Σχόλια

Δημοσιεύθηκε στις : [ 02-04-1993 ]

ΠΟΛ.1137/2.4.1993 Διευκρινήσεις για το φόρο αυτόματου ιπερτιμήματος.

(Διευκρινήσεις για το φόρο αυτόματου ιπερτιμήματος. )

Κατηγορία: Λοιπά

ΠΟΛ. 1137/2.4.93 Διευκρινήσεις για το φόρο αυτόματου ιπερτιμήματος.

Όπως είναι ήδη γνωστό με τις αποφάσεις του υπουργού των Οικονομικών αριθ. 1007982/ 31/ 1993 (ΦΕΚ Β΄13) και 1007983/32/1993 (ΦΕΚ Β΄13) αναπροσαρμόσθηκαν από 21.1.1993 οι τιμές των ακινήτων σε όσες περιοχές ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού και καθιερώθηκε ο τύπος και το περιεχόμενο νέων εντύπων υπολογισμού της αξίας, ενώ με την απόφαση 1007984/73/1993 (ΦΕΚ Β΄13) επεκτάθηκε τούτο σε ορισμένες άλλες περιοχές (περιοχές των δήμων Ύδρας, Σπετσών, Μυκόνου, Μεσσήνης, Αριδαίας και Αλμυρού Μαγνησίας).
Παράλληλα με την απόφαση αριθ. 1007987/ 36/ 1993 (ΦΕΚ 13 Β΄) κωδικοποιήθηκαν, με ταυτόχρονη τροποποίηση και βελτίωση, οι διατάξεις που αφορούν τον τρόπο προσδιορισμού της, κατά τα άνω φορολογητέας αξίας των ακινήτων.

Με αφορμή ερωτήματα που μας υποβλήθηκαν, μετά την εφαρμογή τω ανωτέρω αποφάσεων, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:


ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΥΤΟΜΑΤΟΥ ΥΠΕΡΤΙΜΗΜΑΤΟΣ (Φ.Α.Υ.)

1. Κατά την ισχύουσα σχετική νομοθεσία (άρθρο 16 ν. 1882/1990, ΦΕΚ 43 Α΄), επιβάλλεται φόρος αυτόματου υπερτιμήματος σε κάθε εξ επαχθούς αιτία μεταβίβαση ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητα, η οποία πραγματοποιείται από της 1.1.1991 και μεταγενέστερα.
Ο φόρος υπολογίζεται σε ποσοστό της διαφοράς της τιμής κτήσης του ακινήτου ή του δικαιώματος σε αυτό, προσαυξημένης κατά τον αναλογούντα σ' αυτή (τιμή) φόρο μεταβίβασης (φ.μ.α.) και πληθωρισμένης με το μέσο ετήσιο τιμάριθμο καταναλωτή της ΕΣΥΕ και της τιμής πώλησης.
Σε περιοχές όπου ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού οι τιμές (αξίες) προσδιορίζονται με βάση το σύστημα αυτό. Αν κατά το χρόνο που γεννήθηκε η φορολογική ενοχή δεν ίσχυε το αντικειμενικό σύστημα, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η αντικειμενική αξία του χρόνου της πρώτης εφαρμογής του συστήματος.
Ενόψει τούτου, είναι προφανές ότι η αντικειμενική αξία συγκεκριμένου έτους εξευρίσκεται αν εφαρμοσθεί το νομικό καθεστώς του έτους τούτου, δηλαδή, ειδικότερα όσον αφορά το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, αν χρησιμοποιηθούν τα έντυπα (φύλλα υπολογισμού αξίας) του έτους τούτου και όλα τα πολεοδομικά και εμπορικά στοιχεία, που εκφράζονται με ειδικούς συντελεστές του έτους τούτου, οι οποίοι επηρεάζουν, είτε αυξητικά είτε μειωτικά, την αξία του ακινήτου.

2. Κατ' ακολουθίαν, προκειμένου να προσδιορίσουμε την αντικειμενική αξία του χρόνου κτήσης ενός ακινήτου θα χρησιμοποιούμε τα έντυπα του χρόνου τούτου και αν δεν υπάρχουν, κατ' οικονομία, θα χρησιμοποιήσουμε έντυπα μεταγενέστερου χρόνου, αλλά με όλους τους συντελεστές και αξία (ΤΖ) του χρόνου κτήσης, γιατί έτσι μόνο ικανοποιείται η απαίτηση του νόμου για καθορισμό αντικειμενικής αξίας του χρόνου τούτου.
Εξυπακούεται, ότι ως τιμή πώλησης θα ληφθεί αυτή του χρόνου κατάρτισης της μεταβιβαστικής της κυριότητας του ακινήτου ή του εμπράγματου δικαιώματος πράξης.

3. Είναι γνωστό, ότι μετά την εφαρμογή του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των εντός σχεδίου ακινήτων, συνέπεια της με οποιαδήποτε αιτία μεταβίβασής τους, ως αξία, για τον υπολογισμό του οικείου φόρου, λαμβάνεται αυτή που προκύπτει με εφαρμογή του συστήματος τούτου.
Σύμφωνα όμως με τις διατάξεις της παραγράφου 10 του άρθρου 14 ν. 1882/1990 (ΦΕΚ 43 Α΄) που συμπλήρωσε τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 41 ν.1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α΄), όπως είχαν τροποποιηθεί με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 14 ν.1473/1984 (ΦΕΚ 127Α΄), κατ' εξαίρεση της ως άνω γενικής αρχής, αν στο μεταβιβαστικό της κυριότητας του ακινήτου συμβόλαιο αναγράφεται τίμημα μεγαλύτερο από την αξία που προκύπτει με εφαρμογή των διατάξεων του αντικειμενικού συστήματος, ο φόρος υπολογίζεται με βάση το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο και όχι την αντικειμενική αξία.

4. Σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης δ της παραγράφου 2 του άρθρου 16 ν. 1882/1990, όπως ισχύει, ως τιμή (αξία0 μεταβίβασης του ακινήτου θεωρείται η αξία του, όπως αυτή προσδιορίζεται για την επιβολή του φ.μ.α., από την οποία όμως αφαιρείται η αξία όλων των προσθηκών και βελτιώσεων που έγιναν στο ακίνητο μετά την απόκτησή του, για τις οποίες δαπάνησε ο υπόχρεος σε φόρο.
Ενόψει τούτου, έχει γίνει δεκτό (Εγκ. 1049150/ 546/ 29.5.1991, ΠΟΛ.11150 ότι σε περίπτωση εργολαβικού προσυμφώνου για ανέγερση πολυώροφης οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής, αντικείμενο για τον υπολογισμό του φόρου αυτόματου υπερτιμήματος (φ.α.υ.) είναι μόνο το οικόπεδο και η αξία του προσδιορίζεται με βάση της περί αντικειμενικού συστήματος διατάξεις, εφόσον το ακίνητο είναι σε περιοχή που ισχύει στο σύστημα τούτο (Βλέπε περισσ΄. Κεφ. Δ΄ σελ. 25 επ. άνω εγκυκλίου).
Κατά την εφαρμογή των ανωτέρω εμφανίστηκαν δυσχέρειες στον υπολογισμό του φ.α.υ. όταν ο οικοπεδούχος μεταβιβάζει διαμέρισμα από εκείνα της αντιπαροχής του και το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα είναι μεγαλύτερο από την αντικειμενική του αξία.

Για την άρση κάθε τυχόν αμφισβήτησης και αμφιβολίας γύρω από το συγκεκριμένο θέμα σας δίνουμε τις ακόλουθες οδηγίες:

Α. Όταν ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η αντικειμενική αξία και ως τιμή πώλησης από τον οικοπεδούχο διαμερίσματος από εκείνα της αντιπαροχής το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα.
Τότε έχουμε: αα) Τιμή κτήσης: Προσδιορίζουμε την αντικειμενική αξία του οικοπέδου κατά το χρόνο κτήσης του ή το χρόνο της πρώτης εφαρμογής του αντικειμενικού συστήματος στην περιοχή του οικοπέδου, χρησιμοποιώντας το οικείο έντυπο 3 και την αξία που βρίσκονται την πολλαπλασιάζουμε με τα ποσοστά του οικοπέδου που αντιστοιχούν στο μεταβιβαστέο διαμέρισμα.
Ακολούθως στο γινόμενο προσθέτουμε τον αναλογούντα φ.μ.α. και το άθροισμα το πληθωρίζουμε με τον ισχύοντα μέσο ετήσιο τιμάριθμο καταναλωτή Ε.Σ.Υ.Ε. (όπως αυτός εμφανίζεται στον ετήσιο πίνακα που σας έχουμε κοινοποιήσει).
αβ) Τιμή πώλησης: Αφού ως τιμή λαμβάνεται το τίμημα, δηλαδή η οιονεί αγοραία αξία του οικοπέδου, είναι ανάγκη να προσδιορίζουμε την κατά τετραγωνικό μέτρο (Μ2) τούτου κατ' αντιστοιχίαν της Τιμής Ζώνης (ΤΖ) του αντικειμενικού συστήματος.
Προς τούτο, ακολουθώντας τρόπο απλό και εύκολο πολλαπλασιάζουμε το τίμημα επί την τιμή ζώνης (ΤΖ) της περιοχής του ακινήτου και το γινόμενο διαιρούμε δια της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το αποτέλεσμα εκφράζει την αναλογούσα στο τίμημα τιμή ζώνης.
Ακολούθως, λαμβάνοντας ως τιμή ζώνης του συγκεκριμένου ακινήτου την τιμή αυτή, συμπληρώνουμε τα στοιχεία του εντύπου 3 και - έτσι - προσδιορίζουμε την αξία του συνολικού οικοπέδου και εξ αυτής την αξία των αναλογούντων στο μεταβιβαζόμενο διαμέρισμα χιλιοστών οικοπέδου.
Στη διαφορά της τιμής κτήσης από την τιμή πώλησης εφαρμόζουμε τον οικείο συντελεστή, ανάλογα με το χρονικό διάστημα που διέρρευσε από την κτήση μέχρι την πώληση.

Β. Για άρση κάθε τυχόν αμφιβολίας και αμφισβήτησης παραθέτουμε το ακόλουθο παράδειγμα.
1. Ο Α΄ αγόρασε το έτος 1991 ένα οικόπεδο στην Αθήνα, έκτασης 1.000 Μ2. Τα προσδιοριστικά στοιχεία του οικοπέδου τούτου ήσαν: Τ.Ζ. = 205.000, ΣΑΟ = 0,90, ΣΣΟ = 0,36, ΣΟ - 0,75 και ΣΕ = 1.
2. Στο ως άνω οικόπεδο αναγέρθηκε πολυώροφη οικοδομή με το σύστημα της αντιπαροχής και ο οικοπεδούχος, από τα διαμερίσματα που παρέμειναν σε αυτόν, μεταβιβάζει σήμερα ένα έκτασης 85 Μ2 αντί τιμής 20.000.000 δρχ. Το διαμέρισμα βρίσκεται στο δεύτερο (2ο) όροφο της οικοδομής και έχει δικαίωμα συμμετοχής στο ενιαίο οικόπεδο 94%. Τα σημερινά προσδιοριστικά στοιχεία του διαμερίσματος είναι: ΤΖ = 125.000, ΣΑΟ = 0,90, ΣΟ = 0,90, ΣΣΟ = 0,38, ΣΕ = 1, Σορ. = 1,04.
3. Με βάση τα ανωτέρω δεδομένα έχουμε: α) Τιμή πώλησης: δραχμές: 20.000.000.
- Αντικ. Τιμή πώλησης: Τ.Ζ. χ Σ. ορόφ. Χ Μ2 = 125.000 χ 1,04 χ 85 = 11.050.000.
Δεδομένου ότι το τίμημα είναι μεγαλύτερο από την αντικειμενική αξία έχουμε:
Σε αξία 11.050.000 ΤΖ = 125.000
Σε αξία 20.000.000 ΥΖ = ;
ΤΖ - 125.000 χ 20.000.000/11.050.000 - 226.244
και επομένως τιμή πώλησης οικοπέδου που αναλογεί στο διαμέρισμα:
ΤΖ χ ΣΟ χ ΣΑΟ χ ΣΣΟ χ εμβ. οικοπ. Χ ποσ. Συν/σίας = 226.244 χ 0,90 χ 0,90 χ 0,38 χ 1000 χ 94% = 6.545.963.
β) Τιμή κτήσης: Αξία κτήσης οικοπέδου που αναλογεί στο διαμέρισμα:
226.244 χ ΣΟ - ΣΑΟ χ ΣΣΟ χ εμβ. οικοπ. Χ πος. Συν/σίας = 205.000 χ 0,75 χ 0,90 χ 0,36 χ 1000 χ 94% = 4.682.610 + Πλέον αναλογών φ.μ.α. 528.739
Σύνολο 5.211.349
Επί συντελεστή πληθωρ. Για το έτος 1991 χ 1,159, Συνολική τιμή κτήσης 6.039.953
γ) - Τιμή πώλησης 6.545.963 - Τιμή κτήσης 6.039.953 - 506.010
δ) και 506.010 χ 20% = (φ.α.υ.) 101.202 δρχ.

Γ. Τρόπος υπολογισμού ειδικών κτιρίων που βρίσκονται σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος.

1. Με το ν.1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α΄) θεσπίστηκε νέος τρόπος υπολογισμού της αξίας των εντός σχεδίου ακινήτων, προκειμένου να υπολογισθεί ο φόρος συνεπεία μεταβίβασης τούτων, με οποιαδήποτε αιτία, η σύστασης εμπράγματων επ' αυτών δικαιωμάτων.
Με τον ίδιο νόμο εξουσιοδοτείται ο υπουργός των Οικονομικών να καθορίζει με αποφάσεις του κάθε αναγκαία λεπτομέρεια που είναι σχετική με την εφαρμογή των διατάξεων του νόμου αυτού.

2. Με την απόφαση του υπουργού αριθμ. 1007981/30/Α0013/ 19.1.1993 (ΦΕΚ 13 τ. Β΄), τροποποιήθηκαν, βελτιώθηκαν και κωδικοποιήθηκαν όλες οι διατάξεις που αφορούν τη φορολογητέα αξία των ακινήτων, κατά το αντικειμενικό σύστημα.
Με τις διατάξεις του άρθρου 16 της απόφασης αυτής ορίζεται πως οι διατάξεις ορισμένων άρθρων (8 έως και 14) αυτής, οι οποίες αφορούν τον τρόπο υπολογισμού της φορολογητέας αξίας ειδικών κτιρίων που βρίσκονται σε περιοχές όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, εφαρμόζονται αναλόγως και για τον προσδιορισμό όμοιων κτιρίων (ειδικών) που βρίσκονται σε περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, ανεξαρτήτως αν αυτά (κτίσματα) βρίσκονται εντός ή εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου.

3. Ενόψει των διατάξεων αυτών είναι προφανές ότι στις περιπτώσεις που ανακύπτει θέμα καθορισμού της αξίας, προκειμένου να υπολογισθεί φόρος ειδικού κτιρίου, οπουδήποτε και αν βρίσκεται αυτό (εντός ή εκτός ρυμοτομικού σχεδίου).
α) Η αξία των κτισμάτων του ειδικού κτιρίου θα γίνεται με τη χρήση των ειδικών εντύπων (6Α κ.λπ.) του αντικειμενικού συστήματος και
β) η αξία του οικοπέδου, επί του οποίου το κτίσμα, θα γίνεται με τη χρήση συγκριτικών στοιχείων, κατά τις γενικές διατάξεις των οικείων φορολογιών (φ.μ.α., κληρονομιών κ.λπ.). Θεωρούμε σκόπιμο να διευκρινίσουμε ότι η κατά ανωτέρω τρόπο συνολική αξία του ειδικού κτιρίου (κτίσματα και οικόπεδα) αποτελεί την αξία της προσωρινής προεκτίμησης και συνεπώς εφαρμόζονται, κατά τα λοιπά, οι σχετικές διατάξεις.
Αν όμως ο φορολογούμενος δεν αποδεχθεί την προσωρινή αυτή προεκτίμηση και ανακύψει θέμα τακτικού ελέγχου κατ' αυτόν, ως αξία των κτισμάτων, θα ληφθεί ξανά εκείνη που προκύπτει με εφαρμογή των σχετικών με το αντικειμενικό σύστημα διατάξεων, ενώ ως αξία του οικοπέδου η αγοραία τούτου αξία, κατά τις γενικές διατάξεις.





ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο παρών ιστοχώρος και όλα τα κείμενα και δεδομένα που εμπεριέχονται σε αυτόν, συμπεριλαμβανομένων ενδεικτικά των νομοθετικών και διοικητικών κειμένων (Νόμοι,  Διατάγματα, Υπουργικές Αποφάσεις, ΠΟΛ., Διοικητικές Πράξεις και Λύσεις κ.α.), των νομολογιακών κειμένων (Δικαστικές Αποφάσεις κ.α.), των περιλήψεων αυτών και της τήρησής τους σε βάση δεδομένων, των συσχετίσεων μεταξύ τους και των ειδικών εργαλείων αναζήτησης, αποτελούν αντικείμενο ειδικής επεξεργασίας και πνευματικής δημιουργίας και προστατεύονται από την νομοθεσία περί Πνευματικής Ιδιοκτησίας και Συγγενικών Δικαιωμάτων και δη  από τους νόμους  2121/1993,  2557/1997, 2819/2000, τη Διεθνή Σύμβαση της Βέρνης (ν. 100/1975), τη Διεθνή Σύμβαση της Ρώμης (ν. 2054/1992) και τις Οδηγίες 91/100/ΕΟΚ, 92/100/ΕΟΚ, 93/83/ΕΟΚ, 93/98/ΕΟΚ ΚΑΙ 96/9/ΕΟΚ.
Η ιδιοκτησία επ’ αυτών αποκτάται χωρίς καμία διατύπωση και χωρίς την ανάγκη ρήτρας απαγορευτικής των προσβολών της.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ: Η αναδημοσίευση και η με οποιονδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, εξ’ ολοκλήρου, τμηματικά ή περιληπτικά, των οιωνδήποτε κειμένων ή δεδομένων περιλαμβάνονται στον παρόντα ιστοχώρο, χωρίς την έγγραφη άδεια της δικαιούχου εταιρείας.


Email:
Θέμα:
Μήνυμα:
 
Δημιουργία νέας κατηγορίας

Your Categories

    Up
    Close
    Close
    Κλείσιμο