ενόψει της ανωτέρω παρατειθείσης διατάξεως ο φόρος του αυτομάτου υπερτιμήματος επιβάλλεται επί της προκυπτούσης διαφοράς της αξίας μεταβιβαζομένου εξ επαχθούς αιτίας ακινήτου κατά τον χρόνο της μεταβιβάσεως αυτού και εκείνης που είχε κατά τον χρόνον κτήσεώς του και δη ανεξαρτήτως του τρόπου κτήσεως επί του ακινήτου αυτού της κυριότητας ή του εμπράγματου δικαιώματος υπό του υπόχρεου, υπό την περαιτέρω επιφύλαξη, ότι η προκύπτουσα ως άνω διαφορά δεν οφείλεται σε προσθήκη ή βελτιώσεις που έγιναν μετά την κτήση του με δαπάνες του υπόχρεου στην καταβολή του φόρου αυτού (πωλητού ακινήτου ή του εμπραγμάτου επ' εαυτού δικαιώματος).
Στην περίπτωση του ερωτήματος, όμως, κατά το διδόμενο πραγματικό, πρόκειται περί μεταβιβάσεως ορόφου διεπομένου υπό του συστήματος οριζοντίου ιδιοκτησίας (άρθρα 1002, 117 ΑΚ και 1,2 παρ. 1,4 παρ. 1,5,13 του ν.3741/1929) και της αναγκαστικώς προς την ως άνω διηρημένη κυριότητα συντονισμένης συγκυριότητας επί των κοινοχρήστων μερών της όλης οικοδομής, όπου η ως άνω διηρημένη κυριότης, περιλαμβανομένου και του εδάφους, η οποία αποκλειστικώς ανηγέρθη με δαπάνες του πωλητού ιδιοκτήτου, με την μεταφορά υπό του ιδίου ξένου (προσθέτου) συντελεστού καλύψεως, καθόσον είχε ήδη εξαντληθεί το οριζόμενο υπό της Πολεοδομικής νομοθεσίας ανώτατο όριο καλύψεως για την περιοχή, όπου η πολυώροφος οικοδομή.
Ο ανωτέρω προ της ανεγέρσεως του ρηθέντος ορόφου, φέρεται να έχει αποκτήσει το δικαίωμα του υψούν και υπό την πρόδηλον αίρεση, αφού είχε εξαντληθεί ο ανώτατος αριθμός ορόφων, ότι ήθελε επιτραπεί η περαιτέρω ανέγερση αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας.
Συνεπώς, στην προκειμένη περίπτωση, αφενός μεν δεν υφίσταται, ομοειδή κριτήρια για τον τρόπον προσδιορισμού της αξίας της ανωτέρω διαφοράς επί της οποίας και επιβάλλεται, ως ελέχθη, ο φόρος του υπερτιμήματος, διότι, η μεν μεταβίβαση αφορά χωριστή (διηρημένη) κυριότητα επί ορόφου μετά της αναγκαστικής υπό του νόμου συγκυριότητας επί τον κοινοχρήστων μερών της όλης οικοδομής, ενώ εκείνο το οποίο ο μεταβιβάζων εκτήσατο, καθ' α ελέχθη, ήτο το ενοχικό δικαίωμα του υψούν, αφετέρου δε η μεταβίβαση αφορά ακίνητο, διεπόμενο από το σύστημα της οριζοντίου ιδιοκτησίας, το οποίο έχει ανεγερθεί αποκλειστικώς με δαπάνες του μεταβιβάζοντος αυτό πωλητού, κατόπιν αξιοποιήσεως του ανωτέρω ενοχικού δικαιώματος.
Κατά την γνώμην αυτήν, επομένως, εις την περίπτωσιν του ερωτήματος, θέμα φ.α.υ. εκ προοιμίου δεν τίθεται.

Β. Κατά την γνώμην των Νομικών Συμβούλων Δημ. Διαμαντοπούλου, Ν. Πούλου, Χ. Τσεκούρα, μεθ΄ ων συνετάχθησαν οι παριστάμενοι πάρεδροι (γνώμαι άνευ ψήφου) Γ. Κρόμπας, Ν. Κατσίμπας και Ι. Διονυσόπουλος, πρέπει να γίνουν δεκτά τα εξής:

α) Κατά την κτήσιν του ως άνω εξ αδιαιρέτου ποσοστού 100% πράγματι η αξία αυτού ενεφανίζετο αισθητώς μειωμένη, λόγω αδυναμίας εκμεταλλεύσεως του περιουσιακού τούτου στοιχείου, εφόσον ο συντελεστής δομήσεως επί του οικοπέδου είχεν εξαντληθεί και εντεύθεν, κάποια μειωμένη φορολογική μεταχείρισις αυτού ήτο τότε δεδικαιολογημένη. Ο δεκτός γινόμενος προς τον σκοπόν αυτόν συντελεστής 0,15, δεν συζητείται, διότι προβλέπεται εις την οικείαν υπουργικήν απόφασιν, περί της οποίας, γενικώτερον, δεν τίθεται σήμερον θέμα.
Όπως δ' όλα τα υπαγόμενα εις φ.μ.α. περιουσιακά στοιχεία κατά την μεταβίβασίν των, ούτω και το ως άνω ποσοστόν 100% του οικοπέδου, δέον να υποβληθεί και υποβάλλεται πράγματι κατά τα οικείας περί φορολογίας μεταβιβάσεως ακινήτων διατάξεις, εις την νόμιμον εκτίμησιν κατά την μεταβίβασιν του περαιτέρω, έστω και υπό την μορφήν του αντιστοιχούντος εις ωρισμένα κτίσματα, απαρτίζοντα οριζόντιον μεταβιβαζόμενην ιδιοκτησίαν, ώστε εκ της προκυπτούσης διαφοράς αξίας κτήσεως και αξίας πωλήσεως αυτού, να προκύψει η φορολογητέα διά φόρου αυτομάτου υπερτιμήματος ύλη.
Κατά την πώλησιν του ποσοστού τούτου επί του οικοπέδου, ως αντιστοιχίας επί του οικοπέδου μιας οριζοντίου ιδιοκτησίας, το ποσοστόν τούτο δεν παρουσιάζει πλέον μειωμένη αξίαν οικονομική, ώστε να υπαχθεί εις ανάλογον (ηπιωτέραν) μεταχείρισιν περί την φορολογητέα διά φ.μ.α. αξία αυτού, διότι κρίσιμον προσδιοριστικόν στοιχείον αυτής κατά την πώλησην ταύτην, δεν αποτελεί πλέον το στοιχείον του εξηντλημένου συντελεστού δομήσεως, το οποίον εδέσποζε κατά την υπό των σήμερον πωλητών παλαιοτέρων κτήσιν αυτού. Όντως, μετά την διά μεταφοράς άλλοθεν εις το οικόπεδον του συντελεστού δομήσεως προσθήκην του αντιστοιχούντος εις το ως άνω ποσοστό 100% ορόφου, το τελευταίον τούτο ποσοστόν έχει ήδη αναπτύξει πλήρως την οικονομικήν λειτουργίαν του και ως περιουσιακόν στοιχείον κατά τας οικείας φορολογικάς ρυθμίσεις, μετέχει εις την οικονομικήν αγοράν δι΄όλης της κατά τους κανόνας αυτής ή κατά τους κανόνας προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας μεταβιβαζομένων ακινήτων, διαμορφούμενης αξίας αυτού. Επομένως, λόγος περί υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ποσοστού τούτου κατά την πώλησίν του βάσει του ως άνω συντελεστού 0,15 δεν δύναται να γίνει.

β. Ερευνητέον όμως είναι το θέμα, μήπως συντρέχει περίπτωσις επαυξήσεως της αξίας αυτού, μεταξύ του χρόνου κτήσεώς του και του χρόνου της ως άνω πωλήσεώς του (μετά της εκτισμένης οριζοντίου ιδιοκτησίας), εξαιτίας της μεταφοράς εις το όλον, εφ΄ ου η οικοδομή, οικόπεδον, συντελεστού δομήσεως άλλοθεν, ένεκα της οποίας κατέστη νόμω εφικτή η ανέγερσις της εις το ποσοστόν τούτο αντιστοιχούσης οικονομικώς αυτού τούτου του ποσοστού εξ αδιαιρέτου επί του ρηθέντος οικοπέδου. Το θέμα ερευνάται εις την περίπτωσιν κατά την οποίαν το αποτέλεσμα τούτο επήλθε κατόπιν δαπάνης των πωλητών του ποσοστού τούτου προς απόκτησιν του μεταφερθέντος άλλοθεν συντελεστού δομήσεως και θα ήτο εύλογον να υποστηριχθεί ότι συντρέχει περίπτωσις ηυξημένης αξίας κατά την πώλησιν του ποσοστού τούτου, επελθούσης συνεπεία δαπάνης του υπόχρεου του φ.α.υ., η αύξησις δ' αυτή δεν θα υπολογισθεί ή, μάλλον, κατά το ποσόν της οποίας θα μειωθεί αντικειμενική αξία του κατά την πώλησίν του και εντεύθεν η υπακτέα εις φ.α.υ. διαφορά αξίας μεταξύ κτήσεως και πωλήσεώς του.
Επί του θέματος τούτου, ενόψει α) της ως άνω διατάξεως του άρθρου 16 παρ. 2 στοιχ. δ του ν. 1882/1990, διά της οποίας η αξία των δαπάναις του υπόχρεου εις τον φ.α.υ. γενομένων "προσθηκών" ή "βελτιώσεων" εις το πωλούμενον ακίνητον (ή ποσοστόν εξ αδιαιρέτου) αφαιρείται εκ της αξίας αυτού κατά τη πώλησιν, β) του γεγονότος ότι άνευ της μεταφοράς του συντελεστού δομήσεως άλλοθεν εις το οικόπεδον, αφού το ενδιαφέρον ποσοστόν εξ αδιαιρέτου, το ποσοστόν τούτο δεν θα ήτο δυνατόν να έχει την ην εμφανίζεται έχον οικονομικήν αξίαν, οφειλομένην, ακριβώς, εις την αναλογούσαν εις τούτο οριζόντιον ιδιοκτησίαν (όροφον), συνιστώσης ούτω της ως άνω μεταφοράς συντελεστού δομήσεως "προσθήκην" ή "βελτίωσιν" εν τη εννοία της ως άνω διατάξεως και

γ) ότι, εκ της μεταφοράς του συντελεστού, το προκύψαν διά τους πωλητάς οικονομικό όφελος προσδιορίζεται, όχι μόνον εκ της αξιοποιήσεως του πωλουμένου ως άνω ποσοστού, αλλά και εκ του εις τούτο αντιστοιχούντος κτίσματος, δέον να γίνει δεκτόν ότι εκ της κατά τον χρόνον πωλήσεως του ποσοστού τούτου (100%) (ή μέρος, έστω, τούτου), μετά της εις αυτό αντιστοιχούσης οριζοντίου ιδιοκτησία, αξίας αυτού, πρέπει να αφαιρεθεί ποσόν δραχμών ίσον προς ποσοστόν εκ της σχέσεως μεταξύ της αξίας του αυτοτελούς εκτιμωμένου και της αξίας της όλης (μετ' αυτού ενιαίως) πωλούμενης οριζοντίου ιδιοκτησίας (ακινήτου), συμφώνως προς την προβλεπόμενη υπό των κειμένων διατάξεων μέθοδον επιβολής του φ.μ.α. Επί παραδείγματι, αν η αντικειμενική αξία του ποσοστού τούτου είναι 10 και της όλης οριζοντίου ιδιοκτησίας 200, το αφαιρετέον ποσόν εκ του 10 πρέπει να είναι 0,5 και επομένως πρέπει κατά την πώλησίν του η αξία αυτού να εκτιμηθεί εις 9,5 και αυτή να συγκριθεί προς την αξίαν κτήσεως, προς εύρεσιν της διαφοράς, η οποία θα υποβληθή εις φ.α.υ.

Αυτονόητον είναι ότι όριον, κατ΄ αρχήν, του ποσού τούτου εκπτώσεως εκ της αξίας του ποσοστού αποτελεί το ποσόν της οικονομικής δαπάνης των πωλητών διά την απόκτησιν του μεταφερθέντος συντελεστού δομήσεως (η οποία ασφαλώς είναι πολύ υψηλότερα). Ταύτα, διότι κατά την έννοιαν της ως άνω διατάξεως του ν. 1882/1990, ως προσθήκη ή βελτίωσις δέον να νοηθεί, όχι μόνον η υλική τοιαύτη (π.χ. προσθήκη ενός δωματίου εις υπάρχον κτίσμα ή βελτίωσις διά πλήρους ανακατασκευής της υπαρχούσης κατά την κτήσιν στέγης οικοδομήματος κ.λπ., πέραν της απλής συντηρήσεως, βλ. εδ. Β του στοιχείου δ΄ της παρ. 2 του άρθρου 16 του ν.1882/1990), αλλά και η δαπάναις του υποκειμένου του φ.α.υ. επελθούσα νομική βελτίωσις του πράγματος (ή και του ποσοστού εξ αδιαιρέτου, ως εις την περίπτωσιν του ερωτήματος), εις τρόπον ώστε τούτο να κέκτηται κατά την πώλησίν του μείζονα αξίαν εκείνης του χρόνου κτήσεώς του. Η μεταφορά του συντελεστού δομήσεως άλλοθεν εις το εν λόγω οικόπεδον, συνιστά νομικήν βελτίωσιν, όχι του όλου οικοπέδου ή των ήδη βάσει του ιδίου αυτού αρχικού συντελεστού δομήσεως ανηγερμένων προ της τοιαύτης μεταφοράς οριζοντίων ιδιοκτησιών, αλλά, από της ερευνώμενης ενταύθα πλευράς, αυτού τούτου του ως άνω ποσοστού 100%, το οποίον και μόνον έμενε αδρανές προ της ως άνω μεταφοράς συντελεστού δομήσεως άλλοθεν και το οποίον, αυτό και μόνο "εβελτιώθη" νομικώς μετά προεκτάσεως εις την οικονομικήν του αξίαν διά της ως άνω μεταφοράς, Ότι δε αποτελεί το ποσοστόν τούτο και μετά την ανέγερσιν του εις το αντιστοιχούντος ορόφου ή οριζοντίων ιδιοκτησιών, γενικό στοιχείον, ενδιαφέρον την φορολογία, μεταβιβάσεως ακινήτου προκύπτει εκ των οικείων περί την φορολογίαν αυτήν διατάξεων της κειμένης νομοθεσίας, καθ' ας εκτιμάται και αυτοτελώς κατά την μεταβίβασίν του.

VII. 'Οθεν, η απάντησις εις το ως άνω τιθέμενον ερώτημα, εδιχάσθη κατά τα εν τη προηγουμένη παραγράφω της παρούσης εκτιθέμενα".




ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο παρών ιστοχώρος και όλα τα κείμενα και δεδομένα που εμπεριέχονται σε αυτόν, συμπεριλαμβανομένων ενδεικτικά των νομοθετικών και διοικητικών κειμένων (Νόμοι,  Διατάγματα, Υπουργικές Αποφάσεις, ΠΟΛ., Διοικητικές Πράξεις και Λύσεις κ.α.), των νομολογιακών κειμένων (Δικαστικές Αποφάσεις κ.α.), των περιλήψεων αυτών και της τήρησής τους σε βάση δεδομένων, των συσχετίσεων μεταξύ τους και των ειδικών εργαλείων αναζήτησης, αποτελούν αντικείμενο ειδικής επεξεργασίας και πνευματικής δημιουργίας και προστατεύονται από την νομοθεσία περί Πνευματικής Ιδιοκτησίας και Συγγενικών Δικαιωμάτων και δη  από τους νόμους  2121/1993,  2557/1997, 2819/2000, τη Διεθνή Σύμβαση της Βέρνης (ν. 100/1975), τη Διεθνή Σύμβαση της Ρώμης (ν. 2054/1992) και τις Οδηγίες 91/100/ΕΟΚ, 92/100/ΕΟΚ, 93/83/ΕΟΚ, 93/98/ΕΟΚ ΚΑΙ 96/9/ΕΟΚ.
Η ιδιοκτησία επ’ αυτών αποκτάται χωρίς καμία διατύπωση και χωρίς την ανάγκη ρήτρας απαγορευτικής των προσβολών της.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ: Η αναδημοσίευση και η με οποιονδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, εξ’ ολοκλήρου, τμηματικά ή περιληπτικά, των οιωνδήποτε κειμένων ή δεδομένων περιλαμβάνονται στον παρόντα ιστοχώρο, χωρίς την έγγραφη άδεια της δικαιούχου εταιρείας.


Email:
Θέμα:
Μήνυμα:
 
Δημιουργία νέας κατηγορίας

Your Categories

    Up
    Close
    Close
    Κλείσιμο