ΠΟΛ.1186/4.7.1995 Κωδικοποίηση νόμων για τις εμπορικές μισθώσεις

1079158/20435/ΙΓ/ΠΟΛ.1186/4.7.1995

ΠΟΛ 1186

Σας διαβιβάζουμε το Π.Δ. 34/95 (ΦΕΚ 30/Α/10.2.95), το οποίο αφορά στην κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων για ενημέρωσή σας για τις μισθώσεις εκπαιδευτηρίων, παιδικών σταθμών κ.λπ.

ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ ΥΠ' ΑΡΙΘ. 34/1995
Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων.

Εχοντας υπόψη τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν.2235/94 "τροποποίηση του ν.1703/1987 και του ν.813/1978" (Α'. 145) με πρόταση του Υπουργού Εμπορίου αποφασίζουμε", την κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων".

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α'
ΕΚΤΑΣΗ ΙΣΧΥΟΣ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ

Αρθρο 1
Προστατευόμενες δραστηριότητες
(άρθ. 8 παρ. 3 ν.52/75, 1, 3 περ. β', 31 παρ. 1 εδ. β' ν.813/78, 1 ν. 1229/82,
36 παρ. 2 ν.1316/83)

1. Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται για:

α. επιχείρηση σ' αυτά εμπορικών πράξεων ή για άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το παρόν,
β. εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών,
γ. στέγαση κλινικών και κάθε φύσης νοσηλευτικών ιδρυμάτων,
δ. χρησιμοποίησή τους ως εντελώς απαραίτητων βοηθητικών χώρων άλλων ακινήτων, στα οποία ασκούνται οι δραστηριότητες που προβλέπονται από το παρόν άρθρο.
Διακοπή της άσκησης των δραστηριοτήτων αυτών μέχρι έξι (6) μήνες δεν αίρει την προστασία που παρέχει το παρόν.
ε. στέγαση και λειτουργία φαρμακείων και φαρμακαποθηκών.
στ. στέγαση οίκων ευγηρίας.

Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται και οι μισθώσεις από αναπήρους ή τραυματίες πολέμου που ρυθμίζει το άρθρο 8 παρ. 3 του ν.52/1975, εφόσον ο μισθωτής ή οι καθολικοί διάδοχοί του βρίσκονται στην κατοχή του μισθίου την 1η Σεπτεμβρίου 1978.

2. Σε περίπτωση μικτής χρήσης, για την υπαγωγή της μίσθωσης στις διατάξεις του παρόντος λαμβάνεται υπόψη η προέχουσα χρήση του μισθίου.

Αρθρο 2
Προστατευόμενα επαγγέλματα
(άρθ. 2 ν.813/1978, 13 ν.834/1978, 11 ν.1229/1982, 2 ν.1861/1989, 6 παρ. 2 ν.1898/1990)

1. Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται και οι μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται για να στεγασθούν:

α. δικηγορικά γραφεία,
β. ιατρεία,
γ. οδοντιατρεία,
δ. γραφεία διπλωματούχων μηχανικών και υπομηχανικών και εκείνων που εξομοιώνονται με αυτούς, σύμφωνα με τις σχετικές ειδικές διατάξεις,
ε. συμβολαιογραφεία,
στ. γραφεία δικαστικών επιμελητών,
ζ. κτηνιατρεία,
η. λογιστικά γραφεία,
θ. γραφεία άμισθων υποθηκοφυλακείων,
ι. αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα που υπάγονται στις διατάξεις του α.ν.2039/1939.

2. Η παράγραφος 2 του προηγούμενου άρθρου έχει εφαρμογή και στις μισθώσεις του παρόντος άρθρου.

Αρθρο 3
Χώροι διάθεσης υγρών καυσίμων
(άρθ. 9 παρ. 2-4 ν.1229/1982)

1. Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται και οι μισθώσεις ή υπομισθώσεις χώρων με εγκαταστάσεις για τη διάθεση στο κοινό υγρών καυσίμων, εφόσον η μίσθωση ή υπομίσθωση αποτελεί παράλληλα προϋπόθεση για να λειτουργεί σύμβαση εμπορικής συνεργασίας μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή ή υπομισθωτή και υπεκμισθωτή.

2. Οι παραπάνω μισθώσεις ή υπομισθώσεις λύνονται σε κάθε περίπτωση αυτοδικαίως:

α) αν λυθεί η σύμβαση εμπορικής συνεργασίας: αα) ύστερα από καταγγελία για
υπαίτια παράβαση όρου της, ββ) για λόγο προβλεπόμενο από το νόμο, γγ) από
ανώτερη βία,
β) αν καταδικασθεί αμετάκλητα ο μισθωτής ή ο υπομισθωτής για οποιοδήποτε ποινικό αδίκημα σχετικό με την ελλειμματική παράδοση προϊόντων που διαπράχθηκε κατά υποτροπή με δόλο.

3. Οι διατάξεις του άρθρου αυτού εφαρμόζονται και σε συμβάσεις που υφίσταντο κατά την 17 Φεβρουαρίου 1982.

Αρθρο 4
Μη προστατευόμενες μισθώσεις
(άρθ. 3 ν.813/1978, 1 παρ. 1 ν.1279/1982, 44 παρ. 7 περ. δ ν.1566/85, 21 ν.1646/1986, 34 ν.1759/88, 7 ν.1898/1990, 5 παρ. 4 ν.1900/1990, 1 παρ. 1 ν.1930/1991, 55 ν.1969/1991, 40 ν.2008/1992, 27 παρ. 7 ν.2009/1992, 10 παρ. 3 ν.2041/1992, 2 παρ. 5-7 ν.2235/1994)

1. Δεν υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος:

α. οι μισθώσεις οι οποίες, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη συνάπτονται συνήθως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει το έτος,
β. οι μισθώσεις χώρων αποκλειστικώς για διενέργεια διαφημίσεων με οποιοδήποτε τρόπο καθώς και οι μισθώσεις κοινόχρηστων χώρων για τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων,
γ. οι μισθώσεις στις οποίες το μίσθιο χρησιμοποιείται ως οικοτροφείο,
δ. οι μισθώσεις χώρων εντός συνοριακών σταθμών ή περιοχών λιμένων ή αεροδρομίων,
ε. οι μισθώσεις χώρων εντός δημόσιων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων και αλσών που ανήκουν στο δημόσιο, τους δήμους ή τις κοινότητες,
στ. οι μισθώσεις χώρων εντός νεκροταφείων,
ζ. οι μισθώσεις ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων,
η. οι μισθώσεις εντός χώρων που ανήκουν στα ανώτατα εκπαιδευτικά ιδρύματα,
θ. οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, οι οποίες συνάπτονται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1990,
ι. οι μισθώσεις σχολικών κυλικείων,
ια. οι μισθώσεις χώρων που χρησιμοποιούνται ως κυλικεία ή για την εγκατάσταση διαφημίσεων και βρίσκονται σε αθλητικά κέντρα και γυμναστήρια τα οποία αποτελούν Ν.Π.Δ.Δ. και διέπονται από τις διατάξεις του ν.423/1976. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και στις υφιστάμενες την 18η Σεπτεμβρίου 1986 μισθώσεις των χώρων αυτών,
ιβ. οι μισθώσεις χώρων που χρησιμοποιούνται ως κυλικεία ή για την εγκατάσταση διαφημίσεων και βρίσκονται στο Ολυμπιακό Κέντρο Αθήνας, στα δημόσια, δημοτικά ή κοινοτικά αθλητικά κέντρα. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και στις υφιστάμενες την 18η Σεπτεμβρίου 1986 μισθώσεις των χώρων αυτών,
ιγ. οι μισθώσεις ακινήτων τα οποία αποκτώνται από την Ευρωπαϊκή Κοινότητα και τα όργανά της για τη στέγαση των υπηρεσιών της ή των υπηρεσιών των οργάνων της, ανεξαρτήτως του χρόνου σύναψης των μισθώσεων αυτών,
ιδ. οι μισθώσεις χώρων εντός του Μεγάρου Μουσικής Αθηνών,
ιε. οι μισθώσεις ακινήτων ιδιοκτησίας της Διεθνούς Εκθεσης Θεσσαλονίκης που χρησιμοποιούνται ή προορίζονται να χρησιμοποιηθούν ως εκθεσιακοί χώροι,
ιστ. οι μισθώσεις καταστημάτων διάθεσης οπωροκηπευτικών προϊόντων των Κεντρικών Λαχαναγορών Αθηνών και Θεσσαλονίκης,
ιζ. οι μισθώσεις ακινήτων, των οποίων κύριος ή εκμισθωτής είναι το ΝΠΔΔ με την επωνυμία "Χρηματιστήριο Αξιών Αθηνών" και που είναι αναγκαία για τη στέγαση των υπηρεσιών του, της ανώνυμης εταιρίας που έχει συσταθεί από αυτό με την επωνυμία "Εταιρία Αποθετηρίων Τίτλων" καθώς και των υπηρεσιών της εποπτεύουσας αυτά υπηρεσίας του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας,
ιη. οι μισθώσεις ακινήτων που αποδεδειγμένα αποκτήθηκαν, αυτά ή το οικόπεδο επί του οποίου ανεγέρθηκαν, με εισαγωγή συναλλάγματος από τον εκμισθωτή, το οποίο αντιστοιχεί τουλάχιστον στα 2/3 της αξίας τους ή η αξία αυτή καλύφθηκε κατά το αυτό ποσοστό με εισαγωγή συναλλάγματος και ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη
χρήση του μισθίου διάρκεια τουλάχιστον δώδεκα (12) ετών. Στο χρόνο αυτό συνυπολογίζεται και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων του. Στις περιπτώσεις του εδαφίου αυτού εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 59 και 60 του παρόντος.

2. Μισθωτικές συμβάσεις ακινήτων, ιδιοκτησίας ασφαλιστικών οργανισμών (Ν.Π.Δ.Δ.) αρμοδιότητας Υπουργείου Υγείας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων, που υπάγονται με οποιοδήποτε τρόπο στην προστασία του παρόντος, παύουν να ισχύουν μετά την 18η Μαρτίου 1988, εφόσον ο μισθωτής δεν ασκεί ο ίδιος εκμετάλλευση στο μίσθιο. Από τις 18 Μαρτίου 1988 η μισθωτική σχέση συνεχίζεται μεταξύ του ιδιοκτήτη και του υπομισθωτή.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β'
ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Αρθρο 5
Ελάχιστη διάρκεια και συμβατική λύση
(άρθρ. 4, 28 παρ. 1 εδ. 1 ν.813/1978, 9 παρ. 1 ν.1229/1982, 2 παρ. 8 ν.2235/19694)

1. Η μίσθωση ισχύει για εννέα (9) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

2. Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις που έχουν συναφθεί για χρόνο μεγαλύτερο των εννέα (9) ετών.

3. Μισθώσεις ακινήτων για τη στέγαση δημόσιων εκπαιδευτηρίων επιτρέπεται να συναφθούν και για βραχύτερο χρόνο, εφόσον αυτά βρίσκονται σε κωμοπόλεις με πληθυσμό μέχρι πέντε χιλιάδων (5.000) κατοίκων.

4. Οι μισθώσεις του άρθρου 2 ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν  συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Αρθρο 6
Παράταση
(άρθ. 18, 19, 20 παρ. 1, 22, 28 παρ. 1 εδ. 2 ν.813/78, 7 ν.1219/1981, 4, 10 παρ. 1 ν.2041/1992, 2 παρ. 20 ν.2235/1994)

1. Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης δικαιούται να την παρατείνει μία φορά για τόσο χρόνο όσος υπολείπεται για τη συμπλήρωση δώδεκα (12) συνολικά ετών από την έναρξή της. Στις μισθώσεις του άρθρου 2 του παρόντος ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης δικαιούται να την παρατείνει, μία φορά, για τόσο χρόνο όσος υπολείπεται για τη συμπλήρωση τεσσάρων (4) συνολικά ετών από την έναρξή της.

2. Οι συμβαλλόμενοι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έχουν δικαίωμα να ορίσουν χρόνο παράτασης διαφορετικό από τον προβλεπόμενο στην προηγούμενη παράγραφο. Η σχετική συμφωνία αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Στην περίπτωση αυτή περαιτέρω παράταση δε χωρεί, αν μαζί με το συμφωνημένο χρόνο παράτασης
συμπληρώνεται χρόνος μεγαλύτερος από δώδεκα (12) έτη.

3. Το δικαίωμα παράτασης που προβλέπεται στην παρ. 1 ασκείται με έγγραφη δήλωση προς τον εκμισθωτή έξι (6) μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης, αλλιώς ο μισθωτής εκπίπτει από αυτό. Στη δήλωση πρέπει να μημονεύονται η υποχρέωση του εκμισθωτή που ορίζεται στην επόμενη παράγραφο καθώς και οι συνέπειες από την παράλειψη αυτή.

4. Ο εκμισθωτής υποχρεούται τέσσερις (4) τουλάχιστον μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης να δηλώσει εγγράφως στο μισθωτή, αν αποδέχεται ή αρνείται την παράταση. Οι λόγοι της άρνησης πρέπει να αναφέρονται ειδικώς. Η παρέλευση άπρακτης της παραπάνω προθεσμίας θεωρείται ως αποδοχή της παράτασης.

5. Ο εκμισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την παράταση, αν συντρέχει λόγος καταγγελίας κατά τα άρθρα 15, 16, 23, 25, 37, 39 έως 42 του παρόντος.

6. Αν ο μισθωτής αμφισβητεί τη βασιμότητα των λόγων άρνησης του εκμισθωτή, δικαιούται, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία ενός μήνα από την επίδοση σ' αυτόν της άρνησης του εκμισθωτή, να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγνώριση του αβασίμου των λόγων. Αμφισβήτηση της βασιμότητας των παραπάνω λόγων με ένσταση δεν επιτρέπεται, εκτός αν η αγωγή απόδοσης του μισθίου ασκήθηκε μέσα στην προθεσμία του προηγούμενου εδαφίου. Αν η αγωγή του πρώτου εδαφίου απορριφθεί, το μίσθιο αποδίδεται, ακόμη κι αν ασκήθηκε ένδικο μέσο κατά της απόφασης.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ'
ΜΙΣΘΩΜΑ

Αρθρο 7
Καθορισμός και αναπροσαρμογή
(άρθ. 5 ν.813/78, 1 ν.2041/1992, 71 παρ. 1 ν.2065/1992, 2 παρ. 9, 27 και 28 ν.2235/1994)

1. Το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. Ορος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1994, ισχύει και για
χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση.

2. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης που καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του τέσσερα τοις εκατό (4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, της αγοραίας αξίας τους, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη
σύμβαση. Η αληθινή έννοια του προηγούμενου εδαφίου είναι ότι είναι ισχυρή η τιμαριθμητική ρήτρα αναπροσαρμογής μισθώματος, η οποία περιέχεται στην μισθωτική σύμβαση, έστω και αν αυτή συμφωνήθηκε πριν από την 1 Μαϊου 1992.

3. Περαιτέρω αναπροσαρμογή του οριζόμενου κατά τις διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου μισθώματος γίνεται κάθε έτος και ανέρχεται σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες. Η αληθινή έννοια του προηγούμενου εδαφίου είναι ότι αυτό εφαρμόζεται και σε περίπτωση που το συμφωνημένο μίσθωμα υπερβαίνει το έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου, ή της αγοραίας αξίας, όπου δεν
ισχύει το σύστημα αυτό.

4. Σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα.

5. Το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα καθίσταται απαιτητό από την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή.

Αρθρο 8
Αξία μισθίου (γενικά)
(άρθ. 8 παρ. 1-4, 6 ν. 2041/1992, 71 παρ. 2 ν. 2065/1992)

1. Για τον προσδιορισμό της αξίας των μίσθιων ακινήτων τα οποία υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος, λαμβάνονται υπόψη η Τιμή Ζώνης (Τ.Ζ.), ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), ο Συντελεστής Εμπορικότητας (Σ.Ε.), ο Συντελεστής Οικοπέδου (Σ.Ο.), ο Συντελεστής Συμμετοχής Οικοπέδου (Σ.Σ.Ο.) και ο
Συντελεστής Εκμετάλλευσης Ισογείου (Κ), όπως καθορίζονται από τις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών που εκδόθηκαν με βάση το άρθρο 41 του ν. 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του ν. 1473/1984. Ειδικά ο συντελεστής εμπορικότητας λαμβάνεται υπόψη μόνο για το ισόγειο. Επίσης λαμβάνονται υπόψη οι συντελεστές θέσης, παλαιότητας και ορόφου, οι οποίοι καθορίζονται ως εξής:

α) Ο συντελεστής θέσης (Σ.Θ.) λαμβάνεται υπόψη, όταν το ακίνητο έχει προσόψεις σε δύο ή περισσότερες οδούς ή πρόσοψη σε πλατεία και καθορίζεται σε 1,08 για όλα τα ακίνητα και τους ακάλυπτους χώρους.
β) Ο συντελεστής παλαιότητας (Σ. παλ.) για μίσθια παλαιότητας:
αα) μέχρι και πέντε ετών σε 1,
ββ) από πέντε μέχρι και δέκα ετών σε 0,90 και
γγ) από δέκα ετών και άνω σε 0,80.
Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά δύο έτη από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή από την τελευταία αναθεώρησή της ή από την έκδοση πράξης νομιμοποίησης για αυθαίρετα κτίσματα.
γ) ο συντελεστής ορόφου (Σ. ορ.) καθορίζεται:

Α) Υπόγειο:
αα) Οταν έχει είσοδο σε οδό, ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή αίθριο σε:

0,60 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0
0,80 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος του 2,0
1,00 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος του 3,0
1,20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος του 4,0
1,50 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0

ββ) Οταν έχει είσοδο από τον ισόγειο χώρο του μισθίου σε:

0,40 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0
0,60 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος του 2,0
0,80 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος του 3,0
1,00 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος του 4,0
1,20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0

γγ) Οταν έχει είσοδο αποκλειστικά από κλειστό κλιμακοστάσιο σε 0,40 για όλες
τις περιπτώσεις.

Β) Ισόγειο:
Ο συντελεστής ορόφου για το ισόγειο καθορίζεται σε 1,0

Γ) Α' όροφος

0,90 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0
1,20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος του 2,0
1,40 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος του 3,0
1,50 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος του 4,0
1,60 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0

Δ) Λοιποί όροφοι:

0,80 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0
1,00 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος του 2,0
1,10 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος του 3,0
1,20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος του 4,0
1,30 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0.

Ειδικά για ακίνητα τα οποία έχουν ανεγερθεί με σκοπό να λειτουργήσουν μόνο ως καταστήματα (εμπορικά κέντρα) και για κτίρια γραφείων των οποίων η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από το έτος 1985 και μετά, εφόσον και στις δύο περιπτώσεις, τα κτίρια βρίσκονται σε οικόπεδο με Σ.Ε. μεγαλύτερο του 2,0, ο συντελεστής
ορόφου για όλους τους υπέρ το ισόγειο ορόφους ορίζεται σε 1,80 και για το υπόγειο σε 1,50.

2. Υπόγειο κατά την έννοια των προηγούμενων διατάξεων θεωρείται ο όροφος ή τμήμα ορόφου που έχει χαρακτηρισθεί ως υπόγειο στη σχετική άδεια της πολεοδομίας.

3. Για τον υπολογισμό της αξίας ισογείου με εσωτερικό ανοιχτό εξώστη (πατάρι) η επιφάνεια του τελευταίου προστίθεται στην επιφάνεια του ισογείου, πολλαπλασιασμένη με το 0,15.

4. Ο υπολογισμός της αξίας των κτιρίων γίνεται με τον ακόλουθο τύπο:

α) Αξία ισογείου = Τ.Ζ. Χ Σ.Ε. Χ Σ.Θ. Χ Σ. ορ. Χ Σ. παλ. Χ Επιφάνεια ισογείου + (0,15 Χ Επιφ. παταριού)
β) Αξία υπογείου = Τ.Ζ. Χ Σ. ορ. Χ Σ. παλ. Χ Επιφάνεια υπογείου
γ) Αξία υπέρ το ισόγειο ορόφων = Τ.Ζ. Χ Σ.Θ. Χ Σ. ορ. Χ Σ. παλ. Χ Επιφάνεια ορόφου.

5. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου εφαρμόζονται και στις δίκες που ήταν εκκρεμείς την 1η Μαϊου 1992.

Αρθρο 9
Αξία ακάλυπτων χώρων
(άρθ. 5 παρ. 2 εδ. β - ε ν. 813/1978, 8 παρ. 5, 6 ν. 2041/1992, 71 ν. 2065/1992, Α.Υ.
Δικ/νης 81775/91)

1. Ακάλυπτοι χώροι είναι τα μη δομημένα οικόπεδα και τα υπαίθρια θέατρα, οι υπαίθριοι κινηματογράφοι, οι υπαίθριοι χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων. Στους χώρους οι οποίοι καλύπτονται κατά ποσοστό μέχρι 30% της συνολικής τους έκτασης από κτίσματα σε συνολική επιφάνεια ισογείου και ορόφων, τα κτίσματα υπολογίζονται με συντελεστή απόδοσης 6% και ο ακάλυπτος χώρος που προκύπτει από την αφαίρεση της συνολικής επιφάνειας των κτισμάτων από τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου με συντελεστή 4%. Στις περιπτώσεις που το κτίσμα καλύπτει
συνολική επιφάνεια μεγαλύτερη από το 30% της επιφάνειας του οικοπέδου και αναφέρεται στο συμβόλαιο και χρήση ακάλυπτου χώρου ή πυλωτής ή δώματος από το μισθωτή, εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 0,15 επί της επιφάνειας του ακάλυπτου χώρου. Ο συντελεστής απόδοσης και στην περίπτωση αυτή για το κτίσμα καθορίζεται 6% και για τον ακάλυπτο χώρο σε 4%.

2. Η αξία των ακάλυπτων χώρων υπολογίζεται με τον ακόλουθο τύπο:

Σ.Ο. Χ Τ.Ζ. Χ Σ.Θ. Χ [Σ.Α.Ο. Χ Σ.Σ.Ο + Κ (Σ.Ε.-1)] Χ Επιφάνεια οικοπέδου, όπου η επιφάνεια οικοπέδου λαμβάνεται σε τετραγωνικά μέτρα σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο.

Οι διατάξεις της παρούσας παραγράφου εφαρμόζονται και στις δίκες που ήταν εκκρεμείς την 1η Μαίου 1992.

Αρθρο 10
Αξία κτιρίων ειδικών χρήσεων
(άρθ. 2 παρ. 25 εδ. 1-2 ν. 2235/1994)

Η αντικειμενική αξία ειδικά των μίσθιων ακινήτων που χρησιμοποιούνται για τη στέγαση ξενοδοχείων, κινηματογράφων και θεάτρων, κλινικών, ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων και ιδιωτικών οίκων ευγηρίας, σταθμών αυτοκινήτων, πρατηρίων υγρών καυσίμων και λοιπών ειδικών κτιρίων, υπολογίζεται από 1ης Σεπτεμβρίου 1994 σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, που εκδίδονται με βάση το άρθρο 41 του ν.1249/1982, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 14 του ν.1473/1984 και αφορούν τον υπολογισμό της αξίας ειδικών κτιρίων. Αν το μίσθιο έχει εκμισθωθεί με εξοπλισμό, το ύψος του πρόσθετου μισθώματος για τον εξοπλισμό προσδιορίζεται ιδιαίτερα από το δικαστήριο.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ'
ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗ ΧΡΗΣΗΣ - ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΧΕΣΗΣ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΑΠΟ ΜΗ ΔΙΚΑΙΟΥΜΕΝΟ

Αρθρο 11
Παραχώρηση χρήσης
(άρθ. 6 παρ. 1-2 ν. 813/1978, 2 παρ. 1, 9 παρ. 4 εδ. α'-β', 13 ν. 2041/1992)

1. Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών. Επιτρέπεται πάντως μετά τριετία από τη σύναψη της μίσθωσης η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε εταιρία προσωπική ή περιορισμένης ευθύνης, που θα συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή και του μισθωτή κατά ποσοστό 35%. Εναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον και ο μισθωτής και η εταιρία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου. Μεταβολή των προσώπων των εταίρων με σύμβαση, εκτός από το πρόσωπο του μισθωτή, επιτρέπεται για μία φορά. Δεύτερη μεταβολή επιφέρει λύση της μίσθωσης, εκτός αν υπάρχει έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή. Στις περιπτώσεις αυτές πρέπει να γνωστοποιείται εγγράφως στον εκμισθωτή μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών τόσο η σύναψη των συμβάσεων όσο και τα στοιχεία εκείνων προς τους οποίους έγινε η παραχώρηση. Στις περιπτώσεις αυτές το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται κατά 20%.

2. Αν συναφθεί υπομίσθωση, παρά την απαγόρευση της προηγούμενης παραγράφου, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή.

3. Η παράγραφος 1 του παρόντος άρθρου εφαρμόζεται και σε παραχωρήσεις που έγιναν πριν από την 4η Μαίου 1992. Στις περιπτώσεις αυτές η αύξηση του μισθώματος οφείλεται από την επίδοση της αγωγής.

Αρθρο 12
Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης
(άρθ. 6 παρ. 3-4 ν. 813/78)

1. Ο μισθωτής σε περίπτωση βαριάς νόσου του, η οποία συνεπάγεται πλήρη ανικανότητά του να συνεχίσει την επιχείρηση που ασκεί στο μίσθιο, έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει ολοκληρωτικά τη μισθωτική σχέση σε τρίτον μέσα σε ένα έτος από την επέλευση της νόσου. Σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή, το δικαίωμα αυτό μπορούν να ασκήσουν ο σύζυγος ή τα τέκνα του μέσα σε ένα (1) έτος από την αποδοχή της κληρονομίας.

2. Για τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης απαιτείται σύμβαση μεταξύ του μισθωτή και εκείνου προς τον οποίο γίνεται η μεταβίβαση καθώς και η έγγραφη αναγγελία της σύμβασης από εκείνον που μεταβιβάζει προς τον εκμισθωτή, που να περιέχει τους όρους της σύμβασης. Εκείνος που μεταβιβάζει ενέχεται εις ολόκληρον με εκείνον προς τον οποίο έγινε η μεταβίβαση για τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μίσθωση, οι οποίες υπήρχαν κατά το χρόνο της μεταβίβασης.

Αρθρο 13
Φαρμακεία - Φαρμακαποθήκες
(άρθ. 6 παρ. 5 ν. 813/1978, 2 παρ. 2 ν.2041/1992)

Επιτρέπεται η πρόσληψη συνεταίρου και η συστέγαση φαρμακείων και φαρμακαποθηκών καθώς και η παραχώρηση του μισθίου στις εταιρίες που προβλέπονται από τα άρθρα 6 και 8 του ν.328/1976 και τα άρθρα 7 και 8 του ν.1963/1991 χωρίς μεταβολή στη μισθωτική σχέση. Αντίγραφο του καταστατικού της εταιρίας που συνιστάται επιδίδεται στον εκμισθωτή μέσα σε 15 μέρες από τη δημοσίευση. Σε περίπτωση αποχώρησης οποιουδήποτε από τους συνεταίρους ή αποσυστέγασης συνεχίζεται για τους φαρμακοποιούς που παραμένουν στο μίσθιο η μίσθωση με τους όρους της αρχικής συμφωνίας, και αν δεν υπάρχει συμφωνία, κατά τις διατάξεις του
παρόντος.

Αρθρο 14
Μίσθωση από μη δικαιούμενο
(άρθ. 7 παρ. 2 ν. 813/1978)

1. Αν η μίσθωση συναφθεί από εκμισθωτή που δεν έχει τέτοιο δικαίωμα, η μίσθωση δεσμεύει τον κύριο ή το νομέα του ακινήτου, εφόσον ο μισθωτής τελεί σε καλή πίστη κατά την σύναψη της σύμβασης και ο κύριος δεν διαμαρτηρήθηκε εγγράφως προς τον μισθωτή μέσα σε τρεις (3) μήνες από τότε που έλαβε γνώση της μίσθωσης.

2. Αν το ακίνητο που μισθώθηκε είναι κληρονομικό, η προθεσμία της προηγούμενης παραγράφου αρχίζει από τη γνώση της μίσθωσης μετά την αποδοχή της κληρονομίας.