Αποτελέσματα live αναζήτησης

Άρθρα Υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας. Τι ισχύει από 1.1.2014. Παραδείγματα, επισημάνσεις, προβληματισμοί (ενημερωμένο)

Δημοσιεύθηκε στις : [ 17-12-2013 ]
Κατηγορία: Φορολογία Εισοδήματος

Άρθρα
Υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας. Τι ισχύει από 1.1.2014. Παραδείγματα, επισημάνσεις, προβληματισμοί (ενημερωμένο)

Επιμέλεια

Κωνσταντίνος Δημ. Γραβιάς
Πτυχιούχος Οικον. Παν/μιου Πειραιά
Λογιστής - Φοροτεχνικός

Ημερομηνία πρώτης ανάρτησης: 17.12.2013
Ημερομηνία ενημέρωσης: 5.1.2014

Πρόλογος

1. Τι ισχύει με τον ν. 2238/1994 σχετικά με την υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας
1.1. Ισχύουσες διατάξεις
1.2. Αιτιολογική έκθεση ν.4110/2013
1.3. Συμπέρασμα
1.3.1. Παραδείγματα
1.4. Τύπος και περιεχόμενο δήλωσης
2. Τι θα ισχύσει από 1.1.2014 σχετικά με την υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας, βάσει του ν. 4172/2013
2.1.1. Εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας
2.1.2. Αιτιολογική έκθεση του νέου νομοσχεδίου
2.1.3. Έκθεση επιστημονικής επιτροπής της Βουλής
2.1.4. Σχετικά την έννοια της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Μεμονωμένη η συμπτωματική πράξη
2.2. Έννοια υπεραξίας
2.2.1. Αιτιολογική έκθεση του νέου νομοσχεδίου
2.2.3. Έκθεση επιστημονικής επιτροπής της Βουλής
2.2.4. Τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο
2.3. Μεταβίβαση ψιλής κυριότητας
2.4. Ζημία
2.4.1. Έννοια ζημίας
2.4.2. Παράδειγμα
2.5. Συντελεστές απομείωσης
2.5.1.  Γενικά
2.5.2. Παράδειγμα
2.6. Έννοια του όρου μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας
2.6.1. Γενικά
2.6.2. Έκθεση επιστημονικής επιτροπής της Βουλής
2.7. Περιπτώσεις που δεν θεωρούνται μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας
2.8. Χρόνος κτήσης αιτία θανάτου, δωρεάς κ.λπ.
2.8.1. Γενικά
2.8.2. Έκθεση επιστημονικής επιτροπής της Βουλής
2.8.3. Έννοια επαγωγής της κληρονομιάς

2.8.4. Καθορισμός τιμών κτήσης ακίνητης περιουσίας σε ειδικές περιπτώσεις όπου δεν είναι δυνατό να προσδιοριστούν
2.9. Απαλλαγές
2.9.1. Ποιοι απαλλάσσονται
2.9.2. Παράδειγμα
2.10. Εξουσιοδοτική διάταξη
2.10. Φορολογικός συντελεστής
2.11. Έναρξη ισχύος διατάξεων
3. Προβληματισμοί

4. Τύπος και περιεχόμενο δήλωσης απόδοσης φόρου
5. Μείωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων
6.1. Προτεινόμενη διάταξη
6.2. Αιτιολογική έκθεση

6.3. Συμπέρασμα

Πρόλογος

Ο νόμος 4172/2013  «Φορολογία εισοδήματος, επείγοντα μέτρα εφαρμογής του ν. 4046/2012, του ν. 4093/2012 και του ν. 4127/2013 και άλλες διατάξεις», όπως είναι γνωστό, αποτελεί το νέο κώδικα φορολογίας εισοδήματος που θα αντικαταστήσει τον ν. 2238/1994, οι διατάξεις του οποίου ισχύουν έως 31.12.2013.

Με την κατάργηση του ν. 2238/1994 και την καθιέρωση του νέου φορολογικού νόμου κλείνει ένας μεγάλος κύκλος στα φορολογικά δρώμενα του τόπου μας. Όπως συμβαίνει συχνά σε νέες νομοθετικές προσπάθειες, έτσι και σ΄αυτή υπάρχουν αρκετές ελλείψεις, παραβλέψεις ή αστοχίες και προκύπτουν πολλά ερμηνευτικά προβλήματα, όσον αφορά στις διατάξεις που εισάγονται με το νέο καθεστώς.

Θα δούμε το ισχύον καθεστώς, καθώς και αναλυτικά τι θα ισχύσει από 1.1.2014, σχετικά με την υπεραξία από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας. Μεγαλύτερο βάρος θα ρίξουμε σε όσα θα ισχύσουν από 1.1.2014, όσα δηλαδή αναφέρονται στον νέο κώδικα φορολογίας εισοδήματος (ν. 4172/2013).

Σημείωση: Σύμφωνα με δημοσιεύματα που έχουν δει το φως της δημοσιότητας τις τελευταίες ημέρες, το Υπ. Οικ. προτίθεται να δώσει λύση στο μείζον θέμα που δημιουργήθηκε για την υπεραξία από 1.1.2014, με την κοινοποίηση σχετικής εγκυκλίου που κατά τα εν λόγω δημοσιεύματα έχει ήδη ετοιμαστεί.

Βέβαια, στο ερώτημα πως είναι δυνατόν να κυκλοφορεί προσχέδιο της εγκυκλίου στα χέρια κάποιων «ειδικών» και οι πολίτες να έχουν μαύρα μεσάνυχτα, μόνο οι κύκλοι του Υπ. Οικ. μπορούν να μας απαντήσουν!

Εμείς θα παραθέσουμε όλα όσα ισχύουν σήμερα -αφού δεν υπάρχει εγκύκλιος που να έχει κοινοποιηθεί για το θέμα αυτό ούτε έχουμε στα χέρια μας προσχέδιο ή κάτι σχετικό- και όταν θα δοθεί στη δημοσιότητα η εγκύκλιος αυτή, τότε θα αναπροσαρμόσουμε την ύλη της ανάλυσής μας.

1. Τι ισχύει με τον ν. 2238/1994 σχετικά με την υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας

1.1. Ισχύουσες διατάξεις


Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 33 του ν. 2238/1994, όπως αυτές είχαν τροποποιηθεί με τις διατάξεις του ν. 4110/2013, είχαν καθοριστεί τα εξής:

«Άρθρο 33. Κέρδη υπεραξίας κεφαλαίου που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων.
1. Επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού που αποκτάται με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2013 και μετά την κτήση του μεταβιβάζεται περαιτέρω με επαχθή αιτία, ο μεταβιβάζων υπόκειται σε φόρο που υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης αυτού και της τιμής πώλησής του. Ως κτήση του ακινήτου νοείται η αγορά ή η με άλλη αιτία κτήση του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της».

1.2. Αιτιολογική έκθεση ν.4110/2013

Στην αιτιολογική έκθεση του νόμου που εισήγαγε αυτή τη διάταξη, αναφέρονται τα ακόλουθα:  

«Με την παράγραφο 1 του άρθρου αυτού αντικαθίσταται το άρθρο 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος και εισάγεται στο ελληνικό φορολογικό σύστημα η φορολόγηση των κερδών που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων.
Με την προτεινόμενη διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ορίζεται το αντικείμενο του φόρου επί των κερδών που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων, σύμφωνα με το οποίο σε κάθε περαιτέρω μεταβίβαση με επαχθή αιτία ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού που αποκτήθηκε με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2013 επιβάλλεται ο φόρος αυτός στη διαφορά μεταξύ της αξίας κτήσης αυτού και αξίας της τιμής πώλησής του.
Σκοπός του είναι η φορολόγηση του κέρδους που αποκομίζει ο κύριος ακινήτου ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, το οποίο απέκτησε από οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2013, όταν προβεί σε περαιτέρω μεταβίβασή του. Το κέρδος αυτό προκύπτει από την αύξηση της αξίας του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου, έτσι ώστε σε περίπτωση περαιτέρω μεταβίβασής του η αξία αυτή να είναι μεγαλύτερη από την αξία της κτήσης του. Για το λόγο αυτό ως βάση υπολογισμού του εν λόγω φόρου κρίθηκε η διαφορά μεταξύ της αξίας κτήσης και της αξίας πώλησης του ακινήτου».

1.3. Συμπέρασμα

Για όσους απέκτησαν ακίνητο ή ιδανικό μερίδιο ή εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού μετά την 1.1.2013 και στη συνέχεια το μεταβίβασαν περαιτέρω, θα εφαρμοστούν οι διατάξεις του άρθρου 33 του ανωτέρω νόμου. Δηλαδή, ο μεταβιβάζων υπόκειται σε φόρο που υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης αυτού και της τιμής πώλησής του, αφού εφαρμοστούν ορισμένοι συντελεστές αποπληθωρισμού λόγω παλαιότητας. Ως κτήση του ακινήτου νοείται η αγορά ή η με άλλη αιτία κτήση του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της.

Τα κέρδη υπεραξίας κεφαλαίου που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων φορολογούνται με συντελεστή είκοσι τοις εκατό (20%) με εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης. Ο δικαιούχος του κέρδους που προκύπτει από την εφαρμογή αυτού του άρθρου –εφόσον δεν εμπίπτει σε κάποια από τις απαλλαγές της παρ. 10 του άρθρου 33-,  επιβαρύνεται με τον οικείο φόρο και καταβάλλει αυτόν εφάπαξ με την υποβολή δήλωσης στην αρμόδια φορολογική αρχή στην οποία υπάγεται πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου. Η σχετική δήλωση υποβάλλεται σε τρία (3) αντίτυπα από τα οποία τα δύο (2) επιστρέφονται θεωρημένα στο δικαιούχο του κέρδους.

Δείτε ολόκληρο το άρθρο 33 τον ν. 2238/1994

1.3.1. Παραδείγματα


Α. Έστω ότι ο «Α» είχε αγοράσει στις 10.1.2007, ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 80.000,00 ευρώ. Το τίμημα που αναγράφηκε στο συμβόλαιο ήταν το ίδιο με την αντικειμενική αξία. Στις 10.1.2013, ο «Α» προχώρησε σε πώληση του ακινήτου αυτού, έναντι το ποσού των 90.000,00 ευρώ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία πώλησης ήταν 90.000,00  ευρώ.

Για το ακίνητο αυτό δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 33 του ν. 2238/1994, διότι κατείχε το ακίνητο πριν την 1.1.2013.

Β.
Έστω ότι ο «Α» είχε αγοράσει στις 10.2.2013, ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 90.000,00 ευρώ. Το τίμημα που αναγράφηκε στο συμβόλαιο ήταν το ίδιο με την αντικειμενική αξία. Στις 10.11.2013, ο «Α» προχώρησε σε πώληση του ακινήτου αυτού, έναντι το ποσού των 120.000,00 ευρώ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία πώλησης ήταν 100.000,00  ευρώ.

Για τη μεταβίβαση αυτή έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 31, αφού ληφθούν υπόψη βέβαια όσα προβλέπονται στο άρθρο αυτό (εφαρμογή συντ. απομείωσης, απαλλαγές, κ.λπ.)[1].

Σημείωση: Σύμφωνα με τις παραγράφους 4 και 5 του άρθρου 33 του ν.2238/1994, σχετικά με την τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης που θα εφαρμοστούν για τον υπολογισμό της υπεραξίας, αναφέρονται τα ακόλουθα:

"4. Ως τιμή κτήσης του ακινήτου ή του εμπράγματου επ΄ αυτού δικαιώματος λαμβάνεται η αξία αυτού κατά το χρόνο απόκτησής του, όπως προσδιορίζεται στο άρθρο 41 παράγραφοι 1, 2, 3 εδάφιο α΄ και 4 έως 7 και στο άρθρο 41α παράγραφοι 1, 2 και 4 έως 10 του ν. 1249/1982 (Α΄ 42), όπου εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, και στην παράγραφο 2 του άρθρου 3 του α.ν. 1521/1950 στις λοιπές περιπτώσεις ή το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.

5. Ως τιμή πώλησης του ακινήτου ή του εμπράγματου επ΄ αυτού δικαιώματος λαμβάνεται η αξία αυτού κατά το χρόνο μεταβίβασής του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της πράξης μεταβίβασης, όπως προσδιορίζεται στο άρθρο 41 παράγραφοι 1, 2, 3 εδάφιο α΄ και 4 έως 7 και στο άρθρο 41α παράγραφοι 1, 2 και 4 έως 10 του ν. 1249/1982 (Α΄ 42), όπου εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού και στην παράγραφο 2 του άρθρου 3 του α.ν. 1521/1950 στις λοιπές περιπτώσεις ή το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο. Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου ή εμπράγματου επ΄ αυτού δικαιώματος, το οποίο μετά την κτήση του εντάχθηκε σε σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, ως τιμή πώλησης λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται με βάση το σύστημα αυτό ή το δηλούμενο τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο".

Προσοχή: Δείτε παρακάτω τι ισχύει από 1.1.2014 και μετά σχετικά με την τιμή κτήσης και πώλησης του ακινήτου για τον υπολογισμό της υπεραξίας.
Σημείωση: Σύμφωνα με την απόφαση ΠΟΛ. 1008/2.1.2014, έγινε γνωστό ότι, όσα μνημονεύουμε στην ενότητα 2.8.4. σχετικά με την τιμή κτήσης, εφαρμόζονται ανάλογα και στις λοιπές περιπτώσεις κτήσης ακίνητης περιουσίας, εφόσον δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία ή αυτά δεν δύνανται να ανευρεθούν λόγω παραγραφής του δικαιώματος του δημοσίου για επιβολή φόρου.
Επίσης, τα ίδια εφαρμόζονται ανάλογα και σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος, όταν η αποπεράτωση αυτού έγινε σε έτος κατά το οποίο έχει παραγραφεί το δικαίωμα του δημοσίου για επιβολή φόρου, εκτός εάν υπάρχουν τα παραστατικά της ανέγερσης.


1.4. Τύπος και περιεχόμενο δήλωσης

Σύμφωνα με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1173/10.7.2013, καθορίστηκε ο τύπος και περιεχόμενο της δήλωσης απόδοσης φόρου κερδών υπεραξίας κεφαλαίου από τη μεταβίβαση ακινήτων και καθορίστηκε η διαδικασία υποβολής αυτής.

Δείτε τη σχετική απόφαση

2. Τι θα ισχύσει από 1.1.2014 σχετικά με την υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας, βάσει του ν. 4172/2013

Στην ενότητα αυτή θα δούμε τι θα ισχύσει από 1.1.2014 σχετικά με το εξεταζόμενο ζήτημα. Στο νέο φορολογικό νόμο, τα θέματα που αφορούν στη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας και του εισοδήματος που προκύπτει από την υπεραξία μεταβίβασης αυτής, αναφέρονται στο  άρθρο 41.

Ας δούμε αναλυτικά τι προβλέπεται στο άρθρο 41 με τίτλο «Μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας». Με κόκκινο χρώμα έχουμε αναγράψει και τις προσθήκες στο άρθρο αυτό, βάσει του νομοσχεδίου[2] που έχει κατατεθεί στη βουλή την περασμένη εβδομάδα.

2.1.1. Εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας

Στην παρ. 1 του άρθρου 41, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Κάθε εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας ή ιδανικών μεριδίων αυτής ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακίνητης περιουσίας ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή συμμετοχών οι οποίες έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία και δεν συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Στην έννοια του εισοδήματος του προηγούμενου εδαφίου εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης.
Ως μεταβίβαση σύμφωνα με την παράγραφο αυτή νοείται και η εισφορά ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη ή την αύξηση κεφαλαίου εταιρείας ».

2.1.2. Αιτιολογική έκθεση του νέου νομοσχεδίου

Με την παράγραφο 16 προστίθεται εδάφιο στο τέλος της παραγράφου 1 του άρθρου 41, προκειμένου στην έννοια της μεταβίβασης να εμπίπτει και η εισφορά ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη ή την αύξηση κεφαλαίου εταιρείας.

2.1.3. Έκθεση επιστημονικής επιτροπής της Βουλής

Η έκθεση της επιστημονικής υπηρεσίας της Βουλής, σχετικά με την παρ. 1 του ανωτέρω άρθρου του ν. 4172/2013, αναφέρει τα ακόλουθα:

« [...] Εν προκειμένω, παρατηρείται ότι η αναφορά σε δικαιώματα «τα οποία έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία» στερείται αντικειμένου, δεδομένου ότι τα ως άνω εμπράγματα δικαιώματα έλκουν εξ ορισμού το 100% της αξίας τους αμέσως από ακίνητη περιουσία. Περαιτέρω, στην ίδια παράγραφο ορίζεται ότι στην έννοια του φορολογητέου εισοδήματος «εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης». Από τη διατύπωση της ρύθμισης δεν καθίσταται σαφές εάν υποκείμενο του φόρου είναι ο τρίτος, κύριος της γης στην οποία έχει ανεγερθεί το κτίσμα, ή ο μισθωτής, ο οποίος παραδίδει στον τρίτο την κατοχή του κτίσματος κατά τη λήξη της μίσθωσης. Επίσης, η ρύθμιση δεν φαίνεται να καταλαμβάνει την περίπτωση προσθηκών ή βελτιώσεων επί υφιστάμενου κτίσματος [...]».

2.1.4. Σχετικά την έννοια της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Μεμονωμένη η συμπτωματική πράξη.

Στην παράγραφο 1, αναφέρεται ότι δεν εμπίπτει στην έννοια της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας για την εφαρμογή του άρθρου 41, το εισόδημα που προκύπτει από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 21 του ιδίου νόμου, αναφέρονται τα ακόλουθα:
«3. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος του προηγούμενου εδαφίου είναι δύο (2) έτη».

Συνεπώς, για τα φυσικά πρόσωπα που εμπίπτουν στις διατάξεις του ανωτέρου άρθρου 21, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 41, διότι θεωρείται ότι διενεργούν επιχειρηματική δραστηριότητα. Για τα πρόσωπα αυτά, ισχύουν όσα αναφέρονται στο άρθρο 21 σχετικά με τη φορολόγησή τους.  

2.2. Έννοια υπεραξίας

Στην παρ. 2 του άρθρου 41, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη σύμφωνα με την παράγραφο 5. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το πραγματικό τίμημα ή αγοραία αξία που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος, και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ή κατοχής κατά το χρόνο κτήσης. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται ότι είναι μηδενική. Η τιμή πώλησης είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασης. Τυχόν δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου συμπεριλαμβάνονται στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης και δεν προστίθενται ή αφαιρούνται, αντίστοιχα. Στην περίπτωση που περιέρχεται στην κατοχή τρίτου κτίσμα που έχει ανεγερθεί στο έδαφός του με δαπάνες του μισθωτή σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου, ως υπεραξία θεωρείται η αγοραία αξία του κτίσματος, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από τα 2/3 της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου μαζί με το συστατικό αυτού κτίσμα ».

2.2.1. Αιτιολογική έκθεση του νέου νομοσχεδίου

Στην αιτιολογική έκθεση του νέου νομοσχεδίου, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«[...] Επίσης, γίνεται νομοτεχνική επεξεργασία στην παράγραφο 2 του άρθρου 41 για τον προσδιορισμό της τιμής κτήσης στην περίπτωση εισφοράς ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη ή την αύξηση κεφαλαίου εταιρείας [...]».

2.2.3. Έκθεση επιστημονικής επιτροπής της Βουλής

Η έκθεση της επιστημονικής υπηρεσίας της Βουλής, σχετικά με την παρ. 2 του ανωτέρω άρθρου του ν. 4172/2013, αναφέρει τα ακόλουθα:

«[...] Στην παράγραφο 2 ορίζεται ότι «ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη». Δεδομένου ότι, κατά την αιτιολογική έκθεση, η απομείωση της υπεραξίας βάσει των συντελεστών της παραγράφου 5 γίνεται «προκειμένου να ληφθεί υπόψη η παλαιότητα του ακινήτου» και όχι λόγω πληθωρισμού, παρατηρείται ότι η μέθοδος και οι συντελεστές «αποπληθωρισμού» πρέπει να προβλέπονται στον νόμο.
Στην ίδια παράγραφο ορίζεται, επίσης, ότι «στην περίπτωση που περιέρχεται στην κατοχή τρίτου κτίσμα που έχει ανεγερθεί στο έδαφός του με δαπάνες του μισθωτή σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου, ως υπεραξία θεωρείται η αγοραία αξία του κτίσματος, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από τα 2/3 της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου μαζί με το συστατικό αυτού κτίσμα». Δεδομένου ότι, από οικονομικής πλευράς, η περιουσιακή ωφέλεια που αποκτά ο κύριος της γης, στην οποία έχει ανεγερθεί κτίσμα με δαπάνες του μισθωτή, συναρτάται αποκλειστικώς προς την αξία του κτίσματος, ο συνυπολογισμός της αξίας του οικοπέδου για τον προσδιορισμό της υπεραξίας αντίκειται στην αρχή της φορολόγησης με βάση τη φοροδοτική ικανότητα (άρθρο 4 παρ. 5 του Συντάγματος).
Περαιτέρω, δεν διευκρινίζεται εάν για τον προσδιορισμό της φορολογητέας υπεραξίας θα λαμβάνεται η αγοραία αξία του χρόνου ανέγερσης του κτίσματος ή του χρόνου παράδοσης της κατοχής του, ούτε εάν θα αφαιρείται τυχόν αντάλλαγμα που έχει συμφωνηθεί να καταβάλει ο κύριος προς τον μισθωτή.

2.2.4. Τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο

Ένα από τα ουσιώδη στοιχεία της πώλησης είναι το τίμημα, δηλαδή η αντιπαροχή που οφείλει ο αγοραστής για την παροχή του πράγματος ή δικαιώματος.

Στις διατάξεις της ανωτέρω παραγράφου 2 του άρθρου 41 του ν. 4172/2013, αναφέρεται ότι, στην τιμή κτήσης αλλά και στην τιμή πώλησης, το βασικό στοιχείο από το οποίο θα προσδιοριστεί η υπεραξία είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Ειδικότερα:
α) Γα την τιμή κτήσης: Θα λαμβάνεται υπόψη το τίμημα τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το πραγματικό τίμημα ή αγοραία αξία που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος, και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ή κατοχής κατά το χρόνο κτήσης.
β) Για την τιμή πώλησης: Η τιμή πώλησης είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασης.

Από τα παραπάνω προκύπτει ότι δεν εμπλέκεται πουθενά η αντικειμενική αξία του ακινήτου που αναγράφεται στα συμβόλαια μεταβίβασης. Στον προηγούμενο νόμο -βλ. ανωτέρω ενότητα 1.3.1. λαμβανόταν υπόψη και η αντικειμενική αξία του ακινήτου στις περιπτώσεις που ήταν ανώτερη από το τίμημα του συμβολαίου. 

2.3. Μεταβίβαση ψιλής κυριότητας

Στην παρ. 3 του άρθρου 41, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Ανεξάρτητα από την παράγραφο 2, σε περίπτωση μεταβίβασης ψιλής κυριότητας ακινήτου, ως τιμή πώλησης που τεκμαίρεται ότι εισπράττει ο φορολογούμενος και ως τιμή κτήσης που τεκμαίρεται ότι καταβάλλει ο ψιλός κύριος νοείται η αγοραία αξία του ακινήτου μειωμένη κατά την αξία της επικαρπίας».

2.4. Ζημία

2.4.1. Έννοια ζημίας


Στην παρ. 4 του άρθρου 41, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Σε περίπτωση κατά την οποία ο προσδιορισμός της υπεραξίας σύμφωνα με τις ανωτέρω παραγράφους καταλήγει σε αρνητικό ποσό, η εν λόγω ζημία μεταφέρεται επ' αόριστον και συμψηφίζεται μόνο με μελλοντικά κέρδη υπεραξίας, τα οποία υπολογίζονται σύμφωνα με την παράγραφο 2 ή 3 του παρόντος άρθρου».

2.4.2. Παράδειγμα


Α. Έστω ότι ο «Α» είχε αγοράσει στις 10.1.2007, ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 90.000,00 ευρώ. Το τίμημα που αναγράφηκε στο συμβόλαιο ήταν το ίδιο με την αντικειμενική αξία. Στις 10.1.2014, ο «Α» προχωράει σε πώληση του ακινήτου αυτού, έναντι το ποσού των 80.000,00 ευρώ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία πώλησης ήταν 80.000,00  ευρώ.

Τιμή κτήσης: 90.000,00
Τιμή πώλησης: 80.000,00
Διάφορα: -10.000,00 (80.000,00 – 90.000,00)

Συνεπώς, για την μεταβίβαση αυτή υπάρχει ζημία της τάξεως των 10.000,00 ευρώ. Η ζημία αυτή δεν χάνεται, αλλά μεταφέρεται για συμψηφισμό μόνο σε περίπτωση που ο «Α» μεταβιβάσει κάποιο άλλο ακίνητο και προκύψουν για τη μεταβίβαση αυτή κέρδη υπεραξίας.

Β. Έστω ότι ο «Α» είχε αποκτήσει με κληρονομιά στις 10.1.2005 ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 110.000,00 ευρώ. Η αξία αυτή είχε αναγραφεί και στο οικείο συμβόλαιο. Στις 10.1.2016, ο «Α» προχωράει σε πώληση του ακινήτου αυτού, έναντι το ποσού των 170.000,00 ευρώ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία πώλησης ήταν 130.000,00  ευρώ.

Τιμή κτήσης: 110.000,00
Τιμή πώλησης: 170.000,00 (λαμβάνεται υπόψη το τίμημα)
Διαφορά: 60.000,00 (170.000,00 – 110.000,00)
Εφαρμογή συντ. απομείωσης: 0,79 (Πάνω από 10 έτη έως 15)

Συνεπώς: 60.000,00 Χ 0,79 = 47.400,00

Από το παραπάνω ποσό υπεραξίας όμως, πρέπει να αφαιρεθεί το ποσό της ζημίας από την προηγούμενη μεταβίβαση. Άρα, 47.400,00 – 10.000,00 = 37.400,00.

Οπότε έχουμε: 37.400,00 Χ 15% = 5.610,00 ευρώ.


2.5. Συντελεστές απομείωσης

2.5.1.  Γενικά


Στην παρ. 5 του άρθρου 41, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Η υπεραξία που προκύπτει σύμφωνα με τις ανωτέρω παραγράφους λαμβάνεται απομειούμενη με την εφαρμογή των ακόλουθων συντελεστών απομείωσης:

Έτη διακράτησης

Συντελεστής απομείωσης

Από 1 έως 5

0,95

Πάνω από 5 έως 10

0,87

Πάνω από 10 έως 15

0,79

Πάνω από 15 έως 20

0,73

Πάνω από 20 έως 25

0,66

Πάνω από 25

0,61


2.5.2. Παράδειγμα

Έστω ότι ο «Α» αγόρασε στις 10.1.2005, ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 60.000,00 ευρώ. Το τίμημα που αναγράφηκε στο συμβόλαιο ήταν το ίδιο με την αντικειμενική αξία. Στις 10.1.2014, ο «Α» προχωράει σε πώληση του ακινήτου αυτού, έναντι το ποσού των 90.000,00 ευρώ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία πώλησης ήταν 130.000,00  ευρώ.

Τιμή κτήσης: 60.000,00
Τιμή πώλησης: 90.000,00 (λαμβάνεται υπόψη το τίμημα)
Διαφορά: 30.000,00 (90.000,00 – 60.000,00)
Εφαρμογή συντ. απομείωσης: 0,87 (πάνω από 5 έως 10 έτη)

Συνεπώς: 30.000,00 Χ 0,87 = 26.100,00

Άρα το ποσό των 26.100,00 ευρώ αποτελεί το ποσό της υπεραξίας που πρέπει να φορολογηθεί με συντελεστή 15%.
26.100,00 Χ 15% = 3.915,00


2.6. Έννοια του όρου μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας

2.6.1. Γενικά

Στην παρ. 6 του άρθρου 41, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Στην έννοια του όρου μεταβίβαση για την εφαρμογή του παρόντος περιλαμβάνονται τα εξής:
α) η μεταβίβαση της πλήρους ή ψιλής κυριότητας, συμπεριλαμβανομένης της πραγματικής δουλείας, ανεξαρτήτως εάν πρόκειται για μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης,
β) η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας,
γ) η παραίτηση από την κυριότητα ακινήτου ή από εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου,
δ) η μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης,
ε) η απαλλοτρίωση ακινήτου,
στ) η εκποίηση ακινήτου συνεπεία εκούσιου ή δικαστικού πλειστηριασμού.

2.6.2. Έκθεση επιστημονικής επιτροπής της Βουλής

Η έκθεση της επιστημονικής υπηρεσίας της Βουλής, σχετικά με την παρ. 6 του ανωτέρω άρθρου του ν. 4172/2013, αναφέρει τα ακόλουθα:

«[...] Στην παράγραφο 6 ορίζεται ότι «στην έννοια του όρου μεταβίβαση για την εφαρμογή του παρόντος» περιλαμβάνεται και η «απαλλοτρίωση ακινήτου». Σημειώνεται ότι, συμφώνως προς το άρθρο 17 παρ. 4 του Συντάγματος, επί αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, «η αποζημίωση δεν υπόκειται, ως αποζημίωση, σε κανένα φόρο, κράτηση ή τέλος [...] ».

2.7. Περιπτώσεις που δεν θεωρούνται μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας

Στην παρ. 7 του άρθρου 41, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου, οι ακόλουθες περιπτώσεις δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας:
α) η μεταγραφή δικαστικής απόφασης σύμφωνα με το άρθρο 882 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας λόγω μη εκτέλεσης προσυμφώνου μεταβίβασης,
β) η μεταγραφή τελεσίδικης δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου στον εντολέα λόγω υπερβάσεως της εντολής από τον εντολοδόχο,
γ) η μεταγραφή δικαστικής απόφασης με την οποία ακυρώνεται λόγω εικονικότητας σύμβαση μεταβίβασης ακινήτου,
δ) η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών, οι οποίες έχουν ήδη συμπεριληφθεί στις φορολογητέες μεταβιβάσεις της παραγράφου 1,
ε) η αυτούσια διανομή ή συνένωση ακινήτων.

2.8. Χρόνος κτήσης αιτία θανάτου, δωρεάς κ.λπ.

2.8.1. Γενικά

Στις  παρ. 7 και 8 του άρθρου 41, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«8. Σε περιπτώσεις κτήσης ακίνητης περιουσίας αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται κατά το χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς ή κατά το χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής.
9. Για τον καθορισμό της αξίας της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της χρησικτησίας, της προσωπικής δουλείας ή άλλης δουλείας επί του ακινήτου, εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 15, 16 και της περίπτωσης δ' της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια».

2.8.2. Έκθεση επιστημονικής επιτροπής της Βουλής


Η έκθεση της επιστημονικής υπηρεσίας της Βουλής, σχετικά με την παρ. 8 του ανωτέρω άρθρου του ν. 4172/2013, αναφέρει τα ακόλουθα:

«[...] Με την παράγραφο 8 ορίζεται ότι «σε περιπτώσεις κτήσης ακίνητης περιουσίας αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, η φορολογική υποχρέωση προσδιορίζεται κατά το χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς ή κατά το χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής». Δεδομένου ότι ο φόρος επιβάλλεται κατά τη μεταβίβαση ακινήτου εξ επαχθούς αιτίας, και όχι αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, η διάταξη χρήζει αναδιατύπωσης, ούτως ώστε να καθίσταται σαφές ότι ρυθμίζει τον χρόνο προσδιορισμού του κόστους κτήσης του ακινήτου [...]».

2.8.3. Έννοια επαγωγής της κληρονομιάς

Σύμφωνα  με το άρθρο 1846 του Α.Κ., «Ο κληρονόμος αποκτά αυτοδικαίως την κληρονομιά μόλις γίνει η επαγωγή, με την επιφύλαξη της διάταξης του άρθρου 1198».

Επαγωγή της κληρονομιάς είναι η μεταβίβασή της στους κληρονόμους αμέσως μετά το θάνατο του κληρονομούμενου. Η επαγωγή επέρχεται αυτοδίκαια με τον θάνατο, χωρίς δηλαδή να γίνει κάποια ενέργεια ή δήλωση από τους κληρονόμους, η κτήση όμως κυριότητας ή οποιουδήποτε άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτων της κληρονομιάς, προϋποθέτει την μεταγραφή της αποδοχής κληρονομιάς (βλ. άρθρα 1193 και 1195 του Α.Κ.).

2.8.4. Καθορισμός τιμών κτήσης ακίνητης περιουσίας σε ειδικές περιπτώσεις όπου δεν είναι δυνατό να προσδιοριστούν

Σύμφωνα με την απόφαση ΠΟΛ. 1008/2.1.2014, έγιναν γνωστά τα ακόλουθα:
«[...] 1. Σε περίπτωση κτήσης ακίνητης περιουσίας αιτία θανάτου, δωρεάς, γονικής παροχής ή προίκας, εφόσον η επαγωγή αυτής συντελέσθηκε σε έτος για το οποίο έχει παραγραφεί το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή φόρου και δεν είναι δυνατόν να προσδιορισθεί η τιμή κτήσης σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παράγραφο 2 του άρθρου 41 του Ν.4172/2013, λόγω μη διαφύλαξης των σχετικών φακέλων ή λοιπών επίσημων δικαιολογητικών και με το δεδομένο ότι αυτά δεν έχουν επισυναφθεί στο συμβόλαιο, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται:
−Η ισχύουσα αντικειμενική αξία βάσει των άρθρων 41 και 41 Α του ν. 1249/1982 του έτους επαγωγής της περιουσίας, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή η οποία είχε ενταχθεί, κατά το χρόνο επαγωγής, στο σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού.
Σε αντίθετη περίπτωση, λαμβάνεται υπόψη η αξία που προκύπτει, σύμφωνα με τις διατάξεις του α.ν. 1521/1950, από συγκριτικά στοιχεία που τηρούνται στις Δ.Ο.Υ.
Εφόσον δεν υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία για το έτος κτήσης της περιουσίας λαμβάνονται υπόψη τα συγκριτικά στοιχεία που υπάρχουν για το πρώτο από τα επόμενα έτη ή η αντικειμενική αξία του έτους πρώτης εφαρμογής του αντικειμενικού συστήματος στην περιοχή, εφόσον δεν υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία για τα προηγούμενα έτη».

2.9. Απαλλαγές

2.9.1. Ποιοι απαλλάσσονται


Στην παρ. 10 του άρθρου 41, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Η υπεραξία, απομειωμένη σύμφωνα με την παράγραφο 5, μέχρι του ποσού των εικοσιπέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ, απαλλάσσεται από το φόρο, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για πέντε (5) τουλάχιστον έτη και δεν πραγματοποίησε άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας εντός της περιόδου διακράτησης».

2.9.2. Παράδειγμα

Έστω ότι ο «Α» αγόρασε στις 10.1.2006, ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 80.000,00 ευρώ. Το τίμημα που αναγράφηκε στο συμβόλαιο ήταν το ίδιο με την αντικειμενική αξία. Στις 10.1.2014, ο «Α» προχωράει σε πώληση του ακινήτου αυτού, έναντι το ποσού των 100.000,00 ευρώ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία πώλησης ήταν 120.000,00  ευρώ.

Τιμή κτήσης: 80.000,00
Τιμή πώλησης: 100.000,00 (λαμβάνεται υπόψη το τίμημα)
Διαφορά: 20.000,00 (100.000,00 – 80.000,00)
Εφαρμογή συντ. απομείωσης: 0,87

Συνεπώς: 20.000,00 Χ 0,87 = 17.400,00

Άρα το ποσό των 17.400,00 ευρώ αποτελεί το ποσό της υπεραξίας που προκύπτει από τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Επειδή όμως το ποσό της υπεραξίας μετά την εφαρμογή του συντελεστή απομείωσης είναι μικρότερη των 25.000,00 ευρώ και εφόσον ο πωλητής «Α» αφενός έχει διακρατήσει το ακίνητο περισσότερο από πέντε έτη, αφετέρου δεν έχει προβεί σε καμία άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας το ίδιο χρονικό διάστημα, τότε δεν θα φορολογηθεί για το ποσό αυτό, λόγω της απαλλαγής.  


Σημείωση: Διαβάζοντας την παρ. 10 δημιουργήθηκε η απορία αν το όριο των 25.000,00 ευρώ που αναφέρεται σ΄ αυτή θα αφαιρείται πάντα -σαν μια μορφή αφορολογήτου-, ή θα λαμβάνεται υπόψη μόνο για τις περιπτώσεις που η υπεραξία απομειωμένη δεν ξεπερνά το όριο αυτό. Η δική μας ερμηνεία -που υιοθετήθηκε σε όλα τα παραδείγματα-, έγινε με βάση τη δεύτερη εκδοχή. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να περιμένουμε τις διευκρινίσεις από του Υπ. Οικ. που ακόμη δεν έχει κοινοποιήσει τη σχετική απόφαση.

2.10. Εξουσιοδοτική διάταξη

Στην παρ. 11 του άρθρου 41, αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών καθορίζονται οι τιμές κτήσης σε ειδικές περιπτώσεις όπου δεν είναι δυνατό να προσδιοριστούν σύμφωνα με την παράγραφο 2, καθώς και κάθε άλλο θέμα για την εφαρμογή του άρθρου αυτού».

2.10. Φορολογικός συντελεστής

Σύμφωνα με το άρθρο 43 του ιδίου νόμου, το εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου φορολογείται με συντελεστή δεκαπέντε τοις εκατό (15%).

2.11. Έναρξη ισχύος διατάξεων


Σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 72, οι διατάξεις των παραγράφων 1 έως και 11 του άρθρου 41 ισχύουν για υπεραξία από μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας που θα πραγματοποιηθούν από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά.

3. Προβληματισμοί


Ένα από τα μεγάλα θέματα που έχουν ανακύψει σχετικά με τον νέο φορολογικό νόμο (ν. 4172/2013), είναι αυτό του φόρου υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακινήτων από 1.1.2014. Στον ισχύοντα νόμο 2238/1994, υπάρχει όπως είναι γνωστό το άρθρο 33, σχετικά με τη φορολόγηση της υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας. Στο άρθρο αυτό υπάρχει ρητή διατύπωση που αναφέρει ότι έχει εφαρμογή μόνο σε ακίνητα που αποκτώνται από 1.1.2013 και στη συνέχεια μεταβιβάζονται εκ νέου. Δηλαδή δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου αυτού για ακίνητη περιουσίας που κατείχαν οι φορολογούμενοι πριν την 1.1.2013 την οποία μεταβιβάζουν μετά την ημερομηνία αυτή.  

Στον νέο νόμο 4172/2013, δεν υπάρχει τέτοια διατύπωση με αποτέλεσμα να έχουν δημιουργηθεί έντονοι προβληματισμοί. Μάλιστα κατά ρητή διατύπωση της παρ. 6 του άρθρου 72 του ιδίου νόμου, αναφέρεται ότι «οι διατάξεις των παραγράφων 1 έως και 11 του άρθρου 41 ισχύουν για υπεραξία από μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας που θα πραγματοποιηθούν από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά».

Αν εφαρμοστεί ως έχει η διάταξη –με τη διαφορά τιμή κτήσης και πώλησης όπως περιγράφεται ανωτέρω- για τις μεταβιβάσεις όλων των ακίνητων, ακόμη δηλαδή και γι’ αυτά που είχαν στην κατοχή τους οι φορολογούμενοι πολύ πριν το έτος 2014 και τα μεταβιβάζουν μετά την ημερομηνία αυτή, τότε ας αναλογιστούμε τις επιπτώσεις που θα έχει η διάταξη αυτή για τους φορολογούμενους.
Στα μεταβιβαστικά συμβόλαια του παρελθόντος το τίμημα που αναγραφόταν ήταν στη συντριπτική πλειοψηφία το ποσό της αντικειμενικής αξίας. Οι αγοραπωλησίες πραγματοποιούνταν με "οδηγό" τις αντικειμενικές αξίες και τα ποσά του πραγματικού τιμήματος απείχαν παρασάγγας από το πραγματικό, πλην ελαχίστων εξαιρέσεων.

Για να γίνει κατανοητό το πρόβλημα θα παραθέσουμε ένα παράδειγμα:

Έστω ότι ο «Α» αγόρασε στις 10.1.1997, ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 40.000,00 ευρώ. Το τίμημα που αναγράφηκε στο συμβόλαιο ήταν το ίδιο με την αντικειμενική αξία. Βέβαια, το πραγματικό τίμημα ω-το οποίο δεν εμφανίζεται στο συμβόλαιο- που έδωσε ο αγοραστής στον πωλητή ήταν πολύ μεγαλύτερο, ήτοι 80.000,00. Στις 10.1.2014, ο «Α» προχωράει σε πώληση του ακινήτου αυτού λόγω της οικονομικής κρίσης στην οποία έχει περιέλθει, έναντι το ποσού των 90.000,00 ευρώ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία πώλησης ήταν 130.000,00  ευρώ.

Τιμή κτήσης : 40.000,00
Τιμή πώλησης: 90.000,00 (λαμβάνεται υπόψη το τίμημα)
Διαφορά: 50.000,00 (90.000,00 - 40.000,00)
Συντελεστής απομείωσης: 0,73 (Πάνω από 15 έως 20)

Συνεπώς: 50.000,00 Χ 0,73 = 36.500,00

Άρα, 36.500,00 Χ 15% = 5.475,00 φόρος υπεραξίας.

Στο παράδειγμά μας δεν εμπλέκεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία πώλησης επειδή είναι μεγαλύτερη από το τίμημα που καταβλήθηκε, διότι ορίζεται στο νόμο ότι, ως τιμή πώλησης λαμβάνεται το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Η τιμή κτήσης, λόγω του ότι η αντικειμενική αξία ήταν ίδια με το ποσό του τιμήματος, δεν επηρεάζει τα δεδομένα του παραδείγματός μας.

Το πραγματικό κέρδος που αποκόμισε ο παραπάνω φορολογούμενος από την πώληση του ακινήτου είναι 10.000,00 (80.000,00 το πραγματικό τίμημα της αγοράς που δεν εμφανίστηκε στο συμβόλαιο και 90.000,00 το τίμημα της πώλησης), οπότε όπως καταλαβαίνετε θα φορολογηθεί για κάποιο "υποτιθέμενο" κέρδος.

Ίσως πει τώρα κάποιος ότι από τη στιγμή που δεν ανέγραψε την πραγματική τιμή αγοράς κατά τη σύνταξη του συμβολαίου, τότε είναι συμμέτοχος σε όλο αυτό που συμβαίνει τώρα. Όμως, η πολιτεία έχει μεγάλο μερίδιο ευθύνης σ' αυτό, όπως και τα τραπεζικά ιδρύματα, που ενίσχυαν τέτοιες συμπεριφορές.

Αντιλαμβάνεστε λοιπόν ότι, λόγω της αναγραφής στα μεταβιβαστικά συμβόλαια του παρελθόντος ως ποσού τιμήματος του ποσού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου -που ήταν πολύ μικρότερη του πραγματικού τιμήματος-, ανακύπτει σοβαρό θέμα.

Ίσως θα έπρεπε κατά τη γνώμη μας να εφαρμοστούν οι διατάξεις του ν. 4172/2013 για τα ακίνητα που αποκτώνται από 1.1.204 και μετά και τα οποία μεταβιβάζονται περαιτέρω.

Παρόλο που ο ν. 4172/2013  δημοσιεύτηκε στο Φ.Ε.Κ. στα μέσα του καλοκαιριού -23.7.2013-, μέχρι και σήμερα δεν έχουν δοθεί διευκρινίσεις από το Υπ. Οικ. για το τόσο σημαντικό θέμα που αφορά χιλιάδες φορολογούμενους!  

Σύμφωνα με δημοσιεύματα που έχουν δει το φως της δημοσιότητας τις τελευταίες ημέρες, το Υπ. Οικ. προτίθεται να δώσει λύση στο μείζον θέμα που δημιουργήθηκε με την κοινοποίηση σχετικής εγκυκλίου.

Βέβαια, στο ερώτημα πως είναι δυνατόν να κυκλοφορεί προσχέδιο της εγκυκλίου στα χέρια κάποιων «ειδικών» και οι πολίτες να έχουν μαύρα μεσάνυχτα, μόνο οι κύκλοι του Υπ. Οικ. μπορούν να μας απαντήσουν!

Εμείς όπως αναφέραμε και στον πρόλογό μας, παραθέσαμε όλα όσα ισχύουν σήμερα -αφού δεν υπάρχει εγκύκλιος που να έχει κοινοποιηθεί για το θέμα αυτό ούτε έχουμε στα χέρια μας προσχέδιο ή κάτι σχετικό- και όταν θα δοθεί στη δημοσιότητα η εγκύκλιος αυτή, τότε θα αναπροσαρμόσουμε την ύλη της ανάλυσής μας. Τονίζουμε επίσης ότι παραθέτουμε τις προσωπικές μας απόψεις.


4. Τύπος και περιεχόμενο δήλωσης απόδοσης φόρου
Σύμφωνα με την απόφαση ΠΟΛ. 1014/7.1.2014, κοινοποιήθηκε ο τύπος και το περιεχόμενο της δήλωσης απόδοσης του φόρου υπεραξίας και καθορίστηκε ο τρόπος υποβολής της.
Σχετικό υπόδειγμα της δήλωσης μπορείτε να δείτε και να κατεβάσετε ακολουθώντας τον παρακάτω σύνδεσμο:
Δήλωση απόδοσης παρακρατούμενου φόρου 15% επί της υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας του άρθρου 41 του ν. 4172/2013

Παρέχεται η ευχέρεια χρησιμοποίησης μηχανογραφικά προσχεδιασμένου εντύπου εφόσον πληρεί τις προδιαγραφές του εντύπου που ορίζεται με την παρούσα απόφαση.
Σύμφωνα με την απόφαση ισχύουν τα ακόλουθα:
Η υποβολή της παραπάνω δήλωσης καθώς και η απόδοση του φόρου γίνεται με τη χρήση ηλεκτρονικής μεθόδου επικοινωνίας, μέσω διαδικτύου, στο δικτυακό τόπο της www.gsis.gr, από το συμβολαιογράφο ενώπιον του οποίου έγινε η μεταβίβαση στην αρμόδια για τη φορολογία του Δ.Ο.Υ. Με την οριστικοποίηση της υποβολής της δήλωσης βεβαιώνεται ο φόρος που παρακρατήθηκε και παράγεται το σημείωμα για πληρωμή του φόρου όπου περιέχεται η «Ταυτότητα Οφειλής», στοιχείο απαραίτητο για να δοθεί η εντολή πληρωμής στις τράπεζες που έχουν συμβληθεί με το Υπουργείο Οικονομικών για να παρέχουν την υπηρεσία αυτή. Σε περίπτωση αποδεδειγμένης τεχνικής αδυναμίας ολοκλήρωσης της υποβολής δήλωσης και μετά από επικοινωνία με το αρμόδιο τμήμα της Δ.ΗΛΕ.Δ., η δήλωση υποβάλλεται άμεσα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. ή το Γ.Ε.Φ. μαζί με το σχετικό αποδεικτικό στοιχείο μη δυνατότητας υποβολής ηλεκτρονικά.

Η δήλωση υποβάλλεται και ο φόρος αποδίδεται το αργότερο μέχρι το τέλος του δεύτερου μήνα από αυτόν μέσα στον οποίο έγινε η μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με το άρθρο 41 και την παρ. 4 του άρθρου 62 του ν. 4172/2013.

Ιδιαίτερα για το φορολογικό έτος 2014 η δήλωση υποβάλλεται στην καθ’ ύλην αρμόδια Δ.Ο.Υ. ή το Γ.Ε.Φ. σε δύο αντίτυπα. Από αυτά το πρώτο παραμένει στη Δ.Ο.Υ. (ή το Γ.Ε.Φ.) και το άλλο επιστρέφεται θεωρημένο, με σχετική επισημείωση για την ολοκλήρωση της διαδικασίας βεβαίωσης του φόρου και αποτελεί και απόδειξη υποβολής της δήλωσης. Μετά τη βεβαίωση του φόρου εκδίδεται ταυτότητα οφειλής σύμφωνα με τα οριζόμενα.

Για την καταχώρηση των δηλώσεων θα τηρείται βιβλίο μεταγραφής δηλώσεων απόδοσης παρακρατούμενου φόρου κερδών υπεραξίας κεφαλαίου από τη μεταβίβαση ακινήτων. Ο τύπος και το περιεχόμενο του βιβλίου έχει όπως το σχετικό υπόδειγμα που επισυνάπτεται ως συνοδευτικό έγγραφο της απόφασης αυτής, σύμφωνα με το οποίο κάθε Δ.Ο.Υ. ή ΓΕΦ πρέπει να γραμμογραφήσει, σελιδοποιήσει και θεωρήσει σχετικό βιβλίο από τα υπάρχοντα σε αυτήν.

Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του συμβολαιογράφου που διενεργεί την παρακράτηση του φόρου (Α.Φ.Μ.), ονοματεπώνυμο, διεύθυνση, αρμόδια Δ.Ο.Υ.), τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, τα στοιχεία του δικαιούχου (πωλητής), τα στοιχεία του / των αγοραστή/ών, την ημερομηνία κτήσης του ακινήτου, τον χρόνο πώλησης, τον τρόπο απόκτησης, τα έτη διακράτησης, την τιμή κτήσης, το ποσοστό συνιδιοκτησίας και την τιμή πώλησης του ακινήτου.

Η δήλωση υποβάλλεται και όταν δεν προκύπτει υπεραξία (μηδενική) ή όταν ο προσδιορισμός της υπεραξίας καταλήγει σε αρνητικό ποσό.

Η αρμόδια Δ.Ο.Υ. ενημερώνεται από τη Δ.ΗΛΕ.Δ. αμέσως μετά την υποβολή της δήλωσης του παρακρατούμενου φόρου 15% επί της υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας, ανά υπόχρεο, με ταυτόχρονη καταχώρηση των βασικών στοιχείων παραλαβής και πληρωμής στο TAXIS. Η αρμόδια Δ.Ο.Υ. έχει την δυνατότητα εμφάνισης και εκτύπωσης των δηλώσεων αυτών.

Το ποσό του φόρου που βεβαιώνεται καταχωρείται στον ΚΑΕ 1218 με είδος φόρου 2213.

Τα παραπάνω ισχύουν από το φορολογικό έτος 2014 για μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας που πραγματοποιούνται από 1.1.2014 και μετά.

5. Μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων στο 3%

5.1. Προτεινόμενη διάταξη


Στο νομοσχέδιο που κατατέθηκε την περασμένη εβδομάδα στη Βουλή, υπάρχει μια διάταξη που μειώνει το συντελεστή φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

Η διάταξη του σχεδίου νόμου έχει ως εξής:
[Άρθρο 11 - Μείωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων
1. Η περίπτωση Γ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 4 του ν. 1587/1950 ( A’ 294) αντικαθίσταται ως εξής:
«Γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση σε τρία τοις εκατό (3%) επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. »
2. Οι διατάξεις του άρθρου αυτού ισχύουν για μεταβιβάσεις που διενεργούνται από την 1.1.2014.]

5.2. Αιτιολογική έκθεση

Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του νόμου, ορίζεται σε τρία τοις εκατό 3%, ο φόρος μεταβίβασης εξ επαχθούς αιτίας επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, ποσοστό που θα ισχύει για μεταβιβάσεις που θα διενεργούνται μετά την 1.1.2014. Η διάταξη αυτή δεν αφορά τις μεταβιβάσεις που γίνονται από χαριστική αιτία (γονική παροχή, δωρεά, κληρονομιά).

5.3. Συμπέρασμα


Από την αλλαγή αυτή είναι πασιφανές ότι επωφελούνται όσοι θα αγοράσουν ακίνητα από την 1.1.2014 και μετά. Αν αναλογιστούμε οι περισσότεροι φορολογούμενοι λόγω της συνεχόμενης οικονομικής κρίσης, της ανέχειας, της επιβολής των χαρατσιών κ.λπ., πωλούν τα ακίνητά τους και μάλιστα σε πολύ χαμηλές τιμές, τότε έχουμε ήδη σκιαγραφήσει το προφίλ των ανθρώπων που θα επωφεληθούν από τη νέα αυτή διάταξη.  

Επίλογος


Μέσα από την παρούσα ανάλυση προσπαθήσαμε να περιγράψουμε το νέο καθεστώς για τη φορολόγηση της υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας όπως θα ισχύσει 1.1.2014 και μετά, βάσει των ισχυουσών διατάξεων.

Παρόλο που κατά την ημερομηνία σύνταξης της παρούσας το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή με τίτλο «Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων και άλλες διατάξεις»  είναι ακόμη προς συζήτηση και δεν έχουν ολοκληρωθεί οι εργασίες για την ψήφισή του, και ταυτόχρονα δεν έχει κοινοποιηθεί ακόμη σχετική εγκύκλιος για το μείζον αυτό θέμα, τολμήσαμε να παραθέσουμε τους προβληματισμούς μας, χωρίς την ύπαρξη "υποβολέα" και δίχως τα δεκανίκια των προσχεδίων της εγκυκλίου που κυκλοφορούν δεξιά κι αριστερά.

Για τις δικές σας επισημάνσεις ή τις παρατηρήσεις μπορείτε να επικοινωνείτε μαζί μας έτσι ώστε να διορθωθούν τυχόν αβλεψίες ή παρερμηνείες εκ μέρους μας. 


Υποσημειώσεις:

[1] Όπως αναφέραμε και στον πρόλογό μας, το άρθρο ρίχνει το βάρος στην ερμηνεία των διατάξεων που αφορούν στον νέο κώδικα φορολογίας εισοδήματος (ν.4172/2013), οι οποίες θα ισχύσουν από 1.1.2014. Για το λόγο αυτό δεν θα αναφερθούμε σε αναλυτικά παραδείγματα προσδιορισμού της υπεραξίας που προκύπτει βάσει των διατάξεων του άρθρου 33 του ν. 2238/1994.
[2] «ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΑΛΛΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ»

Want to see comments? Unfortunately this feature requires cookies currently not allowed by your settings. You may click here to change them if you wish to use this feature.

Προσοχή!

Η υπηρεσία αυτή είναι διαθέσιμη μόνο στα εγγεγραμμένα μέλη του κόμβου με πρόσβαση στη συνδρομητική υπηρεσία «Αρχείο Νόμων και Αποφάσεων».

Εάν δεν είστε μέλος στον κόμβο πατήστε εδώ για περισσότερα. 

Αν είστε μέλος και θέλετε να αποκτήσετε πρόσβαση στις συνδρομητικές υπηρεσίες πατήστε εδώ.

Δείτε όλα όσα προσφέρει η συνδρομητική υπηρεσία του κόμβου με χρέωση μόνο 100,00 ευρώ το χρόνο.


Προσοχή!

Η υπηρεσία αυτή είναι διαθέσιμη μόνο στα εγγεγραμμένα μέλη του κόμβου με πρόσβαση στη συνδρομητική υπηρεσία «Αρχείο Νόμων και Αποφάσεων».

Εάν δεν είστε μέλος στον κόμβο πατήστε εδώ για περισσότερα. 

Αν είστε μέλος και θέλετε να αποκτήσετε πρόσβαση στις συνδρομητικές υπηρεσίες πατήστε εδώ.

Δείτε όλα όσα προσφέρει η συνδρομητική υπηρεσία του κόμβου με χρέωση μόνο 100,00 ευρώ το χρόνο.


Προσοχή!

Η υπηρεσία αυτή είναι διαθέσιμη μόνο στα εγγεγραμμένα μέλη του κόμβου με πρόσβαση στη συνδρομητική υπηρεσία «Αρχείο Νόμων και Αποφάσεων».

Εάν δεν είστε μέλος στον κόμβο πατήστε εδώ για περισσότερα. 

Αν είστε μέλος και θέλετε να αποκτήσετε πρόσβαση στις συνδρομητικές υπηρεσίες πατήστε εδώ.

Δείτε όλα όσα προσφέρει η συνδρομητική υπηρεσία του κόμβου με χρέωση μόνο 100,00 ευρώ το χρόνο.


Προσωπικές σημειώσεις για αυτή την απόφαση

Προσοχή!

Η υπηρεσία αυτή είναι διαθέσιμη μόνο στα εγγεγραμμένα μέλη του κόμβου με πρόσβαση στη συνδρομητική υπηρεσία «Αρχείο Νόμων και Αποφάσεων».

Εάν δεν είστε μέλος στον κόμβο πατήστε εδώ για περισσότερα. 

Αν είστε μέλος και θέλετε να αποκτήσετε πρόσβαση στις συνδρομητικές υπηρεσίες πατήστε εδώ.

Δείτε όλα όσα προσφέρει η συνδρομητική υπηρεσία του κόμβου με χρέωση μόνο 100,00 ευρώ το χρόνο.


Πρόσφατες αποφάσεις στην κατηγορία Φορολογία Εισοδήματος

Προσοχή!

Η υπηρεσία αυτή είναι διαθέσιμη μόνο στα εγγεγραμμένα μέλη του κόμβου με πρόσβαση στη συνδρομητική υπηρεσία «Αρχείο Νόμων και Αποφάσεων».

Εάν δεν είστε μέλος στον κόμβο πατήστε εδώ για περισσότερα. 

Αν είστε μέλος και θέλετε να αποκτήσετε πρόσβαση στις συνδρομητικές υπηρεσίες πατήστε εδώ.

Δείτε όλα όσα προσφέρει η συνδρομητική υπηρεσία του κόμβου με χρέωση μόνο 100,00 ευρώ το χρόνο.



Σχετικές ειδήσεις άρθρα


Προσοχή!

Η υπηρεσία αυτή είναι διαθέσιμη μόνο στα εγγεγραμμένα μέλη του κόμβου με πρόσβαση στη συνδρομητική υπηρεσία «Αρχείο Νόμων και Αποφάσεων».

Εάν δεν είστε μέλος στον κόμβο πατήστε εδώ για περισσότερα. 

Αν είστε μέλος και θέλετε να αποκτήσετε πρόσβαση στις συνδρομητικές υπηρεσίες πατήστε εδώ.

Δείτε όλα όσα προσφέρει η συνδρομητική υπηρεσία του κόμβου με χρέωση μόνο 100,00 ευρώ το χρόνο.


Δημιουργία νέας κατηγορίας

Κατηγορίες προσωπικής βιβλίοθήκης