Jump to content

Σύσταση εταιρείας διαχείρισης Ακινήτων


Guest tcop
 Share

Recommended Posts

1) Τι μορφή πρέπει να έχει μια εταιρεία με αντικείμενο την διαχείριση ακινήτων έτσι ώστε οι τόκοι των δανείων για την απόκτηση τους, αποσβέσεις και έξοδα συντήρησης να εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα; Σε αυτή τη φάση, εκμεταλεύομαι 2 ακίνητα ως ιδιώτης και όπως καταλαβαίνεται η αγορά επόμενου κοντεύει να γίνει να ασύμφορη καθώς η εφορία έχει γίνει εταίρος ενώ είναι ξεκάθαρο ότι η σύσταση ατομικής επιχείρησης δεν εξυπηρετεί καθόλου.

2) Μετά την σύσταση, τα ακίνητα που έχω ως φυσικό πρόσωπο πρέπει να τα μεταβιβάσω στην εταιρεία οπότε αυτή θα υπάγεται σε ΦΜΑ κτλ. Αυτό φαίνεται να κοστίζει πολυ!

Υπάρχει κάποια φτηνή πλην όμως σωστή και σίγουρη λύση?

Link to comment
Share on other sites

Απάντηση καμία....Διακρίνω ένα ψιλο σνομπισμό στο forum ? :(  Δηλαδή όποιος δεν είναι λογιστής πρέπει να κλείνει το στόμα του ή μήπως η ερώτηση μου δεν είναι αρκετά σοβαρή για να μου δώσει κάποιος μια απάντηση?

Μην είσαι άδικος tcop.Οι περισσότερες απαντήσεις δίνονται σε μη λογιστές.

Για τη δική σου περίπτωση τώρα πρέπει οπωσδήποτε να συζητήσεις με λογιστή (και ίσως και συμβολαιογράφο)

Σε πρώτη φάση ΑΥΤΗ είναι η μόνη φτηνή και σίγουρη λύση.Μετά θ' αποφασίσεις εσύ.

Link to comment
Share on other sites

Διακρίνω καποια επιθετικότητα ίσως για να προκαλέσετε μια απάντηση . Η κοινότητα λογιστών στην οποία έχετε κάνει το ερώτημα σας είναι μοναδική στην Ελλάδα  . Πολύ δύσκολα θα βρείτε σε άλλο επάγγελμα κάτι αντίστοιχο .  Εχει βοηθήσει και βοηθά πολλούς μη λογιστές αλλά μέχρι ένα σημειο . Αφιερώνουμε χρόνο τον οποίο δεν τον σέβονται μερικοί .Τελευταία παρατηρούμε ότι η συμπεριφορά κάποιων  επισκεπτών είναι απαράδεκτη .  Παρακαλώ λοιπόν να ακολουθούν όλοι τους κανόνες του φορουμ .

Προσπαθώντας να σας απαντησω λοιπόν και χωρις να είμαι ειδικός στο ερωτημα η εταιρεία πρέπει να έχει την μορφή ΑΕ ή  ΕΠΕ . Το γιατί αν δεν είστε λογιστής είναι ανώφελο να το εξηγήσουμε . Το κόστος μόνο του λογιστή για τέτοιας μορφής  εταιρείες είναι 500-1000 � ανα μήνα . Δειτε αν σας συμφέρει . Μπορείτε βέβαια να βρείτε και με 200� αλλά πιστεύω ότι  την διαφορά θα την πληρωσετε σε φόρους ,πρόστιμα κτλ απλως δεν θα την καταλάβετε  .

Το ερώτημα σας γενικα είναι δύσκολο, πολύπλοκο και σχεδόν αδυνατο να απαντηθεί σε φορουμ.

cel

Επιθετικός δεν είμαι, μάλλον παρεξηγήθηκα. Παράπονο όμως έχω. Είμαι μηχανικός ΤΕΙ με μεταπτυχιακό στην Διοίκηση των Επιχ. Αν κάνεις τον κόπο και μπεις στο αντίστοιχο forum των μηχανικών, θα δεις τον ρατσισμό που υπάρχει σε μη μελη του ΤΕΕ. Και ως γνωστόν, απόφοιτοι ΤΕι δεν εγγράφορνται στο ΤΕΕ. (αλλά απόφοιτοι 3ετούς αγγλικού πανεπιστημίου μπορούν....εδώ γελάνε! ή πάλι κλαινε).

Όσον αφορά αυτό τον χώρο, για την ύπαρξη του οποίου είμαι πολύ ευτυχής, θα έχεις διαπιστώσει και εσύ αρκετές φορές ότι αυτό που περιφράφω γίνεται.

Όπως και να έχει, σίγουρα δεν γνωρίζω ότι εσύ αγαπητέ φίλε που πιθανότατα οι σπουδές σου είναι αμιγώς οικονομικής φύσης, αλλά πίστεψε με, δεν μιλάς σε αδαή.

Οπότε αν και εφόσον το επιθυμείς δώσε μου δυο πληροφορίες ή έστω κατευθύνσεις και άσε το ψάξιμο σε μένα.

Link to comment
Share on other sites

Guest Επισκέπτης-Dionyssios Kounadis-

Για να έχεις υπεύθυνη απάντηση πρέπει το ερώτημα να είναι σαφές.

Αναφέρεσαι σε "εταιρία διαχείρισης ακινήτων". Υποθέτω ότι πρόκειτα για ιδιόκτητα ακίνητα.

ΑΝ όμως είναι έτσι τότε πρόκειται για "εταιρία εκμετάλλευσης ιδιόκτητων ακινήτων".

Είναι έτσι ή πρόκειται "εταιρία εκμετάλλευσης (υπεκ)μισθούμενων ακινήτων". ?

Και θα περιορισθείς στην απάντηση ή θα ψάξεις στα άρθρα 20-24, 28-33, 99 επομ του 2238/1994 ?

Η ασάφεια του θέματος που θέτεις δεν βοηθά σε ασφαλή και υπεύθυνη απάντηση.

Με ενδιαφέρει η αντίστοιχη ιστοσελίδα των Μηχανικών.

Όσο για το ρατσισμό στις απαντήσεις, αν ανατρέξεις κι αν διερευνήσεις αυτό το χώρο, είμαι βέβαιος πως θα συναντήσεις τόση συναδελφική αλληλεγγύη που θα αναρωτηθείς "στην Ελλάδα του Ετεοκλή και του Πολυνείκη βρίσκομαι"?

Ναι. Στην Ελλάδα βρίσκεσαι. Αλλά αν τα θέματα ήταν τόσο απλά, ίσως η ενασχόλησή μας σε αυτή την ιστοσελίδα να αποτελούσε ...διαστροφή(!)

Φιλικά

Διονύσης Κουνάδης

Link to comment
Share on other sites

Tι επιπέδου είανι τα ετήσια εισοδήματα από ενοίκια;

Πόσο το ετήσιο φορολογητέο εισήδημα από άλλες δραστηριότητες;

Tι επιπέδου είανι οι ετήσιες δαπάνες συντήρησης των ακινήτων;

Ποιά η αντικειμενική τους αξία;

Αυτά για αρχή.

Περιμένω απάντηση.

ΥΓ

Ξέρεις από Κύπρο;

Link to comment
Share on other sites

Όσον αφορά το forum των μηχανικών είναι http://www.monachos.gr/forum/default.asp

Ανήκει στην τεχνική εταιρεία που το δημιούρησε αλλά ουσιαστικά έχει γίνει ο μόνος δικτυακός τόπος συνάντησης των μηχανικών.

Ναί , πρόκειται για ιδιόκτητα ακίνητα μισθμένα ως κατοικίες όπου τα μισθώματα αυξάνονται κατά την τιμαριθμική μεταβολή σε ετήσια βάση. Θέμα υπεκμίσθωσης δεν τίθεται αλλά ούτε με ενδιαφέρει και ως μελλοντικό σενάριο.

Το εισόδημα από τα ακίνητα για το έτος που πέρασε , ενέπιπτε στο 3ο φορολογικό κλιμάκιο ενώ αθροίζοντας και το εισόδημα από μισθωτές υπηρεσίες ...χτύπαγες κόκκινο.

Τα έξοδα συντήρησης μαζί με τα απωλεσθέντα μισθώματα από την αλλαγή μισθωτών +έξοδα δικηγόρου+μεσιτών, κυμαίνονται στο 8-15% των ετήσιων εσόδων.

Αντικειμενική αξία δεν γνωρίζω αλλά είδα ότι υπάρχει πρότυπο αρχείο στο site για τον υπολογισμό της. Θα το κοιτάξω.

Link to comment
Share on other sites

Αγαπητέ φίλε,

Δεν θα σου απαντήσω στο βασικό θέμα της ερώτησης σου γιατί δεν έχω ασχοληθεί.

Ηδη όμως σου απάντησαν μερικά από τα αξιόλογα μέλη του φόρουμ μας,τα οποία αν δώσεις τις κατάλληλες εξηγήσεις,νομίζω ότι θα σε βοηθήσουν με τον καλλίτερο τρόπο.

Παράθεσες μια διεύθυνση από το φόρουμ των μηχανικών και προσπάθησα να μπώ με την ίδια λογική που μπαίνεις και εσύ σε αυτό το φόρουμ.Αδύνατον.

Αυτή την στιγμή όπως είπε και ο cel αυτό το φόρουμ,είναι ίσως το καλλίτερο που κυκλοφορεί στην χώρα μας.

Μπορεί να μπει και να πάρει απάντηση ακόμη και η "κουτσή Μαρία".Μην παρεξηγείσαι για αυτό το λέω :unsure: .

Είμαι σίγουρος ότι αν δώσεις τις σωστές διυεκρινίσεις οι συνάδελφοι θα ψάξουν και θα σου απαντήσουν.

Μιην γίνεσαι λοιπόν επιθετικός.

Link to comment
Share on other sites

Αγαπητέ φίλε,

Δεν θα σου απαντήσω στο βασικό θέμα της ερώτησης σου γιατί δεν έχω ασχοληθεί.

Ηδη όμως σου απάντησαν μερικά από τα αξιόλογα μέλη του φόρουμ μας,τα οποία αν δώσεις τις κατάλληλες εξηγήσεις,νομίζω ότι θα σε βοηθήσουν με τον καλλίτερο τρόπο.

Παράθεσες μια διεύθυνση από το φόρουμ των μηχανικών και προσπάθησα να μπώ με την ίδια λογική που μπαίνεις και εσύ σε αυτό το φόρουμ.Αδύνατον.

Αυτή την στιγμή όπως είπε και ο cel αυτό το φόρουμ,είναι ίσως το καλλίτερο που κυκλοφορεί στην χώρα μας.

Μπορεί να μπει και να πάρει απάντηση ακόμη και η "κουτσή Μαρία".Μην παρεξηγείσαι  για αυτό το λέω  :) .

Είμαι σίγουρος ότι αν δώσεις τις σωστές διυεκρινίσεις οι συνάδελφοι θα ψάξουν και θα σου απαντήσουν.

Μιην γίνεσαι λοιπόν επιθετικός.

Δεν μπορώ να απαντήσω με τα παραπάνω στοιχεία.

Link to comment
Share on other sites

Λοιπόν, το ενδιαφέρον δεν είναι ακαδημαϊκό αλλά "καυτό" και δώρο σας για τη γιορτή μου μια και θα μου δοθεί δυνατότητα για "πελάτη-κελεπούρι".

Το άρθρο 23 του ΚΦΕ λέει:

Aπό το κατά το προηγούμενο άρθρο ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα εκπίπτουν:

α) Για οικοδομές οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, οικοτροφεία, σχολεία, φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων ή θεάτρων, ξενοδοχεία, νοσοκομεία ή κλινικές ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%) για αποσβέσεις και ποσοστό μέχρι δεκαπέντε τοις εκατό (15%) για τα ασφάλιστρα κατά του κινδύνου πυρκαγιάς ή άλλων κινδύνων, για έξοδα επισκευής και συντήρησης, καθώς και για την αμοιβή δικηγόρου για δίκες σε διαφορές απόδοσης μισθίου ή καθορισμού μισθώματος.

................................................................................

.................................

Tα ποσοστά του προηγούμενου εδαφίου περιορίζονται σε πέντε τοις εκατό (5%) και πέντε τοις εκατό (5%) αντιστοίχως, για το εισόδημα που προκύπτει από οικοδομές που χρησιμοποιούνται για άλλες χρήσεις

Σε ΑΕ με αντικείμενο διαχείρηση ακινήτων, το παραπάνω σημαίνει ότι όταν τα παραστατικά του ΚΒΣ για "για τα ασφάλιστρα κατά του κινδύνου πυρκαγιάς ή άλλων κινδύνων, για έξοδα επισκευής και συντήρησης, καθώς και για την αμοιβή δικηγόρου για δίκες σε διαφορές απόδοσης μισθίου ή καθορισμού μισθώματος", υπερβαίνουν το 5% ή το 15%, εκπίπτουν εξ΄ολοκλήρου από το ακαθάριστο εισόδημα;

Όταν αυτά υπολείπονται, εκπίπτουμε το 5% ή το 15% και τη διαφορά τη πάμε σε αποθεματικό (που τρώμε όταν ισχύει το προηγούμενο) ;

( Οι αποσβέσεις - 10% ή 5% - είναι αποσβέσεις)

Τα έξοδα διαχείρησης; ( η αμοιβή του Λογιστή; παραδείγματος χάριν)

Εκτός από το γεγονός ότι το άρθρο 23 του ΚΦΕ δεν απαιτεί οι δαπάνες αυτές να αντικρίζονται με παραστατικά του ΚΒΣ, έχουμε κανένα άλλο "πάτημα" ;

Link to comment
Share on other sites

Ωραία.

Το ζήτημα είναι αν μπορέις (και πώς) τα 100.000 ακαθάριστα έσοδα από ακίνητα και από μία ΑΕ να δώσουν καθαρά, ας πούμε, 5.000 και αυτά τα 5.000 να πάνε με τον ΕΔΩ συντελεστή φορολογίας ΚΑΙ ΤΑ ΛΟΙΠΑ (που θα βρέις στην ΠΟΛ 1113/05) να τα πας ΑΛΛΟΥ με συντ π.χ. 10%.

Link to comment
Share on other sites

Λοιπόν, το ενδιαφέρον δεν είναι ακαδημαϊκό αλλά "καυτό" και δώρο σας για τη γιορτή μου μια και θα μου δοθεί δυνατότητα για "πελάτη-κελεπούρι".

Το άρθρο 23 του ΚΦΕ λέει:

Σε ΑΕ με αντικείμενο διαχείρηση ακινήτων, το παραπάνω σημαίνει ότι όταν τα παραστατικά του ΚΒΣ για "για τα ασφάλιστρα κατά του κινδύνου πυρκαγιάς ή άλλων κινδύνων, για έξοδα επισκευής και συντήρησης, καθώς και για την αμοιβή δικηγόρου για δίκες σε διαφορές απόδοσης μισθίου ή καθορισμού μισθώματος", υπερβαίνουν το 5% ή το 15%, εκπίπτουν εξ΄ολοκλήρου από το ακαθάριστο εισόδημα;

Όταν αυτά υπολείπονται, εκπίπτουμε το 5% ή το 15% και τη διαφορά τη πάμε σε αποθεματικό (που τρώμε όταν ισχύει το προηγούμενο) ;

( Οι αποσβέσεις - 10% ή 5% - είναι αποσβέσεις)

Τα έξοδα διαχείρησης; ( η αμοιβή του Λογιστή; παραδείγματος χάριν)

Εκτός από το γεγονός ότι το άρθρο 23 του ΚΦΕ δεν απαιτεί οι δαπάνες αυτές να αντικρίζονται με παραστατικά του ΚΒΣ, έχουμε κανένα άλλο "πάτημα" ;

Το εισόδημα της ΑΕ είναι εισόδημα από ακίνητα ? Αν όχι δεν μας ενδιαφέρει το άρθρο 23. Τώρα αυτό που λέει ο Αλέκος νομίζω ότι είναι η γνωστή νομιμη φοροδιαφυγή αλλά καλό είναι να συζητηθεί αλλού το θέμα .

Link to comment
Share on other sites

Πάντως για τις υπεράκτιες εταιρείες που τηρούν βιβλία στην Ελλάδα ( εταιρείες που έχουν ακίνητα στην Ελλάδα ) , σε γραπτό ερώτημα που έχω θέσει εδω και καιρό , για το αν εκπίπτουν απο τα έσοδα των ακινήτων οι αμοιβές του λογιστή και καποιες άλλες δαπάνες , η απάντηση ήταν αρνητική . Μόνο οτι αναφέρεται στο 23 του 2238 /94 . βεβαια αυτές έχουν Β κατηγορίας βιβλία . Απλά το αναφέρω στη κουβέντα μας.

Link to comment
Share on other sites

Πάντως για τις υπεράκτιες εταιρείες που τηρούν βιβλία στην Ελλάδα ( εταιρείες που έχουν ακίνητα στην Ελλάδα ) , σε γραπτό ερώτημα που έχω θέσει εδω και καιρό , για το αν εκπίπτουν απο τα έσοδα των ακινήτων οι αμοιβές του λογιστή και καποιες άλλες δαπάνες , η απάντηση ήταν αρνητική . Μόνο οτι αναφέρεται στο 23 του 2238 /94 . βεβαια αυτές έχουν Β κατηγορίας βιβλία .  Απλά το αναφέρω στη κουβέντα μας.

ΤΟ ΘΕΜΑ ΕΙΝΑΙ ΣΤΗΝ ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΠΟΥ ΕΙΧΕΣ ΑΠΟ ΤΟ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΙΟ ΗΤΑΝ ΤΟ ΣΚΕΠΤΙΚΟ ΤΗΣ ΜΗ ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΗΣ ΤΩΝ ΕΞΟΔΩΝ ΤΟΥ ΛΟΓΙΣΤΗ.

ΚΑΤΑ ΤΑ ΑΛΛΑ ΘΑ ΣΥΜΦΩΝΗΣΩ ΜΕ ΤΟΝ CEL.

Link to comment
Share on other sites

ΤΟ ΘΕΜΑ ΕΙΝΑΙ ΣΤΗΝ ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΠΟΥ ΕΙΧΕΣ ΑΠΟ ΤΟ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΙΟ ΗΤΑΝ ΤΟ ΣΚΕΠΤΙΚΟ ΤΗΣ ΜΗ ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΗΣ ΤΩΝ ΕΞΟΔΩΝ ΤΟΥ ΛΟΓΙΣΤΗ.

ΚΑΤΑ ΤΑ ΑΛΛΑ ΘΑ ΣΥΜΦΩΝΗΣΩ ΜΕ ΤΟΝ CEL.

Το σκεπτικό είναι οτι για τις εταιρείες αυτές εφαρμόζονται οτι και για τα φυσικά πρόσωπα .

Link to comment
Share on other sites

Η ανταλλαγή απόψεων μέχρι τώρα είναι άκρως ενδιαφέρουσα και επικοδομητική. Και μη πάει το μυαλό σας αποκλειστικά σε offshore.

Για να "δέσει" το πράγμα, και να δούμε κατά πόσο ενδιαφέρει το 23, έχει κανείς υπόψη του εφαρμογή του παρακάτω εδαφίου του άρθρου 23;

Η 1113 και οι αντίστοιχες προηγούμενες είναι σε εφαρμογή του άρθρου 31.

Mε αποφάσεις του Yπουργού Oικονομικών, οι οποίες δημοσιεύονται στην Eφημερίδα της Kυβερνήσεως, καθορίζονται τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την αναγνώριση του δικαιώματος διενέργειας των εκπτώσεων, των δαπανών που ορίζονται στην περίπτωση αυτήν, καθώς και κάθε άλλη λεπτομέρεια που είναι αναγκαία για την εφαρμογή αυτού του άρθρου.
Link to comment
Share on other sites

ΤΟ ΚΛΕΙΔΙ ΕΙΝΑΙ ΕΔΩ.

Mα αν κατάλαβα καλά το αρχικό ερώτημα , ο επισκέπτης ρωτάει για εταιρεία που θα διαχειρίζεται ακίνητα . Δε νομίζω να έχει εισιδήματα απο άλλη πηγή , αλλιώς θα το ανέφερε πιστεύω πως θα έχει και αλλα εισοδήματα άλλης πηγής .

Link to comment
Share on other sites

Mα αν κατάλαβα καλά το αρχικό ερώτημα , ο επισκέπτης ρωτάει για εταιρεία που θα διαχειρίζεται ακίνητα . Δε νομίζω να έχει εισιδήματα απο άλλη πηγή , αλλιώς θα το ανέφερε πιστεύω πως θα έχει και αλλα εισοδήματα άλλης πηγής .

ΕΝΝΟΩ ΟΤΙ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΤΩΝ Α.Ε. ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΟΤΙ ΕΙΝΑΙ ΠΑΝΤΑ ΑΠΟ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΣΕ ΟΛΕΣ ΤΙΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ

Link to comment
Share on other sites

ΤΟ ΚΛΕΙΔΙ ΕΙΝΑΙ ΕΔΩ.

Ακριβώς. Μόνο που στη προκείμενη περίπτωση (όχι του επισκέπτη, δεν τον σνομπάρουμε, αλλά το ερώτημά μας δεν είναι ακαδημαϊκό) θέλουμε να διατηρήσουμε την ελευθερία να αποφασίσουμε για το κλειδί αφού εξετάσουμε μέχρι αηδίας τις συνέπειες του άρθρου 23.

Ξανά:

Έχει κανείς υπόψη του εφαρμογή του παρακάτω εδαφίου του άρθρου 23;

Mε αποφάσεις του Yπουργού Oικονομικών, οι οποίες δημοσιεύονται στην Eφημερίδα της Kυβερνήσεως, καθορίζονται τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την αναγνώριση του δικαιώματος διενέργειας των εκπτώσεων, των δαπανών που ορίζονται στην περίπτωση αυτήν, καθώς και κάθε άλλη λεπτομέρεια που είναι αναγκαία για την εφαρμογή αυτού του άρθρου.
Link to comment
Share on other sites

Οταν εννοείς εφαρμογή του εδαφίου τι εννοείς ? Η ΠΟΛ 1226/1992 αναφέρει τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την αναγνώριση του δικαιώματος διενέργειας των εκπτωσεων κλπ .

Link to comment
Share on other sites

ΕΝΝΟΩ ΟΤΙ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΤΩΝ Α.Ε. ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΟΤΙ ΕΙΝΑΙ ΠΑΝΤΑ ΑΠΟ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΣΕ ΟΛΕΣ ΤΙΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ

Ενταξει anast απλα για διευκρίνιση είχα κάνει την προηγούμενη δημοσίευση .

Link to comment
Share on other sites

Οταν εννοείς εφαρμογή του εδαφίου τι εννοείς ? Η ΠΟΛ 1226/1992 αναφέρει τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την αναγνώριση του δικαιώματος διενέργειας των εκπτωσεων κλπ .

Μπορείς να την ανεβάσεις;

Link to comment
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
 Share

  • Recently Browsing   0 members

    • No registered users viewing this page.
×
×
  • Create New...