ΤΟΚΟΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΥ ΔΑΝΕΙΟΥ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ & ΕΜΦΑΝΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΑ ΠΑΓΙΑ (Β ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ)

[ankaima]

ΚΑΛΗΜΕΡΑ

(ελπιζω να ειμαι στη σωστη ενοτητα)

πελατης με Β ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ βιβλια (το τονιζω) (φροντηστηριο αγγλικων)

ψαχνει εξοδααααα

οποτε σκεφτηκε να παρει ενα επαγγελματικο δανειο για αγορα νεου ιδιοκτητου ακινητου (επεκταση)

το προβλημα που θετω ειναι το εξης

ο υπαλληλος της τραπεζας του ειπε οτι μπορει να βαλει τους τοκους στα εξοδα (συμφωνω και εγω εδω)

ΧΩΡΙΣ ΝΑ ΠΕΡΑΣΕΙ ΟΜΩΣ ΤΟ ΚΤΙΡΙΟ ΣΤΑ ΠΑΓΙΑ

του ειπε οτι ειδικα για τα κτιρια υπαρχει διαταγη που το οριζει (υπαρχει κατι τετοιο???)

μπορει να κανει κατι τετοιο ειδικα με τα κτίρια???

Το ρωτω γιατι ο εν λογω πελατης σκεφτεται σε 3 χρονια να παρει συνταξη

Οποτε δεν θελω να του βαλω στα παγια ένα κτιριο αξιας κατι χιλιαδων ευρω και μετα να του κανω αυτοπαραδοση το κτιριο (η εκει στηριζεται ο τραπεζικος ότι δεν υπαρχει αυτοπαραδοση κτιριων???)

(δεν με πειραζει τοσο πολύ προσωπικα το θεμα των αποσβεσων – επιπλεον εξοδα)

[a.a.]

Εκπτωση τόκων δανείου επιχείρησης

1014005/248/Α0012/ΠΟΛ.1039/8.2.2001

Σας κοινοποιούμε την υπ' αριθ. 678/2000 γνωμοδότηση του ΝΣΚ σχετικά με το πιο πάνω θέμα, η οποία έγινε αποδεκτή από τον Υφυπουργό Οικονομικών, για την εφαρμογή της στις σχετικές περιπτώσεις.

Με τη γνωμοδότηση αυτή έγινε δεκτό ότι οι τόκοι δανείου για αγορά ακινήτου:

α) Δεν εκπίπτουν από το εισόδημα επιχείρησης με αποκλειστική δραστηριότητα την εκμίσθωση ακινήτων, δεδομένου ότι το εισόδημά της υπάγεται στην Α' κατηγορία (από ακίνητα).

β) Εκπίπτουν μόνο από το εισόδημα Δ' κατηγορίας (από εμπορικές επιχειρήσεις), αν η επιχείρηση είναι μικτή και αποκτά συγχρόνως εισόδημα από οικοδομές και εμπορικές επιχειρήσεις.

γ) Οσα αναφέρονται πιο πάνω στις περ. α' και β' ισχύουν ανεξάρτητα αν το αγοραζόμενο ακίνητο πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για τις ανάγκες των ίδιων των επιχειρήσεων.

Αρ. γνωμ.: 678/2000

Περίληψη ερωτήματος: Ερωτάται εάν είναι δυνατή η έκπτωση των τόκων δανείου, το οποίο ελήφθη από επιχείρηση για την απόκτηση ακινήτου, στην περίπτωση που η επιχείρηση αυτή έχει:

α) ως μοναδική δραστηριότητα την εκμίσθωση ακινήτων και

β) στην περίπτωση που έχει εισοδήματα και εξ ετέρων πηγών.

Ι. Παράθεση του ερωτήματος

Με το ως άνω αναφερόμενο ερώτημα ερωτάται αν οι δεδουλευμένοι τόκοι δανείου για την αγορά ακινήτου που εξυπηρετεί τις ανάγκες της επιχείρησης (ατομική, εταιρική ή λοιπά νομικά πρόσωπα της παρ. 4 του άρθρου 2 του Ν.2238/1994), τα συμβολαιογραφικά έξοδα και κάθε δαπάνη του άρθρου 31 του Ν.2238/1994 εκπίπτουν από το ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα ή από το ακαθάριστο εισόδημα από εμπορική δραστηριότητα σε περίπτωση λογιστικού προσδιορισμού των κερδών της, όταν η επιχείρηση αποκτά:

α) εισόδημα μόνο Α' κατηγορίας (από ακίνητα),

β) εκτός από εισόδημα Α' κατηγορίας και εισοδήματα άλλων κατηγοριών (μικτή επιχείρηση) και γ) αν τα ακίνητα αυτά τα χρησιμοποιεί για τις ανάγκες της (π.χ. γραφεία της επιχείρησης).

Επί των ανωτέρω τιθεμένων ερωτημάτων, εισηγούμαι τα ακόλουθα:

ΙΙ. Παράθεση των εφαρμοστέων διατάξεων

Από τις διατάξεις του Ν.2238/1994 "περί φορολογίας εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων" προβλέπονται τα ακόλουθα:

Αρθρο 20

Εισόδημα και απόκτησή του

"1. Εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προκύπτει κάθε οικονομικό ή κατά περίπτωση γεωργικό έτος, είτε από εκμίσθωση ή επίταξη ή έμμεσα από ιδιοκατοίκηση ή ιδιοχρησιμοποίηση ή από παραχώρηση της χρήσης σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα, μιας ή περισσότερων οικοδομών είτε από εκμίσθωση γαιών. Το εισόδημα αυτό αποκτάται από κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, καθώς και από πρόσωπο στο οποίο έχει μεταβιβασθεί, με οριστικό συμβόλαιο, το δικαίωμα ενάσκησης επικαρπίας, κατά περίπτωση. Επίσης εισόδημα από ακίνητα θεωρείται και το δικαίωμα που αποκτάται από τον κύριο του εδάφους προκειμένου για οικοδομές που έχουν ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου ή αν πρόκειται για επιφάνειες και εμφυτεύσεις που διατηρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 58 και 59 του Α.Ν.2783/1941 (ΦΕΚ 29/Α')."

Αρθρο 23

Καθαρό εισόδημα

"1. Από το κατά το προηγούμενο άρθρο ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα εκπίπτουν:

α) Για οικοδομές οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, οικοτροφεία, σχολεία, φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων ή θεάτρων, ξενοδοχεία, κλινικές και σανατόρια ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%) για αποσβέσεις και ποσοστό μέχρι δεκαπέντε τοις εκατό (15%) για τα ασφάλιστρα κατά του κινδύνου πυρκαγιάς ή άλλων κινδύνων, για έξοδα επισκευής και συντήρησης, καθώς και για την αμοιβή δικηγόρου για δίκες σε διαφορές απόδοσης μισθίου ή καθορισμού μισθώματος. Αν οι δαπάνες αυτές αφορούν κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου, επιμερίζονται, αναλόγως, στους συνιδιοκτήτες του."

Εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις

Αρθρο 28

Εννοια και απόκτηση του εισοδήματος

"1. Εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις είναι το κέρδος που αποκτάται από ατομική ή εταιρική επιχείρηση εμπορική, βιομηχανική ή βιοτεχνική ή από την άσκηση οποιουδήποτε κερδοσκοπικού επαγγέλματος, το οποίο δεν υπάγεται στα ελευθέρια επαγγέλματα που αναφέρονται στο άρθρο 48.

2. Επιχείρηση αποτελεί και μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους, καθώς και η πώληση μέσα σε δύο (2) χρόνια από την απόκτηση εξ επαχθούς αιτίας εδαφικών εκτάσεων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και έχουν μεγάλη αξία."

Αρθρο 31

Λογιστικός προσδιορισμός του καθαρού εισοδήματος

"1. Το καθαρό εισόδημα των επιχειρήσεων, που τηρούν επαρκή και ακριβή βιβλία και στοιχεία τρίτης κατηγορίας του Κώδικα Βιβλίων και Στοιχείων, καθώς και των επιχειρήσεων που τηρούν επαρκή και ακριβή βιβλία και στοιχεία δεύτερης κατηγορίας του Κώδικα Βιβλίων και Στοιχείων, εφόσον αυτές παρέχουν αποκλειστικά υπηρεσίες και στερούνται αξιόλογων αποθεμάτων κατά τη λήξη της διαχειριστικής περιόδου, εξευρίσκεται λογιστικώς με έκπτωση από τα ακαθάριστα έσοδα, όπως αυτά ορίζονται στο προηγούμενο άρθρο, των ακόλουθων εξόδων:

α)... β)... γ)...

δ) Των δεδουλευμένων κάθε είδους τόκων δανείων ή πιστώσεων, γενικά, της επιχείρησης. Εξαιρούνται οι τόκοι υπερημερίας λόγω οφειλής φόρων, τελών, εισφορών και προστίμων προς το Δημόσιο ή άλλα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου."

ΙΙΙ. Θέση της γνωμοδότησης

α) Επί του πρώτου ερωτήματος

Κατά την πάγια νομολογία, το εισόδημα εμπορικής επιχείρησης η οποία έχει ως μοναδικό αντικείμενο την εκμίσθωση οικοδομών, δεν φορολογείται ως εισόδημα Δ' κατηγορίας (ήτοι ως προερχόμενο από εμπορικές επιχειρήσεις), αλλά ως εισόδημα Α' κατηγορίας (ήτοι ως προερχόμενο από οικοδομές) (Σ.τ.Ε.78/1981).

Εξάλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 23 του Ν.2238/1994 προκύπτει ότι για την εξεύρεση του καθαρού εισοδήματος από οικοδομές αφαιρούνται οι περιοριστικά αναφερόμενες δαπάνες του άρθρου αυτού, στις οποίες δεν συμπεριλαμβάνονται οι δαπάνες για την καταβολή των δεδουλευμένων τόκων δανείων, ούτε τα συμβολαιογραφικά έξοδα.

Κατά συνέπεια, οι εν λόγω δαπάνες δεν δύναται να εκπέσουν από τα ακαθάριστα έσοδα του εισοδήματος εξ οικοδομών, σε κάθε περίπτωση.

β) Επί του δεύτερου ερωτήματος

Είναι προφανές ότι το ερώτημα αυτό δεν τίθεται με την απαιτούμενη σαφήνεια, δεδομένου ότι δεν εξειδικεύεται σε ποια κατηγορία εισοδήματος ανήκει ο έτερος κλάδος της μικτής επιχείρησης. Εν πάση περιπτώσει, θα εξεταστεί η περίπτωση κατά την οποία ο έτερος κλάδος της επιχείρησης κτάται εισόδημα εξ εμπορικών επιχειρήσεων λογιστικά προσδιοριζόμενο.

Οπως προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 31, παρ. 1δ' του Ν.2238/1994, το καθαρό εισόδημα των εμπορικών επιχειρήσεων εξευρίσκεται μετά την αφαίρεση από το ακαθάριστο εισόδημα των δεδουλευμένων κάθε είδους τόκων δανείων των επιχειρήσεων αυτών. Συνεπώς, στην περίπτωση επιχείρησης η οποία κτάται εισόδημα συγχρόνως από οικοδομές και από εμπορικές επιχειρήσεις, οι πιο πάνω τόκοι δύνανται να εκπέσουν μόνο από το εισόδημα της Δ' κατηγορίας της μικτής επιχείρησης και φυσικά εφόσον τα σχετικά δάνεια έχουν ληφθεί για την αγορά ακινήτου το οποίο θα εξυπηρετήσει δραστηριότητα αυτής, εκ των αναφερομένων στο άρθρο 28 του Ν.2238/1994, ήτοι δραστηριότητα που παράγει εισόδημα Δ' κατηγορίας (βλ. Σ.τ.Ε.2988/1988, Δ.Φ.Ν. 1989 - 905).

Ως προς τα συμβολαιογραφικά έξοδα για την απόκτηση του ακινήτου, στις διατάξεις του άρθρου 31 του Ν.2238/1994 δεν υφίσταται νομοθετική πρόβλεψη περί έκπτωσης αυτών και συνεπώς τα εν λόγω έξοδα δεν μπορούν να θεωρηθούν εκπεστέα.

Στο σημείο αυτό διευκρινίζεται ότι, κατά τη νομολογία του Σ.τ.Ε., το εισόδημα που αποκτά εμπορική επιχείρηση από την παραχώρηση ακινήτου σε τρίτους μετά των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, αποτελεί εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις, αν οι συμβαλλόμενοι προεχόντως απέβλεψαν στη χρήση των εν λόγω εγκαταστάσεων (Σ.τ.Ε.3301/1983).

γ) Επί του τρίτου ερωτήματος

Τέλος, επί του τρίτου ερωτήματος ισχύουν όσα αναπτύχθηκαν παραπάνω υπό στοιχεία α' και β', δεδομένου ότι η φορολογική αντιμετώπιση των αναφερθέντων τόκων δεν παραλλάσσει στην περίπτωση που τα ακίνητα της επιχείρησης χρησιμοποιούνται για τις ανάγκες της (π.χ. ως γραφεία της), δεδομένου ότι οι οικείες διατάξεις δεν προβαίνουν σε σχετική διάκριση ανάλογα προς τη χρήση του αγοραζόμενου ακινήτου.

Συνεπώς, στα τεθέντα ερωτήματα το ΝΣΚ γνωμοδότησε σύμφωνα με όσα αναλυτικά εκτίθενται ανωτέρω.

Εκπτωση τόκων δανείου επιχείρησης

1024463/10195/Β0012/ΠΟΛ.1058/7.3.2001

Σε συνέχεια της ΔΥΟ 1014005/248/Α0012/ΠΟΛ.1039/8.2.2001, με την οποία κοινοποιήθηκε η υπ’ αριθ. 678/2000 γνωμοδότηση του ΝΣΚ, διευκρινίζεται προς άρση κάθε αμφιβολίας ότι τα αναφερόμενα σ’ αυτή δεν έχουν εφαρμογή για τα νομικά πρόσωπα της παρ. 1 του άρθρου 101 του Ν.2238/1994 (Α.Ε., Ε.Π.Ε., συνεταιρισμοί, υποκαταστήματα αλλοδαπών επιχειρήσεων, δημόσιες, δημοτικές και κοινοτικές επιχειρήσεις), καθόσον αυτό αναφέρεται ρητά και στο κείμενο της γνωμοδότησης, ότι δηλαδή αφορά μόνο στις ατομικές επιχειρήσεις και τα νομικά πρόσωπα της παρ. 4 του άρθρου 2 του ίδιου νόμου (Ο.Ε., Ε.Ε., κοινωνίες αστικού δικαίου κ.λπ.).

[ankaima]

ΔΗΛΑΔΗ

οπως πρωτοειπα οι τοκοι πανε στα εξοδα (σε αυτο ειμαι συμφωνος)

αυτο που λεει η γνωματευση ειναι

ανεξάρτητα αν το αγοραζόμενο ακίνητο πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για τις ανάγκες των ίδιων των επιχειρήσεων

αρα καλα τα λεει ο τραπεζικος

επαγγελματικο δανειο -

τοκοι στα εξοδα

και στα παγια ΤΙΠΟΤΕ!!!!

(δεν θα πρεπει σε ξεχωριστη στηλη να φανει τουλαχιστον το δανειο?? μιλαμε για 130.000,00 ευρω)

[dhatzi]

ΔΗΛΑΔΗ

οπως πρωτοειπα οι τοκοι πανε στα εξοδα (σε αυτο ειμαι συμφωνος)

αυτο που λεει η γνωματευση ειναι

ανεξάρτητα αν το αγοραζόμενο ακίνητο πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για τις ανάγκες των ίδιων των επιχειρήσεων

αρα καλα τα λεει ο τραπεζικος

επαγγελματικο δανειο -

τοκοι στα εξοδα

και στα παγια ΤΙΠΟΤΕ!!!!

(δεν θα πρεπει σε ξεχωριστη στηλη να φανει τουλαχιστον το δανειο?? μιλαμε για 130.000,00 ευρω)

Σχετική είναι και η ΠΟΛ 1139/1992 η οποία έκανε δεκτή την 274/1992 γνωμοδότηση του ΝΣΚ, σύμφωνα

με την οποία, αν το δάνειο συνάφθηκε απο επιχείρηση , είναι δυνατή η έκπτωση των δεδουλευμένων τόκων

απο τα ακαθάριστα έσοδά αυτής (κατ'εφαρμογή του άρθρ 31 του ΚΦΕ -$ 1 περ.δ) εφ'όσον υπάρχει δυνατότητα

λογιστικού προσδιορισμού των αποτελεσμάτων.

Στην περίπτωση αυτή στερείται ενδιαφέροντος η αδυναμία άμεσης ιδιοχρησιμοποίησης του αγορασθέντος

ακινήτου.

(Απο Αντωνόπουλο-Κατούδη Φορ.Εισ/τος-Θέμα 31,238-σελ.1136 τόμος γ-έκδοση 2006)

Αναφορικά με το δάνειο, θα εμφανισθεί υποχρεωτικά σε ξεχωριστή στήλη στα έσοδα

(όπου θα παρακολοθούνται και οι καταβολές κεφαλαίου για την αποπληρωμή του) και στα έξοδα

οι τόκοι που καταβλήθησαν.

[Toli]

Παρακαλώ, ζητώ τη βοήθειά σας: Ένας πήρε δάνειο άτοκο απο ...... δέν πλήρωσε τις εξής πέντε τελευταίες δόσεις: α)44,02 euro που έπρεπε να καταβληθούν την 1/4/2012, β)44,02 euro που έπρεπε να καταβληθούν την 1/10/2012, γ) 44,02 euro  που έπρεπε να καταβληθούν την 1/4/2013, δ) 44,02 euro που έπρεπε να καταβληθούν την 1/10/2013,

ε) 14,67 euro που έπρεπε να καταβληθούν την 1/4/2014. Το σύνολο των πέντε αυτών δόσεων είναι: =190,75 euro

 

Κατά ένα υπολογισμό έχουμε: .

ΛΗΞΙΠΡΟΘΕΣΜΕΣ ΟΦΕΙΛΕΣ:

Κεφάλαιο.:..............457,58

Τόκοι:..........................0,00

Τόκοι.Υπερημερίας:187,03

Σύνολο:.....................644,61

  

Θά ήθελα να ακούσω και κάποια άλλη εκδοχή-υπολογισμό, ...μεγάλο το βλέπω το νούμερο αυτό!!

 

                                                       ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ εκ των προτέρων

                                                                "Toli"

                                                           υπογραφή