Δημοσιεύθηκε στις : [ 21-03-1996 ]

ΠΟΛ.1091/21.3.1996 Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα και μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία,αιτία θανάτου, δωρεάς - γονικής παροχής

(Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα και μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία,αιτία θανάτου, δωρεάς - γονικής παροχής)

Κατηγορία: Φορολογία Εισοδήματος

Αθήνα, 21 Μαρτίου 1996
Αρ. Πρωτ.: 1035820/99/Β0013

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
YΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ
ΓΕΝ. Δ/ΝΣΗ Φ/ΓΙΑΣ & Δ.Π.
ΔIEΥΘΥΝΣΗ Φ/ΓΙΑΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ (13Η)
ΤΜΗΜΑΤΑ Α΄ & Β΄

ΠΟΛ 1091

ΘΕΜΑ : Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχέςπου δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα και μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία, αιτία θανάτου, δωρεάς - γονικής παροχής.

Με αφορμή ερωτήματα φορολογουμένων, σχετικά με τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων, που βρίσκονται σε περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, τα οποία μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία, αιτία θανάτου, δωρεάς - γονικής παροχής, σας γνωρίζουμε τα εξής:


Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 1 του Α.Ν.1521/1950 "περί φόρου μεταβίβασης ακινήτων" και του άρθρου 9 του Ν.Δ.118/1973 "περί κώδικος φορολογίας κληρονομιών, δωρεών - γονικών παροχών και κερδών εκ λαχείων", ως αξία περιουσιακών στοιχείων, τα οποία μεταβιβάζονται προκειμένου να υπολογισθεί ο οικείος φόρος, λογίζεται η αγοραία αξία την οποία έχουν τα ακίνητα κατά την ημέρα της μεταβίβασης ή κατά το χρόνο γένεσης της φορολογικής τους υποχρέωσης. Η αγοραία αξία διαμορφώνεται ελεύθερα στις συναλλαγές, σύμφωνα με το νόμο της προσφοράς και ζήτησης, σε συνάρτηση πάντοτε με τις ειδικές συνθήκες που διαμορφώνονται στην περιοχή, καθώς και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τις ιδιομορφίες των μεταβιβαζομένων ακινήτων.

Εξάλλου, με τις διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 3 του Α.Ν.1521/1950 και του άρθρου 10 του Ν.Δ.118/1973 ορίζεται ότι για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων λαμβάνονται υπόψη και συνεκτιμώνται τα στοιχεία μεταβίβασης παρόμοιων περιουσιακών στοιχείων πλησιοχώρων και ομοειδών προς αυτά, τα οποία προκύπτουν
από άλλα συμβόλαια ή κτήσεις αιτία θανάτου, δωρεάς, γονικής παροχής ή απαλλοτριώσεων ή δικαστικών διανομών ή από άλλα στοιχεία που είναι πρόσφορα και επαρκή και ασκούν ουσιαστική επιρροή στη διαμόρφωση της αγοραίας αξίας. Αν τα υπάρχοντα στοιχεία είναι απρόσφορα και ανεπαρκή ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας γίνεται με τη χρήση παντός μέσου. Η διοίκηση κατά καιρούς με λεπτομερείς οδηγίες υπέδειξε τον τρόπο και τη διαδικασία προσδιορισμού της αγοραίας αξίας των μεταβιβαζομένων ακινήτων. Εν τούτοις παρατηρείται το φαινόμενο τα ελεγκτικά όργανα της ΔΟΥ να επιδεικνύουν αυστηρότητα κατά την εκτίμηση των ακινήτων προσδιορίζοντας την ετήσια αύξηση σε ποσοστό που κυμαίνεται στο 15-20% περίπου. Ορμόμενοι ίσως από σχετική απόφαση του ΣτΕ που εκδόθηκε σε εποχή που οι συνθήκες της αγοράς διέφεραν παντελώς των σημερινών και που αφορούσε την αγοραία αξία ενός συγκεκριμένου ακινήτου, μιας συγκεκριμένης υπόθεσης.

Τούτο έχει σαν αποτέλεσμα η αγοραία αξία των εκτός αντικειμενικού συστήματος ακινήτων να διαμορφώνεται διπλάσια ή και τριπλάσια της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων των περιοχών που ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, πράγμα που δημιουργεί άνιση φορολογική μεταχείριση και αιτιάσεις των φορολογουμένων που φθάνουν μέχρι τη δ/νσή μας, ενώ σε πολλές περιπτώσεις οδηγούνται υποθέσεις για το θέμα αυτό στα δικαστήρια.

Κατόπιν των ανωτέρω κρίνουμε σκόπιμο να επανέλθουμε στο θέμα επισημαίνοντας ορισμένα ουσιώδη χαρακτηριστικά που επιδρούν αυξητικά ή μειωτικά στον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων τα οποία πρέπει να λαμβάνετε υπόψη σας κατά την εκτίμηση των ακινήτων. Ουσιώδη στοιχεία που επιδρούν αυξητικά στη διαμόρφωση της ετήσιας αναπροσαρμογής της αξίας των ακινήτων, κατά τρόπο αντικειμενικό είναι η αναβάθμιση μιας περιοχής λόγω ένταξής της στο σχέδιο πόλης (διάνοιξη δρόμων, ανέγερση εμπορικών κέντρων, δημιουργία πολιτιστικών κέντρων, χώρων αθλοπαιδιών, χώρων αναψυχής κ.λπ.), η δημιουργία συγκοινωνιακών κόμβων, η αύξηση του κόστους κατασκευής των οικοδομών, η τιμαριθμική αύξηση κ.λπ.

Αντίθετα, στοιχεία που επιδρούν μειωτικά στη διαμόρφωση της ετήσιας αναπροσαρμογής της αξίας των ακινήτων είναι: οι θεομηνίες (σεισμοί, πλημμύρες, πυρκαγιές) ή δέσμευση εκτάσεων ή κτιρίων για αρχαιολογικούς σκοπούς, χώρους πράσινου, ο χαρακτηρισμός κτιρίων ως διατηρητέων κ.λπ.

Συνεπώς, ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας των μεταβιβαζομένων ακινήτων με επαχθή ή χαριστική αιτία εξαρτάται από τις ειδικές συνθήκες που επικρατούν στην περιοχή που βρίσκονται αυτά, από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τις ιδιομορφίες τους, τα οποία πρέπει να λαμβάνονται πάντοτε υπόψη τόσο κατά την αρχική εκτίμηση, όσο και κατά την ετήσια αναπροσαρμογή τους, αφού αυτά τα επηρεάζουν άλλοτε αυξητικά, άλλοτε μειωτικά ή ακόμη συντελούν στη διατήρηση αμετάβλητης της αξίας τους.

Κατόπιν των ανωτέρω πρέπει να εκλείψει το φαινόμενο της επιβολής ενιαίου ετήσιου ποσοστού αύξησης (15% - 20%) για κάθε είδος ακινήτου που κατά κόρον επιβάλλεται από τις αρμόδιες ΔΟΥ. Ακόμη θα πρέπει να γίνεται χρήση εκείνων των συγκριτικών στοιχείων που κατά πρόσφορο και αντικειμενικό τρόπο διαμορφώνουν τις αξίες των ακινήτων ώστε να ανταποκρίνονται στις συνθήκες της αγοράς, χωρίς να είναι απαραίτητο να γίνεται χρήση των υψηλοτέρων, που αφορούν μεμονωμένες και ιδιάζουσες περιπτώσεις (π.χ. συγκριτικό στοιχείο που δημιουργήθηκε λόγω λήψεως δανείου κ.λπ.).
Τέλος, επειδή κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων με βάση τα συγκριτικά στοιχεία πολλές φορές εδημιουργούντο αμφισβητήσεις και έντονες αντιδικίες μεταξύ της φορολογούσας αρχής και των φορολογουμένων, από τη διοίκηση δόθηκαν οδηγίες, για την καταχώρηση των στοιχείων αυτών σε ειδικά
βιβλία και καθιερώθηκε η υποχρέωση το βιβλίο αυτό να βρίσκεται στη διάθεση των φορολογουμένων.

Δεδομένου ότι αποδίδουμε ιδιαίτερη σημασία στη δημιουργία κλίματος εμπιστοσύνης μεταξύ φορολογούσας αρχής και φορολογουμένων την οποία θεωρούμε βασική προϋπόθεση για την επιτυχή εφαρμογή κάθε φορολογικού μέτρου, παρακαλούμε όπως:

α) όλα τα οριστικά στοιχεία μεταβίβασης των ακινήτων είτε με αντάλλαγμα, είτε λόγω κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής να καταχωρούνται υποχρεωτικά στο βιβλίο αυτό,

β) το βιβλίο αυτό να τοποθετείται σε εμφανές σημείο της ΔΟΥ, ώστε να είναι προσιτό σε όλους.

Επίσης, σε περίπτωση που ο φορολογούμενος ζητήσει από τη ΔΟΥ θεωρημένη φωτοτυπία συγκριτικών στοιχείων που προκύπτει από το ανωτέρω βιβλίο συγκριτικών για να την προσκομίσει στο Διοικητικό Δικαστήριο στο οποίο εκκρεμεί υπόθεσή του, θα παρέχεται αυτή, με την προϋπόθεση να ελέγχετε αν η υπόθεση βρίσκεται πράγματι στο Δικαστήριο.

Οι κ.κ. Επιθεωρητές στους οποίους κοινοποιείται η παρούσα να επιμεληθούν για την πιστή εφαρμογή της.



ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο παρών ιστοχώρος και όλα τα κείμενα και δεδομένα που εμπεριέχονται σε αυτόν, συμπεριλαμβανομένων ενδεικτικά των νομοθετικών και διοικητικών κειμένων (Νόμοι,  Διατάγματα, Υπουργικές Αποφάσεις, ΠΟΛ., Διοικητικές Πράξεις και Λύσεις κ.α.), των νομολογιακών κειμένων (Δικαστικές Αποφάσεις κ.α.), των περιλήψεων αυτών και της τήρησής τους σε βάση δεδομένων, των συσχετίσεων μεταξύ τους και των ειδικών εργαλείων αναζήτησης, αποτελούν αντικείμενο ειδικής επεξεργασίας και πνευματικής δημιουργίας και προστατεύονται από την νομοθεσία περί Πνευματικής Ιδιοκτησίας και Συγγενικών Δικαιωμάτων και δη  από τους νόμους  2121/1993,  2557/1997, 2819/2000, τη Διεθνή Σύμβαση της Βέρνης (ν. 100/1975), τη Διεθνή Σύμβαση της Ρώμης (ν. 2054/1992) και τις Οδηγίες 91/100/ΕΟΚ, 92/100/ΕΟΚ, 93/83/ΕΟΚ, 93/98/ΕΟΚ ΚΑΙ 96/9/ΕΟΚ.
Η ιδιοκτησία επ’ αυτών αποκτάται χωρίς καμία διατύπωση και χωρίς την ανάγκη ρήτρας απαγορευτικής των προσβολών της.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ: Η αναδημοσίευση και η με οποιονδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, εξ’ ολοκλήρου, τμηματικά ή περιληπτικά, των οιωνδήποτε κειμένων ή δεδομένων περιλαμβάνονται στον παρόντα ιστοχώρο, χωρίς την έγγραφη άδεια της δικαιούχου εταιρείας.


Email:
Θέμα:
Μήνυμα:
 
Δημιουργία νέας κατηγορίας

Your Categories

  • ΑΓΡΟΤΕΣ
Up
Close
Close
Κλείσιμο