Δημοσιεύθηκε στις : [ 12-12-1995 ]

Γνωμ. 257/2257/1995 Λογιστικοποίηση προσυμφώνων πωλήσεως ακινήτων οικοδομικής επιχειρήσεως

(Λογιστικοποίηση προσυμφώνων πωλήσεως ακινήτων οικοδομικής επιχειρήσεως)

Κατηγορία: Εταιρικό δίκαιο (ΑΕ-ΕΠΕ-ΙΚΕ)



Λογιστικοποίηση προσυμφώνων πωλήσεως ακινήτων οικοδομικής επιχειρήσεως
2257/Αρ. Γνωμ. 257/12.12.1995

Ι. Με την πιο πάνω αίτηση ζητείται να υποδειχθούν οι λογιστικές εγγραφές που πρέπει να διενεργούνται στα λογιστικά βιβλία εταιρείας, ασχολούμενης με την ανέγερση και πώληση οικοδομών, για τις περιπτώσεις που καταρτίζονται συμβολαιογραφικά προσύμφωνα πωλήσεως των ανεγειρόμενων οικοδομών ή τμημάτων τους, χωρίς μετά την πάροδον διετίας να έχουν συνταχθεί τα αντίστοιχα οριστικά συμβόλαια πωλήσεως, οπότε, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 34 παρ. 1 Ν.2238/1994, η ημέρα συμπληρώσεως της διετίας αυτής θεωρείται ως χρόνος κτήσεως του ακαθάριστου εσόδου που υπάγεται σε φόρο εισοδήματος κ.λπ. (βλ. άρθρα 34 - 36 του ίδιου νόμου).

ΙΙ. Η γνώμη μας επί του ανωτέρω θέματος είναι η ακόλουθη:

α) Πρέπει να επισημανθεί ότι η λογιστική απεικόνιση των πιο πάνω περιπτώσεων δεν γίνεται μόνο για τη συμμόρφωση προς τις διατάξεις της φορολογίας εισοδήματος, όπως αναφέρεται στην προαναφερθείσα αίτηση, αλλά πρωτίστως γίνεται γιατί επιβάλλεται από τις βασικές λογιστικές αρχές και τις διατάξεις της νομοθεσίας περί εταιρειών (άρθρα 42α, 42β, 42γ, 42δ, 42ε και 43 κωδ. Ν.2190/1920) και του Ε.Γ.Λ.Σ. (Π.Δ. 1123/1980), πάνω στις οποίες βασίζεται και ο σχεδιασμός των σχετικών λογιστικών χειρισμών, στα πλαίσια των οποίων λαμβάνεται πρόνοια αντιμετωπίσεως και των απαιτήσεων της φορολογικής νομοθεσίας.

β) Προκειμένου για κατασκευές και τεχνικά έργα κατασκευαστικής διάρκειας περισσότερων χρήσεων (λιμάνια, γέφυρες, σήραγγες, φράγματα, πλοία, κτίρια κ.λπ.), σύμφωνα με τις παραδεγμένες λογιστικές αρχές (βλ. Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο Νο 11, Ελλην. μετάφραση και έκδοση Σώματος Ορκωτών Λογιστών), για τον υπολογισμό των αποτελεσμάτων κάθε χρήσεως και την αποτίμηση των κατά το τέλος της χρήσεως ημιτελών έργων, εφαρμόζεται, είτε η μέθοδος της τμηματικής περατώσεως του έργου, είτε η μέθοδος της ολοκληρώσεως της κατασκευής.

(βα) Σύμφωνα με τη μέθοδο της τμηματικής περατώσεως του έργου, στα αποτελέσματα κάθε χρήσεως μεταφέρεται το αποτέλεσμα (κέρδος ή ζημία) που αντιστοιχεί στο πραγματοποιηθέν κόστος του τμήματος του έργου που έχει εκτελεσθεί μέσα στη χρήση. Το αποτέλεσμα αυτό προσδιορίζεται, κυρίως, με βάση τη σχέση του υπολογιζόμενου συνολικού κόστους του έργου προς το αντίστοιχο συνολικό έσοδο. Το βασικό μειονέκτημα της μεθόδου αυτής συνίσταται στο ότι, το τμηματικό αποτέλεσμα που καταλογίζεται σε κάθε χρήση, λόγω του τρόπου υπολογισμού του, δεν είναι το πραγματικό και υπάρχει κίνδυνος τα αποτελέσματα των επί μέρους χρήσεων να επηρεάζονται από υποκειμενικούς ή λανθασμένους υπολογισμούς.
Πάντως, θεωρείται ότι το μειονέκτημα αυτό είναι μικρότερης σημασίας από το μειονέκτημα της άλλης μεθόδου.

(ββ) Στη μέθοδο της ολοκληρώσεως της κατασκευής, το αποτέλεσμα προσδιορίζεται στη χρήση μέσα στην οποία περατώθηκε η κατασκευή του έργου και καταχωρείται, εξΆ ολοκλήρου στα αποτελέσματα της χρήσεως αυτής. Το βασικό μειονέκτημα της μεθόδου αυτής είναι ότι, ολόκληρο το αποτέλεσμα καταχωρείται στην τελευταία χρήση, ενώ μεγάλα τμήματα του έργου εκτελούνται σε προηγούμενες χρήσεις και, σύμφωνα με τη βασική αρχή της αυτοτέλειας των χρήσεων, το αποτέλεσμα που αντιστοιχεί στα τμήματα αυτά έπρεπε να είχε καταχωρηθεί στις οικείες χρήσεις.

(βγ) Ο Κώδικας Βιβλίων και Στοιχείων (Π.Δ. 186/1992) υιοθετεί τη μέθοδο της τμηματικής περατώσεως του έργου γιατί στο άρθρο 12 παρ. 15 ορίζει ότι «στην περίπτωση εκτελέσεως τεχνικών έργων ή εγκαταστάσεων, το τιμολόγιο εκδίδεται μέσα σε ένα μήνα από την προσωρινή επιμέτρηση και πάντως μέσα στην ίδια φορολογική περίοδο που πραγματοποιήθηκε η επιμέτρηση», και στην παρ. 12.5.2 της ερμ. εγκ. του Κ.Β.Σ. 3/1992 αναφέρεται ότι «... όταν το έργο συνεχίζεται και μετά τη λήξη της διαχειριστικής περιόδου, τιμολογείται το τμήμα του έργου που έχει εκτελεσθεί μέσα στη χρήση. Όταν γίνονται προσωρινές επιμετρήσεις το τιμολόγιο εκδίδεται σΆ ένα μήνα από την προσωρινή επιμέτρηση και πάντως μέσα στην ίδια φορολογική περίοδο που έγινε η επιμέτρηση».

γ) Επομένως, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, για τη λογιστική απεικόνιση της πωλήσεως των ανεγειρομένων από οικοδομική εταιρεία οικοδομών και τον προσδιορισμό των λογιστικών αποτελεσμάτων κάθε χρήσεως, ενδείκνυται να εφαρμόζεται η μέθοδος της τμηματικής περατώσεως του έργου, που υιοθετεί και ο Κ.Β.Σ. (προηγ. περιπτ. βα και βγ).

Συγκεκριμένα:

(γα) Από το αντίτιμο των διενεργουμένων με (οριστικό) συμβολαιογραφικό έγγραφο ή με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο πωλήσεων, καταχωρείται στα έσοδα κάθε χρήσεως (λογ. 71) το τμήμα που αναλογεί στο πραγματοποιούμενο μέχρι το τέλος της ίδιας χρήσεως αντίστοιχο κόστος ανεγέρσεως του πωληθέντος κτιρίου ή τμήματός του, υπολογιζόμενο με βάση τα αναφερόμενα προηγούμενα (περ. βα). Με τη συσχέτιση (σε οικείο υπολογαριασμό του 96.22) των δύο αυτών ποσών (κόστους και αναλογούντος αντιτίμου πωλήσεως) προσδιορίζεται το μικτό (λογιστικό) αποτέλεσμα της χρήσεως.

(γβ) Ο προηγούμενος λογιστικός χειρισμός δεν επηρεάζει, ούτε και δυσκολεύει, την εφαρμογή των προβλεπόμενων από τις διατάξεις των άρθρων 34 - 36 του Ν.2238/1994, σχετικά με τον προσδιορισμό των φορολογητέων ακαθάριστων εσόδων και των αντίστοιχων τεκμαρτών καθαρών φορολογητέων κερδών των τεχνικών και οικοδομικών επιχειρήσεων.

(γγ) Διευκρινίζεται ότι προκειμένου περί πωλήσεως ημιτελούς κτιρίου (ή διαμερίσματος ή ορόφου), με βάση το καταρτιζόμενο συμβολαιογραφικό συμβόλαιο (οριστικό ή προσύμφωνο) χρεώνεται, με το συνολικό (πραγματικό) αντίτιμο της πωλήσεως, ο λογαριασμός 30 «Πελάτες» (και σχετικοί υπολογαριασμοί του), με πίστωση του λογαριασμού 56 «Μεταβατικοί λογαριασμοί παθητικού) και του νεοδημιουργούμενου δευτεροβάθμιου 56.90 «Πωλήσεις ανεγειρόμενων οικοδομών υπό διακανονισμό», ο οποίος αναλύεται σε τριτοβάθμιους σύμφωνα με τις ανάγκες (κατά οικοδομή κ.λπ.). Από το μεταβατικό λογαριασμό αυτό γίνονται, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, οι μεταφορές των αναλογούντων ποσών στους οικείους υπολογαριασμούς του 71 «πωλήσεις προϊόντων (ανεγειρομένων οικοδομών)».

Εξυπακούεται ότι, στις περιπτώσεις έτοιμων κτιρίων ή διαμερισμάτων, δεν χρησιμοποιούνται οι μεταβατικοί λογαριασμοί.



ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο παρών ιστοχώρος και όλα τα κείμενα και δεδομένα που εμπεριέχονται σε αυτόν, συμπεριλαμβανομένων ενδεικτικά των νομοθετικών και διοικητικών κειμένων (Νόμοι,  Διατάγματα, Υπουργικές Αποφάσεις, ΠΟΛ., Διοικητικές Πράξεις και Λύσεις κ.α.), των νομολογιακών κειμένων (Δικαστικές Αποφάσεις κ.α.), των περιλήψεων αυτών και της τήρησής τους σε βάση δεδομένων, των συσχετίσεων μεταξύ τους και των ειδικών εργαλείων αναζήτησης, αποτελούν αντικείμενο ειδικής επεξεργασίας και πνευματικής δημιουργίας και προστατεύονται από την νομοθεσία περί Πνευματικής Ιδιοκτησίας και Συγγενικών Δικαιωμάτων και δη  από τους νόμους  2121/1993,  2557/1997, 2819/2000, τη Διεθνή Σύμβαση της Βέρνης (ν. 100/1975), τη Διεθνή Σύμβαση της Ρώμης (ν. 2054/1992) και τις Οδηγίες 91/100/ΕΟΚ, 92/100/ΕΟΚ, 93/83/ΕΟΚ, 93/98/ΕΟΚ ΚΑΙ 96/9/ΕΟΚ.
Η ιδιοκτησία επ’ αυτών αποκτάται χωρίς καμία διατύπωση και χωρίς την ανάγκη ρήτρας απαγορευτικής των προσβολών της.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ: Η αναδημοσίευση και η με οποιονδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, εξ’ ολοκλήρου, τμηματικά ή περιληπτικά, των οιωνδήποτε κειμένων ή δεδομένων περιλαμβάνονται στον παρόντα ιστοχώρο, χωρίς την έγγραφη άδεια της δικαιούχου εταιρείας.


Email:
Θέμα:
Μήνυμα:
 
Δημιουργία νέας κατηγορίας

Your Categories

    Up
    Close
    Close
    Κλείσιμο