Προς το περιεχόμενο
  • 0

φορολογία οικοδομικης επιχείρησης για ακίνητα με άδεια μετά την 1/1/2006


giapras

Ερώτηση

Στις πωλήσεις ακινήτων απο 1/1/2014 των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε απο 1/1/2006 και αποπερατώθηκε εως 31/12/2013 ,για τον προσδιορισμό του λογιστικού αποτελέσματος,λαμβανονται υπόψιν οι δαπάνες που καταχωρήθηκαν στο βιβλιο κοστολογιου και αφορούν τα πωληθέντα ακινητα ανεξάρτητα αν καταχωρήθηκαν σε προηγούμενο έτος.

Πρακτικά τώρα....Πούλησα ακίνητο το 2014 και  έξοδα το  2014 έχω κάνει ελάχιστα γιατί τα έκανα τα προηγουμενα χρόνια.Οπότε καταχωρώ 31/12/2014 σαν δαπάνη απο το βιβλιο κοστολογιου καθαρη αξια +δαπανες χωρις φπα /χιλιοστα συμμετοχής ακινήτου στο οικόπεδο για να εκτιμήσω τι έξοδα έκανα για το ακίνητο αυτό  όλα τα χρόνια??αν ναι με τι παραστατικό θα το καταχωρήσω?

ευχαριστω εκ των προτέρων/.....

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

24 απαντήσεις σε αυτή την ερώτηση

Προτεινόμενες αναρτήσεις

  • 0

Μάλλον εξωλογιστικά τον βλέπω τον υπολογισμό. με κατανομή των κοινων δαπανών βάση του κόστους του ακινητού στο συνολικό κόστος ? λέω τώρα.

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Στις πωλήσεις ακινήτων απο 1/1/2014 των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε απο 1/1/2006 και αποπερατώθηκε εως 31/12/2013 ,για τον προσδιορισμό του λογιστικού αποτελέσματος,λαμβανονται υπόψιν οι δαπάνες που καταχωρήθηκαν στο βιβλιο κοστολογιου και αφορούν τα πωληθέντα ακινητα ανεξάρτητα αν καταχωρήθηκαν σε προηγούμενο έτος.

Πρακτικά τώρα....Πούλησα ακίνητο το 2014 και  έξοδα το  2014 έχω κάνει ελάχιστα γιατί τα έκανα τα προηγουμενα χρόνια.Οπότε καταχωρώ 31/12/2014 σαν δαπάνη απο το βιβλιο κοστολογιου καθαρη αξια +δαπανες χωρις φπα /χιλιοστα συμμετοχής ακινήτου στο οικόπεδο για να εκτιμήσω τι έξοδα έκανα για το ακίνητο αυτό  όλα τα χρόνια??αν ναι με τι παραστατικό θα το καταχωρήσω?

ευχαριστω εκ των προτέρων/.....

Από το βιβλίο κοστολογίου οικοδομών, προκύπτει το συνολικό κόστος της οικοδομής και εφόσον κατά την 31/12/2013 τα διαμερίσματα ήταν όλα έτοιμα, κατανέμουμε με βάσει τα χιλιοστά το συνολικό κόστος της 31/12/13 σε κάθε διαμέρισμα. Το κόστος των μενόντων διαμερισμάτων, αποτελεί το αρχικό απόθεμα της 01/01/2014.

Ακολούθως, το κόστος του έτους 2014, όπως προκύπτει από το βιβλίο κοστολογίου, κατανέμεται στα πωληθέντα του έτους 2014 και στα μένοντα διαμερίσματα κατά την 31/12/2014 και κατ' αυτό τον τρόπο προκύπτει το τελικό απόθεμα της 31/12/2014.

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Εαν εχουν αφησει αερα παιζει καποιο ρολο? Ως προς το κοστος πωληθεντων εννοω. Αν εχω δλδ 100.000 στο κοστολογιου και εχω μια ιδιοκτησια 200 χιλιοστα, ο υπολογισμος γινεται 100.000*200/1.000 ή 100.000*200/900 (αν ο αερας ειναι εστω 10%)?
 

Επισης αν εχουμε οικοδομη σε εξελιξη και πουλησουμε ημιτελη ιδιοκτησια πως υπολογιζουμε κοστος πωληθεντων? Με τον ιδιο τροπο ή θα παει εξωλογιστικα?

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Στην συγκεκριμμένη περίπτωση  εάν υπάρχουν κάποια διαμερίσματα που επωλήθησαν ως πρώτη κατοικία ,

χωρίς ΦΠΑ πριν 01/01/2014, το ΦΠΑ που αντιστοιχεί σε αυτά και με PRORATA έχει μεταφερθεί στα έξοδα,

θα λάβει μέρος στον λογιστικό προσδιορισμό του κέρδους και πως;

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Στην συγκεκριμμένη περίπτωση  εάν υπάρχουν κάποια διαμερίσματα που επωλήθησαν ως πρώτη κατοικία ,

χωρίς ΦΠΑ πριν 01/01/2014, το ΦΠΑ που αντιστοιχεί σε αυτά και με PRORATA έχει μεταφερθεί στα έξοδα,

θα λάβει μέρος στον λογιστικό προσδιορισμό του κέρδους και πως;

 

κάποια ιδέα;

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Η εταιρεία μπορεί να έχει η οχι και άλλες δραστηριότητες,άρα το φπα που θα πάει ως δαπάνη γιατί να μην μπορεί να εκπέσει απο τα έσοδα της?

Ο συμψηφισμός του Φ.Π.Α. ή στην περίπτωση Α’ κατοικίας,ο φόρος που λογίζεται ως δαπάνη και δεν συμψηφίζεται, είναι συνάρτηση αυτού.

 

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

αν κατάλαβα καλά,έτσι όπως τα γράφεις.

 

 

από τα προηγούμενα χρόνια δηλ. μέχρι 31/12/2013 μεταφέρεις  μόνο το κόστος κατασκευής.

 

 από 01/01/2014  ότι επιπλέον κόστος έκανες και όλα τα γενικά έξοδα για να προσδιορίσεις αποτέλεσμα. 

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Εαν εχουν αφησει αερα παιζει καποιο ρολο? Ως προς το κοστος πωληθεντων εννοω. Αν εχω δλδ 100.000 στο κοστολογιου και εχω μια ιδιοκτησια 200 χιλιοστα, ο υπολογισμος γινεται 100.000*200/1.000 ή 100.000*200/900 (αν ο αερας ειναι εστω 10%)?

 

Επισης αν εχουμε οικοδομη σε εξελιξη και πουλησουμε ημιτελη ιδιοκτησια πως υπολογιζουμε κοστος πωληθεντων? Με τον ιδιο τροπο ή θα παει εξωλογιστικα?

Καμια ιδεα??

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Κ εγω αυτης της αποψης ειμαι. Αλλα αλλοι συναδελφοι επιμενουν οτι στα 1.000 παλι επιμεριζω γιατι μιλαμε για αποθεματα. Πολυ εχω μπερδευτει και το Υπουργειο καμια ΠΟΛ κ καμια απαντηση στην επιστολη της ΕΦΕΕΘ. Που να προλαβουν θα μου πεις!!
 

Εχεις καμια ιδεα για την πωληση των ημιτελων? Αν θα πανε εξωλογιστικα η οχι?

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

κάτσε γιατί μπερδεύτηκα και εγώ.

 

έστω ότι έχω,

 

200

200

200

200

190

  10

    

1.000

 

αφαιρώ το 10 και έχω

 

200 χ1.000/990 = 202,02

190χ1.000/990=   191,92

 

202,02 χ4 = 808,08+191,92 = 1.000

 

 

τα ημιτελή λογιστικά πάνε από ότι έχω καταλάβει.  αλλά αν πωληθεί στα χτισίματα και έχει ενσωματώσει το 30% του κόστους κανονικά αυτό θα πάρουμε και ως έσοδο δηλ. το 30% του τιμήματος για φέτος.

 

δεν είχα τέτοια περίπτωση και ΔΕΝ το έχω επιβεβαιώσει.

 

το λογικό είναι αυτό που λέω ,αλλά...

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

αρθρο 72

Όσον αφορά στον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος των οικοδομικών επιχειρήσεων, για ακίνητα για τα οποία η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί πριν από την 1.1.2006, εξακολουθούν να έχουν εφαρμογή, σύμφωνα με την παρ. 24 του άρθρου 72 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του ν.2238/1994. Επομένως, σε περίπτωση πώλησης ημιτελών οικοδομών στα φορολογικά έτη που αρχίζουν μετά την 1.1.2014 και η άδεια οικοδομής είχε εκδοθεί πριν την 1.1.2006, θα εξακολουθήσουν να έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της παρ. 12 του άρθρου 105 του ν. 2238/1994, δηλαδή τα κέρδη θα προσδιορίζονται τεκμαρτά (άρθρο 34 του ν. 2238/1994) και θα συμπεριλαμβάνονται στις υποβαλλόμενες δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος των ετών που διαρκεί η ανέγερση της οικοδομής. Περαιτέρω, στο φορολογικό έτος μέσα στο οποίο ολοκληρώνεται η οικοδομή, θα υποβάλλεται η οικεία δήλωση φορολογίας εισοδήματος, με την οποία πλέον θα δηλώνεται το τελικό λογιστικό αποτέλεσμα. Από τον προκύπτοντα με βάση την υπόψη δήλωση φόρο εισοδήματος, θα εκπίπτει ο φόρος που έχει ήδη καταβληθεί με βάση τις προηγούμενες δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος και ο οποίος αντιστοιχεί στα τεκμαρτά κέρδη της οικοδομής της οποίας ολοκληρώθηκε η ανέγερση. 

Επίσης

(α) Στην περίπτωση που μεταβιβαστεί ακίνητο ημιτελές, χωρίς να ισχύει το τεκμήριο αποπερατωμένου ακινήτου, η επιχείρηση θα πρέπει να υποβάλει μέχρι του σημείου αυτού προσωρινό απολογιστικό κόστος (σχετ. ΠΟΛ.1049/07). 

 

Επι πλέον.

Έστω ότι έχουμε οικόπεδο 500 τ.μ. και με συντελεστή δόμησης 2, οπότε είναι δυνατή η ανέγερση οικοδομής 1000 τ.μ. Έστω ότι κατά τη σύσταση παρακρατούνται 100 χιλιοστά αντιστοιχίας οικοπέδου για μελλοντική δόμηση, σε περίπτωση αύξησης του συντελεστή. Έστω, τέλος, ότι την οικοδομή αποτελούν 10 ιδιοκτησίες και η κάθε μία από αυτές έχει 90/οοο οικοπέδου. Το κόστος της οικοδομής θα κατανεμηθεί στις ιδιοκτησίες με βάση τη συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στο συνολικό κόστος δηλαδή σε 90/900 στην κάθε μία.

 

Όταν ανεγείρεται, λοιπόν, οικοδομή με το σύστημα της αντιπαροχής το κόστος το οποίο επωμίζεται ο κατασκευαστής για την κατασκευή του συνόλου της οικοδομής καταβάλλεται από αυτόν προκειμένου να πραγματοποιηθεί η κατασκευή (και η απόκτηση από αυτόν) των ιδιοκτησιών που του αντιστοιχούν με βάση τη συμφωνία του με τον οικοπεδούχο. Συνεπώς, το προϋπολογιστικό κόστος που υπολογίζεται σύμφωνα με τα ανωτέρω θα πρέπει να κατανεμηθεί μόνο στις ιδιοκτησίες που θα περιέλθουν στον κατασκευαστή.

 

Αρα η οικοδομή με άδεια απο 01/01/2006 ,θεωρείται πλέον απο 01/01/2014 ,καθαρά προϊόν,έτσι οτι ισχύει για την πώληση ημιτελών η ετοίμων προϊόντων ,ισχύει και εδώ.

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

το πρόβλημα με τα ημιτελή εδώ είναι το εξής.

 

πουλάμε διαμέρισμα στο στάδιο χτισιμάτων , με  αξία (πώλησης αποπερατωμένου)  100 χιλ.

 

θεωρούμε ότι είναι ένα και μοναδικό.

 

προυπολογιστκό κόστος 80 και έχει ενσωματώσει  30 την στιγμή που γίνεται η πώληση..

 

λογιστικό αποτέλεσμα σήμερα 100-30 =70.

 

το επόμενο έτος  έσοδα 0 -κόστος πχ.50 = ζημιές 50 ευρώ.

 

δεν υπάρχει δυνατότητα συμψηφισμού ,γιατί ήταν μοναδικό ή από τα τελευταία.

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Καταρχην ευχαριστω πολυ για τις απαντησεις σας. Οντως Proakis ακριβως αυτο το προβλημα εχω με εναν πελατη μου. Υπαρχει μια και μοναδικη ιδιοκτησια η οποια πουληθηκε το 2014 και η οικοδομη θα κλεισει τωρα το 2015. Πως να της συμπεριφερθω? κανονικα με τις απογραφες και το 2015 που θα κλεισω να μηδενισω την απογραφη ληξης? 
 

Γενικα με τα ημιτελη υπαρχουν παρα πολλες αποριες και κενα.

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

κάτσε γιατί μπερδεύτηκα και εγώ.

 

έστω ότι έχω,

 

200

200

200

200

190

  10

    

1.000

 

αφαιρώ το 10 και έχω

 

200 χ1.000/990 = 202,02

190χ1.000/990=   191,92

 

202,02 χ4 = 808,08+191,92 = 1.000

 

 

τα ημιτελή λογιστικά πάνε από ότι έχω καταλάβει.  αλλά αν πωληθεί στα χτισίματα και έχει ενσωματώσει το 30% του κόστους κανονικά αυτό θα πάρουμε και ως έσοδο δηλ. το 30% του τιμήματος για φέτος.

 

δεν είχα τέτοια περίπτωση και ΔΕΝ το έχω επιβεβαιώσει.

 

το λογικό είναι αυτό που λέω ,αλλά...

Να σου πω που μπερδυεομαι με τον αερα και τα χιλιοστα. Εστω οτι το κοστολογιου μου εχει 100.000. Εχω μια απουλητη ιδιοκτησια 100χλ την οποια θα βαλω ως απογραφη εναρξης. Κ αερα 10%. Τα ποσα μου θα εχουν ως εξης:

200.000*100/1.000 = 20.000 ή

 

200.000*100/900 = 22.222,22

 

Ποιο απο τα 2 ποσα ειναι το σωστο? Το πρωτο ή το δευτερο (το απολογιστικο δλδ) ?

 

Οσο για τις πωλησεις ημιτελων ειτε το 2014 ειτε προηγουμενα ετη ακρη δε βγαζω!!

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Απογραφή την 31/12/2014 θα κάνουμε μόνο στα ακίνητα με άδεια απο 01/01/2006 και μετά?  ή και στα παλιά (χωρις φπα ακίνητα)?

Σε οικοδομική με β' κατηγορίας βιβλία.

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Να σου πω που μπερδυεομαι με τον αερα και τα χιλιοστα. Εστω οτι το κοστολογιου μου εχει 100.000. Εχω μια απουλητη ιδιοκτησια 100χλ την οποια θα βαλω ως απογραφη εναρξης. Κ αερα 10%. Τα ποσα μου θα εχουν ως εξης:

200.000*100/1.000 = 20.000 ή

 

200.000*100/900 = 22.222,22

 

Ποιο απο τα 2 ποσα ειναι το σωστο? Το πρωτο ή το δευτερο (το απολογιστικο δλδ) ?

 

Οσο για τις πωλησεις ημιτελων ειτε το 2014 ειτε προηγουμενα ετη ακρη δε βγαζω!!

Καμια ιδεα??

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Καμια ιδεα??

 

100/900 X κόστος.

 

ημιτελή προηγουμένων ετών με απλογραφικά ,τελείωσες φορολογήθηκες τεκμαρτά .

 

ημιτελή 2014 ,αυτό που έγραψες με τον  κ.Σειμένη είναι καλό.   απλά μπορεί να έχεις τεκμαρτά κέρδη και πραγματικές ζημιές (τα γενικά έξοδα) στην ίδια χρήση.

 

όταν ολοκληρωθεί κάνεις την "εκκαθάριση" φορολογίας και τον συμψηφισμό φόρου.

 

ή αυτό που έγραψα παραπάνω με κατανομή του εσόδου.

 

αλλά για να το γράφει ο κ.Σειμένης ,μάλλον η θέση της διοίκησης είναι αυτή.   (αυτό επιβεβαίωσε)

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

  • 0

Από το βιβλίο κοστολογίου οικοδομών, προκύπτει το συνολικό κόστος της οικοδομής και εφόσον κατά την 31/12/2013 τα διαμερίσματα ήταν όλα έτοιμα, κατανέμουμε με βάσει τα χιλιοστά το συνολικό κόστος της 31/12/13 σε κάθε διαμέρισμα. Το κόστος των μενόντων διαμερισμάτων, αποτελεί το αρχικό απόθεμα της 01/01/2014.

Ακολούθως, το κόστος του έτους 2014, όπως προκύπτει από το βιβλίο κοστολογίου, κατανέμεται στα πωληθέντα του έτους 2014 και στα μένοντα διαμερίσματα κατά την 31/12/2014 και κατ' αυτό τον τρόπο προκύπτει το τελικό απόθεμα της 31/12/2014.

Εχω κοστος μεχρι 31/12/13   336.317,91 ευρω και κοστος μεσα στο 2014 20.639,40 ευρω. Όπως το καταλαβαινω ,αν κανω κατανομη του κοστους στα μένοντα διαμερισματα της 31/12/2013 (σε αυτα που θα μεινουν στον κατασκευαστη μονο) μου προκυπτει αρχικο αποθεμα 174542,26 και τελικο αποθεμα  στα μενοντα και πωληθεντα του 2014 10711,45 ευρω.οποτε το κοστος πωληθεντων παει στα 172542,26+αγορες χρησης (20428,51)-τελικο αποθεμα=184259,32. οι πωλησεις ηταν 154.050 ευρω. αρα ζημια,κανω κατι λαθος??μηπως το τελικο αποθεμα θα  υπολογιστει μονο στο κοστος των μενοντων διαμερισματων της 31/12/14?

Συνδέστε για να σχολιάσετε
Κοινοποίηση σε άλλες σελίδες

Δημιουργήστε έναν λογαριασμό ή συνδεθείτε για να σχολιάσετε

Πρέπει να είστε μέλος για να αφήσετε σχόλιο

Δημιουργήστε έναν λογαριασμό

Εγγραφείτε με νέο λογαριασμό στην κοινότητα μας. Είναι εύκολο!

Εγγραφείτε για έναν νέο λογαριασμό

Σύνδεση

Έχετε ήδη λογαριασμό; Συνδεθείτε εδώ.

Σύνδεση τώρα
  • Πλοηγούταν πρόσφατα   0 μέλη

    • Δεν υπάρχουν εγγεγραμμένοι χρήστες που να βλέπουν αυτή τη σελίδα.
×
×
  • Δημιουργία νέου...