Δ13 ΦΜΑΠ 1082051 ΕΞ 201/6.6.2010 Δ13 ΦΜΑΠ 1082051 ΕΞ 201/6.6.2010

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΓΑΛΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ

Νόμος 2459/1997

ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΦΟΡΟΥ

Ο φόρος επιβάλλεται στην ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στην Ελλάδα και αποτελείται από ακίνητα ή εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα εκτός από υποθήκη, δηλαδή:

• Κυριότητα:

ü  Πλήρης κυριότητα και

ü  Ψιλή κυριότητα

• Δουλείες:

ü  Προσωπικές, αν συστάθηκαν για ωφέλεια ορισμένου φυσικού ή νομικού προσώπου (π.χ. επικαρπία, οίκηση κ.λπ.).

ü  Πραγματικές, αν συστάθηκαν για την ωφέλεια κάποιου άλλου ακινήτου (π.χ. δουλεία οδού, δουλεία άντλησης ή διοχέτευσης ή αποχέτευσης ύδατος, δουλεία βοσκής ή ξυλεύσεως, δουλεία εξώστη ή προστέγου, δουλεία υπονόμου κ.λπ.) και

Σε περίπτωση που η επικαρπία έχει αποχωριστεί από την κυριότητα, φορολογούνται τόσο ο επικαρπωτής όσο και ο ψιλός κύριος, αλλά καθένας χωριστά.

Επίσης, από πλευράς φορολογίας, με επικαρπία εξομοιώνεται η οίκηση και κάθε άλλη δουλεία, η οποία παρέχει εξουσία χρήσης στο ακίνητο.

Χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης είναι η 1^η Ιανουαρίου κάθε έτους φορολογίας.

ΥΠΟΧΡΕΟΙ ΣΕ ΦΟΡΟ

·         Ο άντρας για την ακίνητη περιουσία του.

·         Η γυναίκα για την ακίνητη περιουσία της.

·         Οι γονείς για την ακίνητη περιουσία των ανηλίκων άγαμων τέκνων τους, που προέρχεται από αγορά, δωρεά ή γονική παροχή, όταν αυτοί ασκούν από κοινού τη γονική μέριμνα. Όταν η γονική μέριμνα ασκείται από τον ένα γονέα, τότε η  ακίνητη περιουσία των ανηλίκων άγαμων τέκνων προστίθεται στην περιουσία του γονέα αυτού.

·         Τα ανήλικα παιδιά, εφόσον είναι έγγαμα, για την ακίνητη περιουσία τους.

·         Ο κηδεμόνας για την ακίνητη περιουσία της σχολάζουσας κληρονομιάς.

·         Ο νομέας των επίδικων ακινήτων.

·         Οι κληρονόμοι του υπόχρεου, σε περίπτωση θανάτου του.

·         Σε περίπτωση ανέγερσης πολυκατοικίας με το σύστημα της  αντιπαροχής, υπόχρεος σε φόρο και δήλωση Φ.Μ.Α.Π. είναι:

Ο οικοπεδούχος:

α) Για την αξία του οικοπέδου για μια επταετία από τη χορήγηση της αρχικής οικοδομικής άδειας ή μέχρι να μεταβιβασθούν τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας σε τρίτα πρόσωπα ή στον εργολάβο ή μέχρι να εκμισθωθούν ή κατά οποιοδήποτε τρόπο χρησιμοποιηθούν πριν από την πάροδο της επταετίας.

β) για την αξία των διαμερισμάτων, τα οποία συμφωνήθηκε να πάρει ο οικοπεδούχος, μετά την πάροδο της επταετίας από τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας ή αφότου εκμισθωθούν ή κατά οποιονδήποτε τρόπο χρησιμοποιηθούν αυτά πριν την πάροδο της επταετίας.

Ο εργολάβος:

Για την αξία των διαμερισμάτων που δεν πουλήθηκαν, τα οποία συμφωνήθηκε να μεταβιβασθούν σ’ αυτόν ή σε τρίτα πρόσωπα που θα υποδείξει, μαζί με το ποσοστό του οικοπέδου που αναλογεί σ’ αυτά, μετά την πάροδο της επταετίας ή αφότου εκμισθωθούν ή κατά οποιοδήποτε τρόπο χρησιμοποιηθούν πριν την πάροδο της επταετίας.

Ο αγοραστής.

ü  Το διαμέρισμα που απέκτησε από την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου αγοράς.

ü  Σε περίπτωση που ο εργολάβος υποσχέθηκε με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο να μεταβιβάσει σε τρίτο πρόσωπο διαμέρισμα, τότε υπόχρεος σε φόρο είναι ο αγοραστής, από την παράδοση του διαμερίσματος σ’ αυτόν, η οποία πρέπει να αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο παράδοσης, που καταρτίζεται μέσα σ’ ένα δίμηνο από την παράδοση. Δεν είναι απαραίτητη η σύνταξη ιδιαίτερου συμβολαιογραφικού εγγράφου παράδοσης, σε περίπτωση που αυτή προκύπτει από το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο.

·         Από το έτος 2000, υπόχρεος για φόρο, σε περιπτώσεις που έχουν συναφθεί συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) είναι ο μισθωτής, για όσο χρονικό διάστημα διαρκεί η σύμβαση και όχι ο κάτοχος του ακινήτου.

ΥΠΟΧΡΕΟΙ ΣΕ ΔΗΛΩΣΗ

* Επίσης, από το έτος 1998 και επόμενα, υπόχρεος σε δήλωση είναι καθένας που καλείται με έγγραφο από τον Προϊστάμενο της αρμόδιας Δημόσιας Οικονομικής Υπηρεσίας.

** Παρατήρηση . Ειδικά για το έτος 1997 υποχρέωση υποβολής δήλωσης Φ.Μ.Α.Π. έχουν τα φυσικά πρόσωπα μόνο στην περίπτωση που τους έχει επιδοθεί από τη Δ.Ο.Υ. ,η εκδοθείσα προς τούτο για το έτος 1997 από το ΚΕΠΥΟ, πρόσκληση. Εάν δεν έχει επιδοθεί πρόσκληση, ανεξάρτητα από το ύψος της περιουσίας τους, τα φυσικά πρόσωπα δεν υποχρεούνται σε δήλωση.

Διευκρινίζεται ότι:

• Η ακίνητη περιουσία της γυναίκας φορολογείται χωριστά. Δύναται όμως, εφόσον διαρκεί ο γάμος, να υποβάλει κοινή δήλωση με τον σύζυγό της, την οποία συνυπογράφουν και οι δύο.
• Οι γονείς υποχρεούνται να δηλώσουν την ακίνητη περιουσία των ανηλίκων άγαμων τέκνων τους, που προέρχεται από αγορά, δωρεά ή γονική παροχή, όταν αυτοί ασκούν από κοινού τη γονική μέριμνα. Στην περίπτωση αυτή η περιουσία των ανήλικων άγαμων τέκνων προστίθεται κατά ίσα μέρη στην περιουσία και των δύο γονέων.  Όταν η γονική μέριμνα ασκείται από τον ένα γονέα, τότε η ακίνητη περιουσία των ανηλίκων άγαμων τέκνων προστίθεται στην περιουσία του γονέα αυτού.

Κατ’ εξαίρεση, δεν υπολογίζεται στην περιουσία των γονέων, η ακίνητη περιουσία των ανηλίκων άγαμων τέκνων, που περιέρχεται σε αυτά από κληρονομιά, κληροδοσία ή δωρεά αιτία θανάτου. Η ακίνητη περιουσία των ανηλίκων άγαμων τέκνων, την οποία απέκτησαν από κληρονομιά, κληροδοσία ή δωρεά αιτία θανάτου, (εφόσον υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο) θα φορολογείται ξεχωριστά, υποβάλλοντας οι γονείς, για λογαριασμό των ανηλίκων παιδιών τους, δήλωση Φ.Μ.Α.Π.

Τονίζεται ότι η υποχρέωση υποβολής δήλωσης είναι ανεξάρτητη από την καταβολή ή όχι φόρου.

Π.χ. Ζευγάρι που η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας την 1^η Ιανουαρίου έτους φορολογίας είναι 600.000 €, υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης, έστω και αν έχει 5 ανήλικα τέκνα και κατά συνέπεια δεν προκύπτει φόρος για καταβολή.

ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Προκειμένου να υπολογισθεί ο φόρος λαμβάνεται υπόψη η συνολική αξία που έχουν τα ακίνητα και τα εμπράγματα σε αυτά δικαιώματα, κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας.

Ο προσδιορισμός της αξίας, γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 3 του α.ν. 1521/1950 «περί φόρου μεταβίβασης ακινήτων» και των άρθρων 41 και 41Α΄ του ν. 1249/1992, όπως ισχύουν.

ΠΡΟΣΟΧΗ Ειδικά για τα έτη 2006 και 2007, για τον υπολογισμό του φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας, λαμβάνεται υπόψη η αξία που έχουν τα ακίνητα και τα εμπράγματα σε αυτά δικαιώματα κατά την 1η Ιανουαρίου 2005

(*) Σε όλες τις περιπτώσεις που απαλλάσσονται τα κτίσματα κ.λπ., σε φόρο υποβάλλεται η αξία του οικοπέδου.

(*) Σε όλες τις περιπτώσεις που απαλλάσσονται τα κτίσματα κ.λπ., σε φόρο υποβάλλεται η αξία του οικοπέδου.

(*) Σε όλες τις περιπτώσεις που απαλλάσσονται τα κτίσματα κ.λπ., σε φόρο υποβάλλεται η αξία του οικοπέδου.

ΕΚΠΤΩΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΟ ΦΟΡΟ ΜΕΓΑΛΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ.

Από τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, όπως αυτή προσδιορίσθηκε με την διαδικασία που περιγράφεται στο κεφάλαιο «προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων», αφαιρούνται τα ενυπόθηκα χρέη σε ακίνητα του φορολογουμένου, αρκεί να συντρέχουν αθροιστικά γι’ αυτά οι πιο κάτω προϋποθέσεις:

1^ο Να υπάρχουν κατά την 1^η Ιανουαρίου του έτους της φορολογίας. Αφαιρείται μόνο το ποσό του χρέους που οφείλεται κατά την ημερομηνία αυτή. Οι τόκοι των δανείων αυτών δεν αφαιρούνται.

Παράδειγμα: Στις 31 Δεκεμβρίου 2005 ο υπόχρεος οφείλει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων ποσό 105.000 € ενυπόθηκο δάνειο για ανέγερση οικοδομής. Το ποσό επιμερίζεται σε 100.000 € κεφάλαιο και 5.000 € τόκους. Από την φορολογητέα αξία θα εκπέσει το ποσό των 100.000 €, στη δήλωση Φ.Μ.Α.Π. του 2006.

2^ο Να προέρχονται από δάνεια που χορηγήθηκαν, από το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο ή από το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων ή από Τράπεζες.

Ο νόμος δεν κάνει καμιά διάκριση όσον αφορά τις Τράπεζες και συνεπώς, τα χρέη μπορεί να προέρχονται από δάνεια που χορηγήθηκαν από οποιαδήποτε Τράπεζα, είτε ημεδαπή, είτε αλλοδαπή. Αν τα χρέη προέρχονται από δάνεια που χορηγήθηκαν από οποιοδήποτε άλλο νομικό πρόσωπο ή ιδιώτη, δεν αφαιρούνται, έστω και αν αυτά είναι ασφαλισμένα με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης.

3^ο Να χρησιμοποιήθηκαν αποδεδειγμένα, για την ανέγερση, επέκταση ή την επισκευή κτισμάτων που ανήκουν στον υπόχρεο σε φόρο. Αν δεν χρησιμοποιήθηκαν για το σκοπό αυτό (χρησιμοποιήθηκαν π.χ. για αγορά ακινήτου), δεν αφαιρούνται.

Ο νόμος ρητά ορίζει ότι το κεφάλαιο του δανείου εκπίπτει από τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας του υποχρέου (αξία που φορολογείται και αξία που απαλλάσσεται, δηλ στήλη 24 και στήλη 25). Γι’ αυτό στους οικείους κωδικούς της έκπτωσης χρεών από δάνεια της πρώτης σελίδας της δήλωσης Φ.Μ.Α.Π., αναγράφεται το ποσό που αντιστοιχεί στην φορολογητέα αξία και όχι στο σύνολο της αξίας της ακίνητης περιουσίας του φορολογουμένου.

Παράδειγμα: Ο κ. Α έχει σύνολο αξίας ακίνητης περιουσίας 1.000.000,00 ευρώ. Από αυτήν 700.000,00 ευρώ είναι φορολογητέα και 300.000,00 ευρώ απαλλασσόμενα, ως κληρονομιαία. Ο κ. Α έχει πάρει ενυπόθηκο δάνειο για την επισκευή ακινήτων του. Το υπόλοιπο κεφάλαιο του δανείου την 31-12-2005 ήταν 500.000,00 ευρώ. Στη δήλωση Φ.Μ.Α.Π. έτους 2006 στον κωδικό 331 θα συμπληρωθεί από τον υπόχρεο το ποσό των 350.000,00 ευρώ και όχι των 500.000,00 ευρώ.

ΑΦΟΡΟΛΟΓΗΤΑ ΠΟΣΑ

* Αν ο ένας από τους συζύγους, έχει ακίνητη περιουσία μεγαλύτερη από το αφορολόγητο όριο και ο άλλος σύζυγος έχει μικρότερη ή δεν έχει καθόλου περιουσία, η απαλλαγή παρέχεται μέχρι τη συμπλήρωση των δύο αφορολόγητων ορίων.

** Τα αφορολόγητα ποσά των ανήλικων τέκνων αφαιρούνται κατά ίσα μέρη από του δύο γονείς.

Εφόσον και οι δύο γονείς (σε περίπτωση διαζυγίου) ασκούν τη γονική μέριμνα, τα αφορολόγητα ποσά  αφαιρούνται και από τους δύο κατά 50% (από καθέναν από αυτούς).